토지의 양도가 1세대 1주택 부수토지의 양도였는지 여부(경정)

[주 문] 동대전세무서장이 95.1.19 청구인에게 결정고지한 94년 귀속분 양도소득세 32,734,950원의 부과처분은 과세대상 토지의 면적을 77.15㎡로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 대전광역시 동구 OO동 OOOOOO 대지 370.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 지상에 정착되어 있던 주택 58.71㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)가 94.1.6 멸실등기 되었고, 쟁점토지는 94.2.18 위 같은동 OOOOOO 대지 170.7㎡와 OOOOOO 대지 200㎡로 분할된 후 OOOOOO 대지 170.7㎡의 소유권은 청구외 OOO에게 이전되었으며, OOOOOO 대지 200㎡는 94.3.18 청구외 OOO 명의로 이전됨과 동시에 청구외 OOO 명의로 소유권이전청구권 가등기 되었다가 94.10.31 청구외 OOO에게 이전등기 되었다. 처분청은 쟁점토지의 소유권이 청구외 OOO 및 OOO에게 이전등기되기 전에 쟁점주택이 멸실등기되었다는 이유로 쟁점토지의 양도를 나대지의 양도로 보아, 95.1.19 청구인에게 94년 귀속분 양도소득세 32,734,950원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.3.2 이의신청 및 95.5.29 심사청구를 거쳐 95.9.14 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구인의 동서인 OOO에게 쟁점토지 및 주택의 양도에 관한 일체의 권한을 위임하였고, OOO는 93.11.2 OOO와 매매계약을 체결하여 같은 날 계약금 10,000,000원 93.11.17 중도금 30,000,000원 93.12.10 잔금 80,000,000원을 수령한 후 OOO의 요구에 따라 중개사무소 직원이 94.1.6 주택 밀실신고를 하였는바, 93.12.10 잔금을 수령한 사실은 OO새마을금고에서 매수인 OOO가 수표로 인출한 50,000,000원이 OOO의 동료인 OOO의 명의로 OO상호신용금고에 개설된 예금계좌에 입금된 사실로 확인된다. 처분청 및 국세청장은 94.1.15자 OOO와의 매매계약서 및 94.2.1자 OOO를 매수인으로 한 인감증명서와 94.1.24자 OOO과의 매매계약서 및 94.2.28자 OOO을 매수인으로 한 인감증명서를 근거로 삼아, 청구인이 쟁점주택을 94.1.6 멸실한 후 쟁점토지를 2필지로 분할하여 OOO와 OOO에게 각각 양도한 것으로 보았으나, 사실은 93.12.10 OOO로부터 잔금을 수령한후 OOO의 요구에 따라 94.1.6 멸실신고를 하여주고 쟁점토지의 등기이전에 필요한 청구인의 인감도장을 중개사무소에 맡겼는데, OOO는 100평 이상의 토지는 관청의 허가를 받아야 하므로 2필지로 분할한후 1필지는 OOO명의로 이전등기하고 다른 1필지는 청구인이 모르는 OOO 명의로 이전등기하였다가 다시 OOO 명의로 이전등기한 것이다. 따라서 쟁점토지에는 매매계약체결 당시는 물론 및 잔금청산 당시 주택이 정착되어 있었고, 청구인은 다른 주택을 소유하지 아니 하였으므로, 쟁점토지의 양도는 1세대 1주택 부수토지의 양도로서 양도소득세 비과세 대상이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지 양도계약 당시 그 지상에 주택이 정착되어 있었음을 입증 할 수 있는 신빙성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있고, 관련 건축물관리대장에 의하면 건축물의 멸실일은 94.1.6로 되어 있고 쟁점토지의 매매용 인감증명서 발행내역을 보면 94.2.1 매수인을 OOO로 하여 2통 94.2.28 매수인을 OOO로 하여 1통이 각각 발급되었다고 관할동장이 확인하고 있으며, 관련 매매계약일은 94.1.15과 94.1.24임이 매매계약서에 의하여 확인되는 반면, 청구인이 청구외 OOO로 하여금 쟁점토지 및 지상 주택을 매매하도록 모든 것을 위임하여 93.12.10 잔금을 청산하였다는 주장은 위임장의 작성일(93.5.1)과 위임 및 수임사실을 명백히 하기 위하여 발급한 인감증명서 발급일(95.1.25)이 상이한 점으로 보아 믿기 어렵고, 매매관련 자금을 청구인이 수령한 사실이 전혀 확인되지 않는 점등에 비추어 볼때 청구인의 주장은 신빙성이 없어 보인다. 그렇다면, 청구인이 쟁점토지의 매매계약일 이전인 94.1.3(관할동장의 확인 내용)경에 주택을 멸실하고 남은 부속토지인 쟁점토지를 청구외 OOO와 OOO에게 양도한 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가 1세대 1주택 부수토지의 양도였는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제5조 제6호 (자)목·같은법시행령 제15조 제1항 제2호 및 제9항의 규정을 종합해보면, 1세대가 1주택을 5년이상 보유하다가 양도한 경우에는 그 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정한 일정 배율(도시계획구역안의 토지의 경우: 5배)을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세한다고 규정하고 있다.
• 다. 심리 및 판단

(1) 등기부등본등 관련공부에 의하면 청구인은 쟁점토지 및 그 지상의 쟁점주택을 84.8.6 취득하여 보유하다가 94.1.6 쟁점주택을 멸실등기하였고, 94.2.18 쟁점토지는 대전광역시 동구 OO동 OOOOOO 대지 170.7㎡와 OO동 OOOOOO 대지 200㎡의 2필지로 분할되어 OO동 OOOOOO 대지 170.7㎡는 같은날 청구외 OOO에게 이전등기되었고, OO동 OOOOOO 대지 200㎡는 94.3.18 청구외 OOO 명의로 이전등기됨과 동시에 청구외 OOO에 의하여 소유권이전청구권 가등기 설정되었다가 94.10.31 청구외 OOO에게 이전되었다.

