토지의 양도를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분이 타당한지 여부(기각)

[주 문] [이 유]

1. 처분개요 청구인은 91.5.7 청구외 OOO로 부터 충청북도 옥천군 청성면 OO리 OOOOO 잡종지 1,000㎡ 및 같은리 OOOOO 전 2,102㎡(이하 “쟁점토지”이라 한다)를 취득한 후 92.8.5 청구외 OOO에게 양도하고 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 이행하지 아니한 사실이 있다. 처분청은 청구인의 쟁점토지 양도가 투기거래에 해당한다고 보아 취득 및 양도시 거래상대방을 조사하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 95.2.23 청구인에게 92년 과세기간분 양도소득세 64,645,840원을 결정·고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.2.28 심사청구를 거쳐 95.5.30 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 석유판매업을 영위하기 위하여 쟁점토지를 취득하여 농지의 전용허가를 받아 석유판매시설(주유소)을 설치하고 석유판매업을 영위하다가 92.8.5 청구외 OOO에게 양도하였음에도 이를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분이 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 90.12.7 청구외 OOO로 부터 14,000,000원에 매매계약을 체결함과 동시에 90.12.13 토지사용승락을 받아 91.3.4 건축허가 및 91.3.30 주유소허가를 받아 92.5.7 소유권이전등기를 한 후 91.6.16 청구외 OOO과 120,000,000원에 매매계약을 체결한 후 OOO이 주유소를 신축하였으며, 92.8.5 OOO에게 소유권이전등기를 경료한 사실이 확인되고 있고, 쟁점토지는 도시계획구역 밖의 기타 토지로서 그 면적이 국세청장이 정하는 일정규모(1,000㎡)이상의 토지로서 단기 거래에 해당되는 사실을 볼 때 청구인은 주유소 경영할 목적으로 쟁점토지를 취득한 것이 아니라 주유소허가에 따른 지가상승으로 단기차익을 목적으로 취득하여 양도한 것이므로 이는 투기거래에 해당하며 처분청이 실지거래가액으로 과세한 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 양도를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분이 타당한지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제1항 및 제4항 제1호, 같은법 제45조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지의 양도로 인하여 발생하는 양도소득 계산시 양도가액 및 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득 당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 같은법 시행령 제170조 제4항 본문에 의하면 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 같은항 제2호 본문에 의하면 『다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
• 마. 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우
• 바. 기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간·거래규모 및 거래방법 등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우』라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제14조 제8항 본문에 의하면 『제3항·제4항 제3호 단서 및 제7항 제1호에서 “농지소재지”라 함은 다음 각호에 해당하는 지역을 말한다.

1. 농지가 소재하는 시·구(특별시와 직할시의 구를 말한다. 이하 이항에서 같다).읍·면안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시·구·읍·면안의 지역

3. 농지로부터 20키로미터 이내의 거리에 있는 지역』이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제82조의 2 제3항 본문 및 제1호에 의하면 『령 제170조 제4항 제2호 바목에서 “재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우”라 함은 령 제14조 제8항의 규정에 의한 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 기간이 1년 미만인 농지로서 보유기간이 3년 미만인 농지를 양도하는 경우』라고 규정하고 있다. 국세청장 고시 제89-88호(1989.8.1)에 의하면 소득세법 시행령(대통령령 제12,767호) 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의거 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산”이라 함은 도시계획구역 밖의 토지로서 농지는 5,000㎡이상, 임야 및 초지는 10,000㎡이상, 기타 1,000㎡이상에 해당하는 토지를 말한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 91.5.7에 쟁점토지인 전 3,102㎡를 청구외 OOO로부터 취득하여 91.9.14에 위 토지에서 같은리 OOOOO로 전 2,102㎡를 분할하고, 92.8.5 같은리 OOOOO 전 1,000㎡의 지목을 잡종지로 변경하였다.

