쟁점건물의 양도가액을 1,741,962,462원, 취득가액을 1,286,881,007원으로 하고, 쟁점토지는 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 89.11.16～90.4.30 기간에 충청북도 음성군 음성읍 OO리 OOOOOO 대지 1,542㎡, 같은리 OOOO 전 366㎡ 및 같은리 OOOO 전 340㎡ 합계 2,248㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 90.12.5 동 지상에 건물 1,970.37㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 호텔업을 영위하여 오다가 91.7.27 청구외 OOO에게 양도하고 양도소득세 신고를 이행하지 아니하였다. 처분청은 준공후 1년 이내에 양도한 건물의 경우는 확인된 실지거래가액으로, 토지는 취득후 1년이 경과하여 양도하였기 때문에 기준시가로 하여 각각 양도차익을 다음과 같이 계산하여 95.1.5 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 318,674,500원을 결정고지 하였다. 《 다 음 》 양도가액 취득가액 양도차액 건물 1,741,962,462원 (총양도가액 21억원을 안분) 1,286,881,007원 (장부가액) 455,081,455원 토지 10,116,000원 7,236,177원 2,879,823원 합 계 1,752,078,462원 1,294,117,184원 457,961,278원 청구인은 이에 불복하여 95.3.6 이의신청과 95.5.29 심사청구를 거쳐 95.9.13 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인이 제시한 관련증빙에 의하면 건물 신축시 투자한 자금이 1,891,622,405원으로 확인되는 데, 처분청이 장부상 등재된 건물, 구축물, 기계장치 및 건물부속시설 가액의 합계액인 1,171,091,007원과 호텔조경공사비 등 추가공사비 115,790,000원을 합한 총 1,286,881,007원만 호텔의 취득가액으로 인정하고, 그 외의 인테리어 설치비, 난방, 에어콘, 특수장치등 각종 추가설비비를 반영하지 아니 하였으므로 청구인이 제시한 관련증빙에 의하여 건물의 취득가액을 1,891,622,405원으로 인정하여 이 건 양도소득세를 과세함이 타당하며, 만일, 취득가액 1,891,622,405원을 인정하지 못한다면 건물의 양도가액 1,741,962,462원에서 청구인이 주장하는 취득가액과 처분청이 인정한 취득가액의 차익 604,741,398원을 차감함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 기존의 토지에 건물을 신축하여 7개월 정도 호텔업을 영위하다가 양도하였으므로 건물은 실지거래가액으로, 토지는 기준시가에 의하여 각각 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점건물의 양도가액을 1,741,962,462원, 취득가액을 1,286,881,007원으로 하고, 쟁점토지는 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제1항 제1호의 규정에 의하면 양도소득은 당해년도에 발생한 토지 또는 건물 등의 양도로 인하여 발생한 소득으로 한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제170조 제2항에서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있으며, 같은법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제2호(93.12.31 개정이전의 것)의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이되, 다만, 부동산을 취득후 1년 이내에 단기양도한 경우등 부동산의 투기성이 있다고 인정되는 경우로서 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 청구인은 89.11.16과 90.4.30에 쟁점토지를 취득하여 90.12.5 쟁점건물을 신축한 후 7개월정도 호텔업에 이용하다가 91.7.27 청구외 OOO에게 토지와 건물을 21억원에 양도하였음이 등기부등본 및 양수자의 사실확인서등에 의하여 확인되므로, 이는 앞에서 본 소득세법의 관련규정에 의하여 쟁점토지는 기준시가로, 쟁점건물은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있다 할 것이다.

(2) 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 계산한 근거를 보면, 건물의 경우는 취득후 1년 이내에 양도하였기 때문에 실지거래가액으로 평가하면서 양도가액은 총양도가액 21억원 중에서 장부에 계상된 비품등의 가액 304,024,411원을 차감한 잔액 1,795,975,589원을 토지와 건물의 가액으로 보아 이를 양도당시의 토지기준시가(10,116,000원)와 건물기준시가(326,248,325원)의 비율로 안분계산한 건물가액 1,741,962,462원으로 하고, 취득가액은 청구인이 신고시 제출한 장부상의 건물가액 1,159,641,007원, 구축물 가액 950,000원, 기계장치 가액 9,000,000원, 건물부속설비가액 1,500,000원과 추가로 인정한 부대비용인 호텔조경공사비 62,000,000원, 전기공사비 40,290,000원 및 수장공사비 13,500,000원 합계 1,286,881,007원으로 하는 한편, 토지의 경우는 취득후 1년이 경과한 후 양도하였으므로 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의하여 각각 10,116,000원과 7,236,177원으로 평가하여 양도차익을 계산하였음이 이 건 양도소득세 결정결의서등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점건물의 총취득가액이 1,891,622,405원인데 처분청이 취득가액을 1,286,881,007원만 인정하고, 그 외의 호텔내부에 설치된 침대등 비품과 특수장치등 각종 추가설비비를 반영하지 아니 하였으므로 건물의 취득가액을 1,891,622,405원으로 인정하여야 한다고 주장하면서 공사비내역서와 일부 견적서나 현금출납부 또는 세금계산서 등만 제출하고, 공사별 공사도급계약서, 세금계산서, 출금전표, 영수증등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인의 주장은 신빙성이 없어 보인다.

(4) 청구인은 취득가액 1,891,622,405원을 인정하지 못한다면 건물의 양도가액 1,741,962,462원에서 양도대상이 아닌 비품등의 대금에 상당한 가액을 차감하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 처분청의 처분내용에 의하면 쟁점부동산의 총양도가액 21억원에서 장부상에 계상된 비품등 304,024,411원을 차감하고 건물의 양도가액을 결정한 사실이 확인된다. 위의 법령 및 사실관계를 종합하여 볼 때 처분청은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 적법하게 평가하였음이 확인되는 반면, 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보여지므로 이 건 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.