(2) 처분청이 위 사실을 청구인이 쟁점주택을 멸실한후 그 부수토지인 쟁점토지를 2필지로 분할하여 청구외 OOO와 OOO에게 각각 양도한 것으로 본데 대하여, 청구인은 쟁점주택 멸실전인 93.11.2 쟁점주택 및 쟁점토지 매매계약을 체결하고 93.12.10 잔금을 수령한후 청구외 OOO의 요구에 따라 쟁점주택을 멸실하였고 청구외 OOO가 중개사무소에 보관된 청구인의 인감도장을 사용하여 토지 분할 및 소유권이전등기 관련 서류를 작성하여 2필지로 분할한후 1필지는 OOO 본인 명의로 이전등기하고 나머지 1필지는 OOO 명의로 등기해두었다가 OOO 명의로 환원한 것이라고 주장하면서 다음과 같은 내용의 매매계약서 사본을 제시하고 있는바, 구 분 내 용 매매대상 부동산 대지 약 112평, 건물 약 17.76평 대금지급 약정 계약금 10,000,000원 중도금 30,000,000원 93.11.7 잔 금 87,000,000원 93.12.10 합 계 127,000,000원 부동산명도일 93.12.10 특 약 사 항

1. 잔금지불시까지 매도인은 세입자를 퇴거시킨다.

2. 잔금지불후 매수인이 집을 지을 수 있도록 협조한다. 계약체결일 93.11.2 매도인 청구인 OOO (대리인: OOO) 매수인 OOO 중개인 OOO 공인중개사 첫째, 위 중도금 약정일인 93.11.7 중도금 30,000,000원을 받고 OOO에게 써준 것이라면서 제시한 영수증을 보면 그 지질로 보아 불복청구를 위하여 급조한 것으로 보이지는 아니하고, 둘째, 임차인 OOO이 쟁점주택에서 93.6.17부터 93.11.19까지 거주한 사실이 주민등록표에 의하여 확인되며, 셋째, 잔금약정일인 93.12.10 위 매수인 OOO가 OOOOO금고에서 인출한 10,000,000원권 자기앞수표 5매(OOOO출장소 OO OOOOOOOOOOO)가 주식회사 OO상호신용금고에 개설된 청구외 OOO명의 예금통장(계좌번호: OOOOOOOOOOOOOOOO 및 OOOOOOOOOOOOOOOO)에 93.12.11 입금되었다가 같은 날 인출되었는데, 위 예금거래신청서등에 날인된 도장이 OOO의 도장인 사실이 청구인이 제시하는 예금통장·예금거래신청서·OOOOO금고의 확인서·OO상호신용금고의 예금거래증명원등에 의하여 확인되고 있어서, 위 예금통장의 실질 소유자는 OOO이고 OOO가 청구인을 대리하여 쟁점토지의 매매대금중 잔금을 93.12.10 수령한 것으로 인정되는 점등을 종합해 볼때, 위 매매계약서가 실제 매매계약서로 인정되므로, 쟁점토지 및 쟁점주택에 관한 위 (1)항의 등기부상 등재내용은 청구인이 쟁점토지 및 그지상의 쟁점주택을 함께 청구외 OOO에게 양도하는 계약을 93.11.2 체결하고 잔금을 수령한후 94.1.6 쟁점주택을 멸실하였으며, 청구외 OOO가 2필지로 분할하여 1필지를 본인 명의로 이전등기하고 나머지 1필지는 청구외 OOO에게 명의신탁하였다가 환원한 것으로 보아야 할 것이다.

(3) 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택 및 그 부수토지를 소유하던 자가 그 주택과 부수토지를 양도함에 있어서 토지 인도전에 지상의 주택이 멸실되었더라도 양도계약 당시 주택이 정착되어 있었다면 그 양도로 인한 소득은 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택 부수토지의 양도로 보아야 하는바(대법 94누 125 94.9.13, 국심 92서 3324 92.10.31등 다수 같은 똣), 이 건의 경우 쟁점주택 멸실일인 94.1.6 이전인 93.11.2 쟁점주택 및 그 부수토지인 쟁점토지에 관한 양도계약이 체결되었으므로, 달리 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정의 적용을 배제할 사정이 없는한 쟁점토지의 양도는 1세대 1주택 부수토지의 양도로 보아야 할 것이다.

(4) 다만, 청구인은 쟁점토지상에 쟁점주택 58.71㎡ 이외에 86.3.12 증축한 주택 29.76㎡가 있었다고 주장하면서 증축신고서 사본을 제시하고 있으나, 위 증축신고서 만으로는 양도당시 위 증축 주택이 존재하고 있었다고 인정하기 어려울 뿐만 아니라 매매계약서상 건물 면적이 17.76평으로 되어 있고 인근주민들의 확인서에도 쟁점토지상 주택 면적을 약17평으로 기재되어 있어 양도 당시 쟁점주택 이외에 증축주택이 존재하고 있었다고 인정하기는 어렵다. 따라서 양도 당시 쟁점토지상에 존재하고 있었던 주택의 면적은 58.71㎡로 볼 수 밖에 없고, 쟁점토지 소재지역은 도시계획구역안의 토지임이 도시계획확인원에 의하여 확인되므로, 쟁점토지 370.7㎡중 양도소득세 비과세 대상에 해당하는 1세대 1주택 부수토지의 면적은 293.55㎡(58.71㎡ × 5배)이고 이를 초과하는 부분인 77.15㎡는 과세대상 토지에 해당된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.