[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 국민주택건설판매업을 하는 사업소득자로서 92.10.15 서울특별시성동구 OO동 OOOOO 대지 427.80㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO과 매매계약을 체결하고 92.10.22 청구인 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다. 처분청은 93년 및 94년 귀속 소득세 실지조사시, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 900,000,000원을 부인하면서 검인계약서상의 금액인 800,000,000원을 객관적인 취득가액으로 보아 과다계상된 100,000,000원에 대하여 필요경비 불산입하였고, 또한 쟁점토지의 취득과 관련한 잔금지급일이후의 지급이자 45,947,746원에 대하여도 사용처가 불분명한 차입금에 대한 지급이자로 보아 필요경비 불산입하여 94귀속 종합소득세 22,425,500원을 94.8.16 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.10.15 심사청구를 거쳐 95.1.14 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 청구인은 다세대주택을 신축분양하기 위하여 92.10.15 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 900,000,000원에 매입하였으나 쟁점토지의 소재지가 허가지역으로 표준지가의 20%를 초과할 경우 불이익이 예상되어 검인계약서는 800,000,000원으로 작성한 것임에도, 처분청은 쟁점토지상에 국민주택규모의 다세대주택을 분양한 것에 대한 실지조사 과정에서 이러한 사실도 확인하지 아니하고 다만 실제 신고한 금액이 검인계약서상의 금액 보다 100,000,000원이 과다계상되어 동금액을 필요경비 불산입하였으나 이는 부당한 처분이다. 쟁점토지를 900,000,000원으로 매입한 것과 관련하여 청구인이 지급한 총이자는 98,445,891원인 바, 그 중 잔금지급일인 92.10.23까지 지급이자 52,498,145원은 자본적지출로 보아 쟁점토지의 원본에 가산하고 잔금지급일 이후의 지급이자 45,947,746원은 쟁점토지취득과 직접 관련된 영업외비용으로 계상하였는데, 처분청에서는 실지조사결정시 토지취득가액을 검인계약상의 금액인 800,000,000원으로 보고 그와 관련한 지급이자를 사용처가 불분명한 차입금 지급이자로 보아 필요경비 불산입하였는바 이는 부당한 처분이다.
- 나. 국세청장 의견 청구외 OOO의 소유였던 쟁점토지를 900,000,000원에 취득하면서 쟁점토지를 담보로 근저당 설정된 채무액 600,000,000을 인수하기로 하고(근저당은 900,000,000원이 설정됨) 또한 청구인 소유의 서을특별시 도봉구 OO동 OOOOOO OOOO OOOO를 200,000,000원으로 책정하여 양도자인 청구외 OOO의 동생명의로 등기이전하였으며 잔금 100,000,000원은 현금으로 지급하기로 약정하고 매매계약이 체결되었기에 쟁점토지의 취득가액이 900,000,000원임을 청구인은 주장하나, 반면 처분청은 쟁점토지대금을 전액 현금으로 지급된 것이 아니고 채무인수 및 부동산교환등으로 취득가액을 계상한 것이므로 이러한 계약내용을 사실로 보기가 어렵고 이를 입증할 있는 증빙서류가 제시되어야 함에도 증빙서류 제시한 바 없으므로 처분청은 부득이 매매계약내용을 객관적으로 입증할 수 있는 검인계약서에 의해 쟁점토지의 취득가액을 계상하여 과다계상된 100,000,000원에 대하여 청구인의 소득금액계산상 필요경비 불산입 처분한 것임을 알 수 있다. 그렇다면 쟁점토지의 취득가액 중 100,000,000원이 과다계상 되었음이 인정되므로 동금액에 대하여 필요경비 불산입하고 과세한 처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 94년귀속 소득세 실지조사시 토지취득가액이 검인계약서상의 금액 800,000,000원 보다 100,000,000원이 과다계상되어 필요경비 불산입하고 토지취득과 관련한 잔금지급일 이후의 지급이자 45,947,746원을 사용처가 불분명한 차입금상환액으로 보아 필요경비 불산입한 처분의 당부를 가리는데 있다.
- 나. 관련 법령 소득세법 제118조 제1항의 규정에 의하면 정부는 과세표준확정신고에 의한 결정을 하는 경우이외에도 제184조 또는 제185조의 규정에 의한 장부를 비치·기장한 거주자에 대하여 그 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해년도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다고 규정하고 있다. 동법 제31조 제1항의 규정에 의하면 부동산소득금액·사업소득금액·기타소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해년도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 청구인이 실제 부동산매매계약서라고 제출한 서류를 살펴보면, 92.10.10 쟁점토지에 대하여 매도인 청구외 OOO과 부동산매매계약을 체결하면서 매매대금으로 900,000,000원을 기재하였으며, 단서 제1항에 계약금 200,000,000원을 청구인 소유 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOO OOOO OOOO로 교환대체하기로 하였고, 제2항에 계약일 이후 발생하는 지급이자와 상환기일이 도래되어 상환되는 금액은 매수인이 매도인을 대신하여 부동산대금으로 지급하기로 하였고 제3항에 매수인은 매매대금과 제1항 및 제2항과의 차액에 한하여 잔금으로 매도인에게 지급한다고 규정하고 있다. 또한 청구인이 제출한 또다른 부동산매매계약서를 살펴보면, 92.10.10 쟁점토지에 대하여 청구인과 매도인 청구외 OOO이 부동산매매계약을 체결하면서 매매대금으로 900,000,000원을 기재하였으며, 계약서 본문에 계약금으로 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOO OOOO OOOO를 계약금(2억원)으로 인수하고 나머지 차액금 중 OO상호신용금고 융자금 설정액(9억원)의 원금 6억원을 매수인이 인수하고 기납부치 못한 연체이자 약 5천만원도 매수인이 인수하여 납부하고 근저당설정을 해제하기로 하며 잔금 약 5천만원은 매도인이 요구시 수시로 지불할 것을 약속한다고 규정하고 있다. 동일부동산에 대한 두개의 부동산매매계약서를 검토해본 결과, 계약일이 같은 날로 되어있으나 매도인과 매수인의 도장이 다르고 전자의 계약서는 중개인이 있으나 후자의 계약서는 중개인이 없다. 또한 전자의 계약서 단서 제2항의 내용이 애매하게 기재되어 매수인인 청구인이 채무 600,000,000원과 이와 관련한 지급이자를 부담하는지를 알 수 없고 두개의 계약서 중 어느 하나가 진실인지의 여부를 확인할 수 있는 믿을만한 증빙을 제시하지 아니하고 있어 검인계약서상의 금액인 800,000,000원을 쟁점토지의 실제 취득가액으로 볼 수 밖에 없다. 위 사실과 관계법령을 종합하여 보면, 청구인이 취득한 쟁점토지의 취득가액을 청구인이 주장하는 것처럼 900,000,000원으로 볼 수 없고 처분청이 소득세실지조사시 쟁점토지의 취득가액을 검인계약서상의 금액인 800,000,000원으로 보면서 과다계상된 100,000,000에 대하여 필요경비 불산입하고 지급이자45,947,746원에 대하여도 사용처가 불분명한 차입금의 지급이자로 필요경비 불산입하고 종합소득세를 경정·고지한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.