부동산의 양도가액을 토지와 건물가액으로 안분계산함에 있어 지방세법상의 과세시가표준액의 비율로 안분함이 타당한지 아니면 한국감정원의 감정평가액의 비율로 안분함이 타당한지 여부(경정)

[참조결정] 국심1993서1300

[주 문] 동OO 세무서장이 95.3.16 청구인들에게 한 92년 제2기분 부가가치세 54,957,700O의 부과처분은 OO광역시 동구 O동 OOOO 소재 대지 320.3㎡ 및 건물 1,511.05㎡의 양도금액(1,000,000,000O)을 92.11.14 한국감정O이 감정한 자산별 감정평가액(토지 640,600,000O, 건물 211,204,100O)의 비율로 안분하여 건물의 공급가액을 계산하여 당해과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인들(OOO, OOO)은 OO광역시 동구 O동 OOOO 소재 대지 320.3㎡와 그 지상건물 1,511.05㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.5.7 상속받아 부동산 임대업을 영위하다가 92.7.14 청구외 주식회사OO백화점(이하 “OO백화점”이라 한다)에 1,000,000,000O에 양도하기로 한 계약을 체결하고 92.10.20 잔금을 수령한 후 92.10.23 동법인에게 소유권이전등기를 경료해준 사실이 있다. 처분청은 쟁점부동산중 건물공급분에 대한 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어 쟁점부동산의 총 양도가액 1,000,000,000O중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하다 하여 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항 단서의 규정을 적용하여 지방세법상의 과세시가표준액의 비율로 안분계산하여 건물의 공급가액을 457,980,908O으로 결정하여 95.3.16 청구인들에게 92년 제2기분 부가가치세 54,957,700O을 과세하였다. 청구인들은 이에 불복하여 95.5.12 심사청구를 거쳐 95.6.23 심판청구를 하였다.

2. 청구인들 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점부동산의 92.7.14자 양도계약서상 토지와 건물의 가액구분이 없다 하더라도 양도계약일로부터 불과 4월 후인 92.11.14에 한국감정O이 감정한 자산별 평가액(토지: 640,600,000O, 건물: 211,204,100O)이 있으므로 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 제3호의 규정을 적용하여 감정평가액의 비율로 안분계산하여 건물분 공급가액을 경정 하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항에 의하면 부가가치세의 과세표준을 안분계산함에 있어 실지거래가액인 토지와 건물의 공급가액으로 안분하되, 실지거래가액이 불분명한 경우에는 공급가액일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분하도록 규정하고 있어 청구인들이 양도한 쟁점부동산의 양도가액이 토지와 건물의 구분이 불분명하여 공급계약일 현재 지방세법에 의한 과세시가표준액에 의거 부가가치세의 공급가액을 안분계산함은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액을 토지와 건물가액으로 안분계산함에 있어 지방세법상의 과세시가표준액의 비율로 안분함이 타당한지 아니면 한국감정O의 감정평가액의 비율로 안분함이 타당한지 여부
• 나. 관계법령 부가가치세법 시행령 제48조의2(과세표준의 안분계산) 제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명 한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.”고 규정하고 있고, 동조 제4항에서 “제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.”고 규정하면서, 그 제1호에서 “주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액”, 그 제2호에서 “토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.” 그 제3호에서 “지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”이라고 규정하고 있는 바, 위 규정의 취지는 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어 토지가액과 건물가액을 실지거래가액으로 계산함을 O칙으로 하되 그 토지, 건물가액의 구분이 불분명하다고 하더라도 분양가액, 장부가액, 감정가액등이 있는 경우에는 지방세법에 의한 과세시가표준액보다 이들을 우선 적용토록 함으로써 보다 실지거래가액에 가까운 합리적인 방법으로 안분계산토록 하는 데 있다. (국심 93서1300호, 93.9.11 같은 뜻)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들이 쟁점부동산을 청구외 OO백화점에 양도함에 있어 자산별(토지·건물) 양도가액을 구분하지 않고 일괄하여 1,000,000,000O에 양도한 사실에 대하여는 청구인들과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인들이 제시한 쟁점부동산에 대한 92.11.14자 한국감정O의 감정평가서를 보면 감정평가시점이 쟁점부동산의 공급계약일(92.7.14)로 부터 불과 4월 후인 92.11.14이고 청구외 주식회사 OO은행이 담보(채무자: OO백화점)목적으로 감정의뢰하여 평가 작성된 것으로 그 객관성을 부인하기 어려운 자료인데, 쟁점부동산 중 토지가액은 640,600,000O으로 건물가액은 211,204,100O으로 각 평가한 것으로 확인된다.

(3) 사실이 위와 같다면 이 건의 경우 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인인 한국감정O이 감정평가한 가액이 있는 경우에 해당되므로 쟁점부동산의 양도가액(1,000,000,000O)을 토지와 건물가액으로 안분계산함에 있어 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항 단서의 규정을 적용할 수 없고 같은조 제4항 제3호의 규정을 적용하여 감정평가액에 비례하여 안분계산함이 타당하므로 이를 다투는 청구주장에 이유가 없다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.