(2) 청구인은 90.12.7 매매계약을 체결한 후 90.12.13에 양도인으로 부터 토지사용 승락을 받은 후 90.12.28에는 옥천군으로 부터 쟁점토지에 대한 석유판매업입지가능허가를 받았고, 91.3.4에 석유판매업건축허가를 받았으며, 91.3.27에는 농지 1,000㎡에 대한 전용허가를 받았고, 91.3.30에는 석유판매업허가를 받았으며, 91.5.7에 청구인 명의로 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 경료하였다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 청구인 명의로 소유권이전등기를 한 지 1개월 만에 청구외 OOO에게 쟁점토지 양도를 위한 매매계약을 체결한 바 있으며, 91.7.1에는 청구인 명의로 주유소를 착공하여 91.12.3에 동 주유소를 완공하였으며 92.8.5에는 청구외 OOO에게 쟁점토지의 소유권을 이전한 사실이 있다.

(4) 청구인으로 부터 쟁점토지를 양수한 청구외 OOO은 『주유소 신축공사는 91.7.1부터 본인이 OOO(청구인) 명의로 공사를 착공하여 91.12.3 준공하였고, 91.12.5 영업을 개시하였다. 건축자재는 서울서 구입하였고 공사 인부 목수 OOO은 서울에서 데려왔으며 나머지 잡부는 현지인을 고용하였다. 주유기는 대전 소재 OO석유(주)의 담당 OOO의 소개로 5대를 22,600,000원에 구입하였다』고 진술하고 있다.

(5) 또한, 청구인이 92.7.23 청구외 OOO과 쟁점토지 양도시 작성한 쟁점토지의 매매계약서에는 매매대상 목적물에 쟁점토지 이외에 주유소건물 147.05㎡가 포함된 것으로 기재되어 있다.

(6) 청구인의 쟁점토지 거래가 투기거래 유형에 해당하는지 여부 ㉮ 쟁점토지상 주유소건물은 위에서 본 바와 같이 매수자인 청구외 OOO이 자기자금과 노력으로 직접 건축한 사실이 확인되고 있으므로 청구인이 당심에 제출한 매매계약서는 매매목적물에 주유소건물을 포함시킨 점으로 볼 때, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목 규정에 의한 허위계약서에 해당한다. 따라서 쟁점토지는 도시계획 밖에 위치하고 있고, 쟁점토지 중 잡종지는 그 면적이 1,000㎡로서 소득세법 제170조 제4항 마목의 규정에 의한 국세청장의 고시 제89-88호(1989.8.1) 의하여 투기거래로 볼 수 있는 토지(기타 1,000㎡이상)에 해당한다. ㉯ “충청북도 옥천군 청성면 OO리 OOOOO”에 소재한 농지는 청구인의 주소지인 “충청북도 보은군 보은읍 OO리 OOOOO와의 거리가 약 18㎞로서 자경으로 인정할 수 있는 거리인 20㎞ 이내에 위치하고 있으나, 청구인이 당해농지를 보유한 기간이 1년 3월(91.5.7～92.8.5)로서 3년 미만이고 청구인이 그 농지를 자경 하였다는 그 어떠한 증빙도 제시하지 아니하고 있으므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 바목과 같은법 시행규칙 제82조의2 제3항 제1호의 규정에 의하여 부동산의 투기를 목적으로 취득한 것으로 인정된다.

