비과세요건을 갖추고 있던 구주택을 헐고 신축하여 거주 후 양도한 경우 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 87.6.23 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOO 대지 89㎡ 및 단독주택 42.56㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 취득하여 거주하던 중 91.1.18 구주택을 멸실하고 91.12.23 다가구주택 119.1㎡(지층 42.20㎡, 1층 38.90㎡, 2층 38.00㎡의 3가구로서 이하 “신주택”이라 한다)를 신축하여 그 중 지층에서 거주하다가 94.10.31 양도하였다. 처분청은 신주택중 청구인이 3년이상 거주한 부분을 제외한 나머지 부분에 대하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 95.9.16 청구인에게 94년귀속 양도소득세 5,632,070원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.10.19 심사청구를 거쳐 95.12.1 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 부속토지면적이 양도소득세를 비과세하는 1세대1주택 면적의 5배이내로서 비과세요건을 충족하고 있으므로 부속토지 전체면적이 비과세대상이고, 신주택의 면적이 구주택의 면적을 초과하여 그 초과된 면적분은 양도소득세 과세대상이 된다하여도 그 부분에 대한 양도소득금액은 “0”이 되어 이 건 부과처분은 전부 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 신주택은 양도당시의 현황이 3가구가 독립하여 거주할 수 있도록 건축된 공동주택(대법원 93누7075, 93.8.24)으로 비과세하는 1세대1주택의 양도에 해당하지 않으므로 전체 주택에 대하여 과세함이 타당하다고 하겠으나, 국세청 예규(재일 01254-2327, 90.11.24)에 의하면 “당초부터 주택의 일부분을 임대에 공할 목적으로 신축한 다가구주택을 양도한 경우로서 주택소유자가 3년이상 거주하지 아니한 주택부분에 대하여는 양도소득세가 과세된다”고 해석하고 있으므로 쟁점주택의 3가구 중 1가구에만 거주하고 나머지 2가구는 임대에 공하다가 양도한 데 대하여 다툼이 없는 신주택의 양도소득세는 나머지 2가구에 해당하는 건물 및 토지부분은 과세함이 타당하다고 판단되며, 소득세법시행령 제15조 제11항의 규정은 단지 보유기간과 거주기간을 계산함에 있어서 구주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다는 규정이지 주택부속토지의 범위에 관한 규정은 아니라 할 것이므로 구주택의 면적에 토지 부분을 연결하여 신주택의 부속토지를 구주택의 부수토지로 보아 비과세하여야 한다는 청구주장은 받아 들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 1세대1주택 비과세요건을 갖추고 있던 구주택을 헐고 신주택을 신축하여 거주하다가 94년도에 양도한 경우 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제5조 제6호 (자)목에서 『대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세한다』라고 규정하고, 같은법시행령 제15조 제1항에서 『“1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 단서생략』라고 규정하고, 소득세법시행령 제15조 제5항 제2호의 규정에 의하면 고급주택 해당여부에 관하여 “공동주택(재무부령이 정하는 다가구주택을 포함한다)으로 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 그 양도가액이 5억원 이상일 것이어야 한다”고 되어 있고, 같은법시행령 제121조의 3의 규정에 의하면 국민주택규모 이하의 주택을 양도한 경우에 적용되는 낮은 세율(양도소득 과세표준의 100분의 30) 규정을 적용하는 재무부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 하여 국민주택규모 이하의 주택에 해당하는지 여부를 판정한다고 되어 있으며, 같은법시행규칙 제6조의 2(94.4.19 신설된 것)에서 『“재무부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 여러가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건설부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 주택을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다』라고 되어 있다.
• 다. 쟁점부분을 심리·판단한다

(1) 청구인은 87.6.23 구주택을 취득하여 3년이상 거주하던중 91.1.18 구주택을 멸실하고 91.12.23 동일장소에 신주택을 신축하여 그 중 지층에서 거주하다가 94.10.31 청구외 OOO 1인에게 신주택 전체를 양도한 사실이 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장 등에 의하여 확인된다.

(2) 위 관계법령에서 살펴본 바와 같이 94.1.1 이후 양도하는 다가구 주택에 대해서는 이를 공동주택으로 보도록 되어 있고 이는 다가구주택과 다세대주택간의 과세취급상의 차이를 나지 않게 하고 대법원 판례(93누7075, 93.8.24)를 수용하여 다가구주택을 세법적용시 공동주택으로 보도록 한 것이라는 입법취지를 종합하여 볼 때, 이 건의 경우 신주택중 주택부분은 청구인이 거주한 부분에 대해서는 1세대1주택의 양도로 보아 비과세하고 거주하지 않은 나머지 부분에 대하여는 과세함이 타당하고, 토지부분은 전체토지 면적에서 청구인이 거주한 면적이 신주택의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 산정된 면적만 비과세한 당초 부과처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.