토지의 양도차익을 실지거래가액이 불분명하다하여 기준시가에 의하여 계산한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 ◦ 청구인이 87.9.15 청구외 OOO으로부터 취득한 서울특별시 서초구 OO동 OOO소재 대지 274㎡와 주택 153.49㎡(이하 쟁점부동산이라고 한다)를 89.5.15 청구외 OOO에게 양도하고 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액(취득가액:114,000,000원, 양도가액:120,000,000원)으로 계산하여 89.6.30 처분청에 자산양도차익 예정신고를 한 사실이 있다. ◦ 처분청은 청구인이 신고한 위 거래가액이 사실과 다르다하여 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 95.5.17 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세 91,378,470원 및 동 방위세 18,285,880원을 과세하였다. ◦ 청구인은 이에 불복하여 95.7.15 심사청구를 거쳐 95.11.1 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인주장 89.6.30 자산양도차익 예정신고한 내용과 같이 쟁점부동산을 청구외 OOO으로부터 114,000,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 120,000,000원을 받고 양도한 사실이 매매계약서등 제증빙에 의하여 확인됨에도 처분청이 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도시 실지거래가액 120,000,000원은 당시의 기준시가 196,183,660원의 61.2%에 불과하고, 취득시 실지거래가액 114,000,000원은 당시의 기준시가 66,329,610원의 171.9%로서 사회통념상 실지거래가액이라고 보기 어려우며, 청구인이 실지거래가액에 대한 증빙으로 양도시 계약서, 거래사실확인서(인감증명 첨부) 및 취득시 계약서 등을 제출하고 있지만, 이는 사인간에 임의대로 작성할 수 있는 문서로서 그 내용에 구체적인 증거능력을 갖추었다고 보기에는 부족하다고 판단되며, 그외 실지거래가액에 대한 금융자료등의 구체적이고 객관적인 증빙제시가 없는 바, 처분청이 이 건에 대하여 실지거래가액이 불분명하다는 사유로 기준시가에 의해 양도차익을 결정한 데 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액이 불분명하다하여 기준시가에 의하여 계산한 처분의 당부
• 나. 관계법령

(1) 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 양도소득과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 위 규정에 의하면 양도자가 과세표준확정신고기한까지 양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 않거나 신고를 하더라도 증빙서류를 제출하지 않거나 제출된 증빙서류에 의하여는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서, 제45조 제1항 제1호 가목 단서의 위임에 따라 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 예외적인 경우를 규정하고 있는 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 거래에 해당되지 아니하므로 양도가액과 취득가액 모두를 기준시가에 의하여 계산하여야 한다고 풀이된다.

• 다. 취득 및 양도가액에 대한 실지거래가액이 확인되는 지 청구인은 쟁점부동산을 114,000,000원에 취득하여 120,000,000원에 양도하였다고 주장하며 그 증빙으로 양도계약서 사본등을 제시하고 있으나, 첫째, 청구인이 제시한 위 양도계약서 사본은 소개인도 없이 작성된 것으로 그 신빙성을 인정하기 어렵고, 둘째, 청구인이 주장하는 양도가액 120,000,000원은 그 양도당시 기준시가(196,183,660원)의 61.2%에 불과하고, 셋째, 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간중에 당해부동산의 기준시가(양도당시:191,183,660원, 취득당시:66,329,610원)는 188% 상승한데 비하여 청구인이 주장하는 양도가액 120,000,000원은 그 취득가액 114,000,000원에 비하여 불과 5% 상승한 것으로 나타남을 볼 때, 청구인이 주장하는 위 양도가액은 다른 반증제시가 없는 한 이를 실지거래가액으로 인정하기 어렵다. 그렇다면 이 건의 경우 취득 및 양도가액중 적어도 양도가액에 대한 실지거래가액이 불분명하다 할 것이어서 그 취득당시 실지거래가액이 확인되는 지에 대하여는 이를 더 나아가 살펴볼 것 없이 처분청이 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 결정하여 과세함은 적법·타당하다 할 것이어서 이를 다투는 청구인의 주장은 이유가 없다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.