(7) 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 쟁점토지를 취득한 경위 및 이용현황 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 취득하기 위한 매매계약만을 체결한 상태에서 미리 양도자의 사용승락을 받아 주유소판매업허가를 받고 소유권이전등기를 경료한 사실과 소유권이전등기 후 1개월만에 청구외 OOO에게 양도하기 위한 매매계약을 하고 양수인이 청구인 명의로 주유소건물을 직접 신축하게 한 사실로 볼 때 이러한 청구인의 일련의 행위는 단기간내에 토지매매에 따른 지가상승의 이득을 취하기 위한 투기행위에 해당하다 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 양도로 인한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정한 후 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 91.5.7 청구외 OOO로 부터 충청북도 옥천군 청성면 OO리 OOOOO 잡종지 1,000㎡ 및 같은리 OOOOO 전 2,102㎡(이하 “쟁점토지”이라 한다)를 취득한 후 92.8.5 청구외 OOO에게 양도하고 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 이행하지 아니한 사실이 있다. 처분청은 청구인의 쟁점토지 양도가 투기거래에 해당한다고 보아 취득 및 양도시 거래상대방을 조사하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 95.2.23 청구인에게 92년 과세기간분 양도소득세 64,645,840원을 결정·고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.2.28 심사청구를 거쳐 95.5.30 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 석유판매업을 영위하기 위하여 쟁점토지를 취득하여 농지의 전용허가를 받아 석유판매시설(주유소)을 설치하고 석유판매업을 영위하다가 92.8.5 청구외 OOO에게 양도하였음에도 이를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분이 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 90.12.7 청구외 OOO로 부터 14,000,000원에 매매계약을 체결함과 동시에 90.12.13 토지사용승락을 받아 91.3.4 건축허가 및 91.3.30 주유소허가를 받아 92.5.7 소유권이전등기를 한 후 91.6.16 청구외 OOO과 120,000,000원에 매매계약을 체결한 후 OOO이 주유소를 신축하였으며, 92.8.5 OOO에게 소유권이전등기를 경료한 사실이 확인되고 있고, 쟁점토지는 도시계획구역 밖의 기타 토지로서 그 면적이 국세청장이 정하는 일정규모(1,000㎡)이상의 토지로서 단기 거래에 해당되는 사실을 볼 때 청구인은 주유소 경영할 목적으로 쟁점토지를 취득한 것이 아니라 주유소허가에 따른 지가상승으로 단기차익을 목적으로 취득하여 양도한 것이므로 이는 투기거래에 해당하며 처분청이 실지거래가액으로 과세한 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 양도를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분이 타당한지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제1항 및 제4항 제1호, 같은법 제45조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지의 양도로 인하여 발생하는 양도소득 계산시 양도가액 및 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득 당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 같은법 시행령 제170조 제4항 본문에 의하면 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 같은항 제2호 본문에 의하면 『다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
• 마. 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우
• 바. 기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간·거래규모 및 거래방법 등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우』라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제14조 제8항 본문에 의하면 『제3항·제4항 제3호 단서 및 제7항 제1호에서 “농지소재지”라 함은 다음 각호에 해당하는 지역을 말한다.

1. 농지가 소재하는 시·구(특별시와 직할시의 구를 말한다. 이하 이항에서 같다).읍·면안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시·구·읍·면안의 지역

3. 농지로부터 20키로미터 이내의 거리에 있는 지역』이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제82조의 2 제3항 본문 및 제1호에 의하면 『령 제170조 제4항 제2호 바목에서 “재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우”라 함은 령 제14조 제8항의 규정에 의한 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 기간이 1년 미만인 농지로서 보유기간이 3년 미만인 농지를 양도하는 경우』라고 규정하고 있다. 국세청장 고시 제89-88호(1989.8.1)에 의하면 소득세법 시행령(대통령령 제12,767호) 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의거 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산”이라 함은 도시계획구역 밖의 토지로서 농지는 5,000㎡이상, 임야 및 초지는 10,000㎡이상, 기타 1,000㎡이상에 해당하는 토지를 말한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 91.5.7에 쟁점토지인 전 3,102㎡를 청구외 OOO로부터 취득하여 91.9.14에 위 토지에서 같은리 OOOOO로 전 2,102㎡를 분할하고, 92.8.5 같은리 OOOOO 전 1,000㎡의 지목을 잡종지로 변경하였다.

