[요지] 부동산의 양도시기가 채무변제약정일이라는 청구 주장은 법리를 오해한 잘못이 있는 것으로 인정되므로 받아들일 수 없다고 판단됨.
[요지] 부동산의 양도시기가 채무변제약정일이라는 청구 주장은 법리를 오해한 잘못이 있는 것으로 인정되므로 받아들일 수 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분 개요 청구인은 청구외 OOO등 5인과 함께 서울특별시 영등포구 OOO동 OO 소재 OOOO OO OO(건물 445.46㎡, 대지권 179.5㎡)를 취득하고 ’80.2.14 각인의 지분을 6분의 1로 하여 소유권 이전 등기하였다. 한편, 청구인 지분의 건물 74.24㎡, 대지권 19.91㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)은 같은 날 (’80.2.14) 매매예약을 원인으로 하여 청구외 OOO 명의로 소유권 이전청구권 가등기되었다가 ’80.5.22 청구인과 청구외 OOO가 서울민사지방법원에서 작성한 제소전화해조서(서울민사지방법원 80자 4719)에 기하여 ’93.5.27 청구외 OOO 명의로 소유권 이전등기가 경료되었다. 처분청은 쟁점부동산의 소유권이 ’93.5.27 청구외 OOO에게 이전등기된 사실에 대하여, 쟁점부동산이 ’93.5.27 양도된 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 ’95.2.18 청구인에게 ’93년 귀속 양도소득세 33,998,950원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.3.17 심사청구를 거쳐 ’95.6.5 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인은 ’80.2.12 쟁점부동산을 취득할 때 자금이 부족하여 청구외 OOO로부터 11,000,000원을 차용하여 쟁점부동산을 취득하고, ’80.2.14 소유권 이전등기를 함과 동시에 매매예약을 원인으로 하여 청구외 OOO 명의로 가등기를 설정한 다음 ’80.5.22 위 차입금을 ’80.12.28까지 변제하기로 하되 위 변제기일까지 차입금을 변제하지 않는 경우 청구인은 청구외 OOO에게 가등기에 기한 본등기절차를 이행한다고 하는 제소전화해조서를 작성하였던 바, 청구인이 ’80.12.28까지 채무를 변제하지 못함에 따라 청구외 OOO가 ’93.5.27 제소전화해조서에 기하여 본등기 절차를 이행하였으므로 쟁점부동산의 양도시기는 화해조서상의 채무변제기일인 ’80.12.28로 보아야 하고,
(2) 또한, 처분청이 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 기준시가에 의하여 결정함에 있어 그 양도차익을 118,148,454원으로 결정하였으나, 쟁점부동산의 실지 양도가액이 11,000,000원이므로 실질과세의 원칙상 그 양도차익은 실지거래 양도가액인 11,000,000원을 초과할 수 없다.
(1) 청구인이 화해조서상의 채무변제기일까지 채무를 변제하지 못하였다면 곧바로 소유권 이전등기를 할 수 있었음에도 ’93.5.27까지 소유권 이전등기를 하지 못한 것은 채권자와 채무자간에 쟁점부동산에 대한 잔금청산 절차 등이 이루어지지 아니한 때문이라 할 것이어서 잔금청산이 해결되고 나서야 비로서 소유권 이전등기를 한 것으로 판단되고, 변제기일 이후부터 등기접수일인 ’93.5.27까지 쟁점부동산을 청구인 명의로 임대사업에 공한 사실에 비추어 채무 변제기일 경과후에도 청구인이 쟁점부동산에 대한 소유권을 계속 행사한 것으로 인정되므로 소유권 이전등기일인 ’93.5.27을 쟁점부동산의 양도시기로 봄이 타당하고,
(2) 청구인이 주장하는 실지거래가액은 쟁점부동산 취득당시의 채무에 불과할 뿐 양도당시의 실지거래가액이 아니고 소득세법에서 규정한 소정의 신고도 하지아니하였으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점부동산의 양도시기를 화해조서상의 변제기일인 ’80.12.28로 볼 수 있는지 (쟁점 ①)
② 쟁점부동산의 실지양도가액을 화해조서상의 채무액인 11,000,000원으로 볼 수 있는지 (쟁점 ②)
1. 쟁점 ①에 대하여 쟁점부동산의 소유권 이전등기 경위를 보면, ’80.2.14 쟁점부동산의 소유권이 청구인 명의로 이전등기 됨과 동시에 같은날 청구외 OOO가 쟁점부동산에 대하여 ’80.12.13 매매예약을 원인으로 소유권 이전등기 청구권 보존의 가등기를 하였으며, ’80.5.22 청구인과 청구외 OOO는 제소전 화해조서(서울민사지방법원 80자 4719호, 소유권 이전등기 청구권 보존의 가등기 말소 등)를 작성하였고, ’93.5.27 동 화해조서에 기하여 ’80.2.13 매매를 원인으로 청구외 OOO 명의로 소유권 이전등기 되었음이 등기부에 의하여 확인된다. 또한, ’80.5.22자 화해조서에 의하면 청구인이 청구외 OOO에게 ’80.12.28까지 금 11,000,000원을 변제하면 청구외 OOO는 쟁점부동산에 ’80.2.14자로 설정한 매매예약에 의한 소유권이전등기 청구권보존의 가등기의 말소등기 절차를 이행하고, 청구인이 위 변제기일까지 채무를 변제하지 못할 경우 청구인은 청구외 OOO에게 쟁점부동산에 관하여 ’80.2.14자의 가등기에 기한 본등기 절차를 담보의 목적으로 이행하고 담보권 실행을 위하여 쟁점부동산을 명도하는 것으로 되어 있다. 위 ’80.2.13자 매매예약은 그 성질상 채권담보를 목적으로 하는 양도담보계약으로서 소득세법 시행령 제45조 제2항에 의하면 양도담보계약을 체결한 후 채무불이행으로 인하여 변제에 충당한 때에는 그 때에 양도된 것으로 본다고 규정하고 있으므로 쟁점부동산의 양도시기는 적어도 소유권이전등기가 경료된 ’93.5.27로 보아야 할 것이고 청구인이 주장하듯이 양도시기를 매매예약이 완료된 날(채무변제 약정일)인 ’80.12.28로 볼 수는 없다 할 것이다.(대법 80누 376, ’81.2.24 같은 뜻임) 따라서 쟁점부동산의 양도시기가 채무변제약정일인 ’80.12.28이라는 청구 주장은 법리를 오해한 잘못이 있는 것으로 인정되므로 받아들일 수 없다고 판단된다.
2. 쟁점 ②에 대하여 쟁점 ①에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산은 채권담보의 목적으로 가등기를 경료한 후 위 가등기에 기한 본등기 절차이행을 구하는 제소전화해조서가 성립되어 그 화해조서에 기하여 채권자인 청구외 OOO 명의로 소유권 이전등기된 경우로서, 이는 채권에 대한 담보권 행사를 위한 방편으로 소유권 이전 등기가 경료된 이른바 정산절차를 예정하고 있는 약한 의미의 양도담보로 보는 것이 타당할 것이므로(대법 84누 425, ’85.7.9 같은 뜻임), 이 건 채무변제 당시 쟁점부동산의 기준시가가 170,200,952원인 점에 비추어 정산절차를 거쳤다고 보는 것이 합리적이라 할 것이므로 쟁점부동산의 실지양도가액을 화해조서상의 채무원금 11,000,000원으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.