실지거래가액으로 쟁점토지의 양도차익을 산정함에 있어 기준시가에 의한 취득가액의 7% 상당 금액만 필요경비로 인정한 처분의 당부(경정)

[주 문]

1. 제천세무서장이 94.8.16 청구인에게 결정고지한 93년도 귀 속분 양도소득세 66,495,360원의 부과처분은 등록세·취득세 합계 2,981,517원을 필요경비로 공제하여 그 과세표준과 세액 을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 88.5.14 강원도 원주시 OO동 O OOOO 임야 21,497㎡를 취득하여 93.11.19 위 임야 21,497㎡ 중 19,782㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 택지개발예정지구 지정에 따른 수용으로 인하여 한국토지개발공사에 양도하고, 93.12.31 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하면서 양도차익계산에 있어서 필요경비로 소득세법시행령 제94조 제5항의 규정에 의한 개산공제액 444,501원과 토지형질변경공사비 48,955,000원을 공제하여 실사신고 하였다. 대전지방국세청장은 청구인의 양도소득세 실사신청분에 대하여 실지조사하여 실지거래가액인 양도가액 3,528,528,480원, 취득가액 552,132,855원으로 양도차익을 결정하면서 필요경비를 기준시가에 의한 취득가액 6,350,022원의 7%인 444,501원만 공제한 후 동 결정내용을 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 통보내용 대로 94.8.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 66,495,360원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.10.7 심사청구를 거쳐 94.12.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인은 쟁점토지의 양도차익계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득세 및 등록세에 대하여는 당초 개산공제한 444,501원을 필요경비로 신고하여 공제 받았으나 실지 2,981,517원을 지출하였으므로 그 차액을 추가로 공제하여야 하고, 토지형질변경공사비 48,955,000원은 89.4.6 원주시장이 통보한 토지형질변경공사 촉구공문, 형질변경공사 완공사진 및 중앙토지수용위원회 보상금 재결내역에 대지로 감정한 사실 등으로 보아 공사를 완료하였음이 확인되므로 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도 및 취득가액을 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의하여 자산양도차익을 신고하여 쟁점토지에 대한 양도 및 취득가액을 결정함에 있어 처분청이 관련법령의 규정에 의거 취득세, 등록세 및 개량비에 대하여 공제하지 아니한 것은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 쟁점은 실지거래가액으로 쟁점토지의 양도차익을 산정함에 있어 기준시가에 의한 취득가액의 7% 상당 금액만 필요경비로 인정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 소득세법 제45조 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다고 규정하면서 그 제1호에서 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 제2호에서 설비비와 개량비라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제94조 제1항 및 제86조의 규정을 보면 제45조 제1항 제1호 단서에서 “취득에서 소요된 실지거래가액”이라 함은 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세·취득세 기타 부대비용을 포함한다) 등을 합한 것을 말하고, 같은법시행령 제94조 제1항 제2호의 규정에서 같은법 제45조 제1항 제2호에서 “설비비와 개량비”라 함은 양도자산의 용도변경, 개량 및 이용편의를 위하여 지출한 비용을 말한다고 규정하고 있다.
• 다. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산함에 있어 기준시가에 의하여 결정된 취득가액을 기준으로 한 필요경비 개산공제액을 적용한 것이 적법한지 여부

(1) 소득세법 제45조 제1항 및 같은법시행령 제94조에 의하면 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 경우에는 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액, 설비비와 개량비 등으로서 증빙서류에 의하여 확인된 실지거래가액으로 하는 것이고, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 취득당시의 기준시가의 7%상당액만을 필요경비로 공제하도록 규정하고 있다.

(2) 처분청에서 제출한 과세관련자료를 보면 처분청은 실지거래가액에 의하여 이 건 양도차익을 계산하였음이 확인된다. 따라서 이 건은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하였으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산할 경우에 적용하는 위 필요경비 개산공제액을 필요경비로 공제할 수 없는데도 이를 필요경비로 공제한 것은 위 관련규정의 법리를 오해한 잘못이 있다(국심 94부 3860, 94.11.7 같은 뜻임)

• 라. 쟁점토지의 취득원가에 가산되는 등록세·취득세와 토지형질변경공사비를 필요경비로 공제할 수 있는지 여부.

(1) 먼저 취득원가에 가산되는 등록세·취득세를 필요경비로 공제할 수 있는지에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지에 대한 등록세·취득세 2,981,516원을 실제 납부하였으므로 이를 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 원주시장 발행 지방세 납부증명을 제시하고 있고, 위 지방세납부증명에 의하여 청구인은 쟁점토지의 등록세 1,656,398원, 취득세 1,325,118원 합계 2,981,516원을 납부한 사실이 확인되므로 이를 필요경비로 공제하여야 함이 타당하다고 판단된다.

(2) 다음 토지형질변경공사비를 필요경비로 공제할 수 있는지에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지 구입후 임야를 대지로 형질변경하기 위하여 88.11월 33,955,000원 및 88.12월 15,000,000원 합계 48,955,000원에 토목공사를 완료하였다고 주장하면서 공사설계예산서, 추가공사계약서, 원주시장이 통보한 토지형질변경공사 준공 촉구공문 사본 등을 제시하고 있으나, 토지형질공사비 지출액을 확인할 수 있는 신빙성 있는 계약서나 세금계산서 및 공사대금지급 금융자료 등의 증빙자료를 전혀 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 필요경비로 공제하지 아니한 것은 정당하다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부는 이유있고 나머지는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.