[요지] 토지거래허가전에 잔금까지 청산된 매매대금은 보관금 내지 선수금 상태로 있다가 허가일에 비로소 매매대금으로 전환되었다고 보는 것이 합리적이므로 토지거래계약 허가일을 양도시기로 보아야 함
[요지] 토지거래허가전에 잔금까지 청산된 매매대금은 보관금 내지 선수금 상태로 있다가 허가일에 비로소 매매대금으로 전환되었다고 보는 것이 합리적이므로 토지거래계약 허가일을 양도시기로 보아야 함
[주 문] ㅇㅇ세무서장이 95.2.23 청구인에게 결정고지한 92년도분 양도소득세 53,024,790원의 처분은 양도시기를 92.5.21로 하여그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 85.4.26 충청북도 음성군 감곡면 OO리 OOOOO 소재 답 3,626㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 자신의 명의로 소유권이전 등기한 후 92.9.9 청구외 OOOO 주식회사 명의로 소유권이전 등기한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 85.4.26 취득하여 92.9.9 양도한 것으로 보아 기준시가에 의하여 취득 및 양도가액을 산출하고 95.2.23 청구인에게 92년도분 양도소득세 53,024,790원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.22 이의신청과 95.7.22 심사청구를 거쳐 95.11.3 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
1. 쟁점토지의 취득 및 양도시기와
2. 쟁점토지가 8년이상 자경한 양도일 현재 농지인지 여부에 있다.
1. 소득세법 제27조 및 같은법 시행령 제53조 제1항 제1호의 규정에 의하면, 자산의 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하고 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있으며
2. 구소득세법 제5조 제6호 (라)목에서 “양도할 때까지 8년이상 계속하여 자기가 경작한 토지로서 농지세의 과세대상이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”에 대해서는 양도소득세를 비과세한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제14조 제3항에서 “『대통령령이 정하는 토지』라 함은 취득한 때로부터 양도할 때까지의 사이에 8년이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지”를 말한다고 규정하고 있다.
1. 청구인은 85.4.26(등기원인일: 74.12.15) 쟁점토지의 소유권을 청구인 명의로 이전등기하여 보유하던 중 88.9.7 토지거래계약 허가대상지역으로 지정되었으며 92.5.21 충북 음성군수로부터 토지거래허가를 받은 이후인 92.9.9 청구외 OOOO 주식회사 명의로 소유권이전등기된 사실이 등기부등본 및 음성군수의 토지거래허가증에 의하여 확인된다.
2. 우선, 취득시기에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지의 취득일이 등기원인일인 74.12.15 이라고 하면서 음성군수의 확인서 및 쟁점토지 소재지의 농지위원장인 OOO, OOO등 주민들이 청구내용을 인정하는 인우보증서를 제시하고 있으나, 등기원인일인 74.12.15 쟁점토지의 매매대금을 청산한 것으로 볼 수 있는 구체적이고도 객관적인 증빙서류 즉, 매매계약서, 영수증을 제시하지 아니하고 있어 잔금청산일이 74.12.15인지가 불분명하고, 더우기 쟁점토지에 대한 취득등기는 등기원인일로부터 약 10년 5개월후인 85.4.26에서야 부동산소유권이전등기등에 관한 특별조치법에 의하여 청구인 명의로 소유권이전등기 하였음이 등기부등본에 의하여 확인되므로 위의 소득세법 제27조 및 같은법 시행령 제53조 제1항 제1호의 규정에 의하여 쟁점토지의 등기접수일인 85.4.26을 취득시기로 본 처분에 잘못이 없다고 판단된다.
3. 다음, 양도시기에 대하여 본다. 청구인은 89.11.15 쟁점토지를 OOOO 주식회사에 41,000,000원에 양도하기로 매매계약(89.11.15 계약금 5,400,000원, 89.11.30 잔금 35,600,000원)을 체결하고 89.11.30 그 잔금을 청산하였음이 쟁점토지 매수법인의 확인서 및 장부와 청구인이 제시한 영수증, 89.11.27 발급된 부동산 매도용 인감증명서 등에 의하여 확인되고 있으나, 쟁점토지는 잔금청산일 이후인 92.5.21 충북 음성군수로부터 토지거래계약허가를 받았음이 확인되고 있다. 국토이용관리법 제21조의3 제7항에 의하면 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다고 되어 있고, 허가를 받기전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니한 무효의 상태에 있는 것이고(참조: 대법원 90다12243, 91.12.24 전원합의체), 잔금이 먼저 청산되고 허가를 나중에 받은 경우에는 허가일 이전까지는 매매계약이 무효의 상태에 있으므로 그 허가일 이전에 미리 지급받은 금전은 이를 매매대금이라기 보다는 일종의 보관금 내지 선수금의 성격으로 보아야 하는 바(참조: 대법원 92누8361, 93.1.15), 이 건의 경우 토지거래허가전에 잔금까지 청산된 매매대금은 보관금 내지 선수금 상태로 있다가 허가일에 비로소 매매대금으로 전환되었다고 보는 것이 합리적이므로 89.11.30 잔금이 청산되었다 하더라도 토지거래계약 허가일인 92.5.21을 양도시기로 보아야 한다고 판단된다.
4. 쟁점토지가 8년이상 자경한 양도일 현재 농지인지에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지를 취득한때로부터 양도할때까지 사이에 8년이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재 농지는 양도소득세가 비과세되는 농지이나, 위에서 판단한 바와 같이 청구인의 경우 쟁점토지를 85.4.26 취득하여 약 7년1개월 이후인 92.5.21 양도하였으므로 쟁점토지는 자경여부와 관계없이 양도소득세 과세대상이라고 판단된다.