부동산의 양도시 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 건물의 공급가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구O은 대전광역시 동구 O동 OOO 대지외 17필지 8,995㎡ 및 위 지상 건물 4,138.61㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 86.11.7 취득하여 94.6.24 OOOOO협동조합에 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 국세청의 감사지적에 따라 청구O이 부동산매매업을 영위한 것으로 보고 이 건 부동산의 토지 및 건물가액의 구분이 불분명하다 하여 건물의 공급가액을 양도당시의 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여 95.3.20 청구O에게 93년도 2기분 부가가치세 239,077,180원을 과세하였다. 청구O은 이에 불복하여 95.5.4 심사청구를 거쳐 95.7.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구O 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구O 주장 청구O은 쟁점부동산을 94.6.24 OOOOO협동조합에 5,880,000,000원에 양도하였는 바, 양도당시 건물부분은 무상양도하고, 토지부분만 유상으로 양도한 사실이 매매계약서등에 의하여 확O되고 있어 쟁점부동산의 건물공급가액이 전혀 없음에도 처분청은 쟁점부동산의 양도가액중 토지 및 건물가액의 구분이 불분명하다 하여 건물 공급가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구O은 쟁점부동산의 건물부분을 무상으로 양도하였다고 주장하고 있으나 93.9.24 대전광역시 동구청장에게 검O받은 매매계약서에 의하면, 부동산의 표시란에 토지·건물 및 그 지상물 일체로 표시되어 있고, 특약사항으로 지상건물을 계약과 동시에 양수자가 사용하도록 사용승락한 내용이 기재되어 있을 뿐만 아니라 건축물 관리대장에 의하면, 94.6.24 양수자O OOOOO협동조합 명의로 소유권이 변경된 사실이 확O되고 있는 점등으로 볼때 이 건의 경우 건물가액이 전혀 없다고 볼 수는 없는 것이므로 처분청이 이 건 부동산에 대하여 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 건물공급가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도시 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 건물의 공급가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 부가가치세법 제13조, 같은법시행령 제48조의2 제3항 및 제4항의 규정을 종합하여 보면, 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하되 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급 계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하고, 토지와 건물등의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액, 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법O이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액등은 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구O의 이 건 부동산의 양도에 대하여 처분청은 양도가액중 토지 및 건물가액의 구분이 불분명하다 하여 건물공급가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산한 가액으로 과세하였음이 과세자료를 통하여 알 수 있다.

(2) 청구O은 쟁점부동산을 OOOOO협동조합에 5,880,000,000원에 양도하였고, 양도당시 쟁점부동산중 건물부분은 무상양도하고 토지부분만 유상으로 양도하였다고 주장하면서 매매계약서등을 그 증빙으로 제시하고 있는 바, 이 건의 경우 실지거래가액에 의한 토지 및 건물가액의 구분이 명백한지에 대하여 본다.

(3) 청구O은 쟁점부동산 양도당시 토지만 유상으로 양도하였을뿐, 건물은 무상양도하였다고 주장하면서, 쟁점부동산의 매매대금 5,880,000,000원중 토지가액은 5,880,000,000원, 건물가액은 무상이라고 기재되어 있는 매매계약서등을 제시하고 있어 이를 살피건대, 첫째, 청구O이 제시한 매매계약서상의 토지·건물면적과 양도일자가 처분청이 과세근거로 본 검O매매계약서 및 등기부등본상의 것과 일치하지 아니할 뿐만 아니라, 청구O이 제시한 금융자료 또한 그 매매대금등이 매매계약서 기재내용과 일치하지 않는 점등으로 보아 청구주장 실지거래 양도가액이 확O된다고 보기는 어렵다. 둘째, 당심판소의 95.10.26자 의견조회에 대하여 매수자O OOOOO협동조합이 회신한 공문(동대전 제313호, 95.10.28)에 의하면, 동 조합은 이 건 부동산을 취득후 건물을 철거하지 않고 현재 업무용 건물로 사용하고 있으며, 일부 건물(4개동)에 대하여는 장부상 취득가액이 기재되어 있음이 확O되고 있는 바, 비록 이 건 부동산 양도당시 지상건물의 정확한 공급가액이 얼마O지는 별론으로 하더라도, 동 건물의 경우 가격으로 표시 될 수 있는 가치를 지니고 있음에는 이론의 여지가 없다 할 것이다. 따라서 엄연히 가치를 지니고 있는 건물을 양도하면서 동 건물을 무상매매 한다는 매매 계약서를 근거로 하여 쟁점부동산을 양도함에 있어서 토지만 유상으로 양도하였을 뿐, 건물은 무상으로 양도하였다는 청구주장은 설득력이 없다 할 것이므로 이 건의 경우 실지거래가액에 의한 토지 및 건물가액의 구분이 명백하다고 보기는 어렵다.

(4) 한편, 청구O은 장부상가액이나 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법O이 감정평가한 가액을 제시하지 못하고 있다. 다만, 당심판소의 의견조회에 대하여 OOOOO협동조합이 회신한 내용에 의하면, 쟁점부동산의 건물중 일부건물(4개동, 2,120.71㎡)에 대하여 장부상가액 546,558,440원이 기장되어 있으나, 이는 쟁점부동산의 건물전체가 아닌 그 일부건물을 기장한데 불과하고, 위 건물가액중에는 개·보수비가 일부 포함되어 있을 뿐만 아니라, 건물평가기준 또한 객관적이고 합리적O 기준을 적용한 것이 아니고, OOOOO협동조합이 취득시 총매매대금을 당해 건물의 면적에 비례하여 안분계산한 것으로서 동 조합이 기장한 장부상 가액을 이 건 쟁점부동산의 건물공급가액으로 보기도 어렵다 할 것이다. 위 사실관계를 종합하여 볼때 이 건 쟁점부동산을 양도함에 있어서 토지만 유상으로 양도하였을 뿐, 건물에 대하여 무상양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것O 바, 이 건의 경우 실지거래가액에 의한 토지 및 건물가액이 명백히 구분된 것으로 O정할 수는 없다. 그러므로 처분청이 이 건 쟁점부동산의 양도에 대하여 토지 및 건물가액의 구분이 불분명하다 하여 건물공급가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분 계산 하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.