(2) 청구인은 90.12.7 매매계약을 체결한 후 90.12.13에 양도인으로 부터 토지사용 승락을 받은 후 90.12.28에는 옥천군으로 부터 쟁점토지에 대한 석유판매업입지가능허가를 받았고, 91.3.4에 석유판매업건축허가를 받았으며, 91.3.27에는 농지 1,000㎡에 대한 전용허가를 받았고, 91.3.30에는 석유판매업허가를 받았으며, 91.5.7에 청구인 명의로 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 경료하였다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 청구인 명의로 소유권이전등기를 한 지 1개월 만에 청구외 OOO에게 쟁점토지 양도를 위한 매매계약을 체결한 바 있으며, 91.7.1에는 청구인 명의로 주유소를 착공하여 91.12.3에 동 주유소를 완공하였으며 92.8.5에는 청구외 OOO에게 쟁점토지의 소유권을 이전한 사실이 있다.

(4) 청구인으로 부터 쟁점토지를 양수한 청구외 OOO은 『주유소 신축공사는 91.7.1부터 본인이 OOO(청구인) 명의로 공사를 착공하여 91.12.3 준공하였고, 91.12.5 영업을 개시하였다. 건축자재는 서울서 구입하였고 공사 인부 목수 OOO은 서울에서 데려왔으며 나머지 잡부는 현지인을 고용하였다. 주유기는 대전 소재 OO석유(주)의 담당 OOO의 소개로 5대를 22,600,000원에 구입하였다』고 진술하고 있다.

(5) 또한, 청구인이 92.7.23 청구외 OOO과 쟁점토지 양도시 작성한 쟁점토지의 매매계약서에는 매매대상 목적물에 쟁점토지 이외에 주유소건물 147.05㎡가 포함된 것으로 기재되어 있다.

(6) 청구인의 쟁점토지 거래가 투기거래 유형에 해당하는지 여부 ㉮ 쟁점토지상 주유소건물은 위에서 본 바와 같이 매수자인 청구외 OOO이 자기자금과 노력으로 직접 건축한 사실이 확인되고 있으므로 청구인이 당심에 제출한 매매계약서는 매매목적물에 주유소건물을 포함시킨 점으로 볼 때, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목 규정에 의한 허위계약서에 해당한다. 따라서 쟁점토지는 도시계획 밖에 위치하고 있고, 쟁점토지 중 잡종지는 그 면적이 1,000㎡로서 소득세법 제170조 제4항 마목의 규정에 의한 국세청장의 고시 제89-88호(1989.8.1) 의하여 투기거래로 볼 수 있는 토지(기타 1,000㎡이상)에 해당한다. ㉯ “충청북도 옥천군 청성면 OO리 OOOOO”에 소재한 농지는 청구인의 주소지인 “충청북도 보은군 보은읍 OO리 OOOOO와의 거리가 약 18㎞로서 자경으로 인정할 수 있는 거리인 20㎞ 이내에 위치하고 있으나, 청구인이 당해농지를 보유한 기간이 1년 3월(91.5.7～92.8.5)로서 3년 미만이고 청구인이 그 농지를 자경 하였다는 그 어떠한 증빙도 제시하지 아니하고 있으므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 바목과 같은법 시행규칙 제82조의2 제3항 제1호의 규정에 의하여 부동산의 투기를 목적으로 취득한 것으로 인정된다.

(7) 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 쟁점토지를 취득한 경위 및 이용현황 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 취득하기 위한 매매계약만을 체결한 상태에서 미리 양도자의 사용승락을 받아 주유소판매업허가를 받고 소유권이전등기를 경료한 사실과 소유권이전등기 후 1개월만에 청구외 OOO에게 양도하기 위한 매매계약을 하고 양수인이 청구인 명의로 주유소건물을 직접 신축하게 한 사실로 볼 때 이러한 청구인의 일련의 행위는 단기간내에 토지매매에 따른 지가상승의 이득을 취하기 위한 투기행위에 해당하다 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 양도로 인한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정한 후 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.