다세대주택을 분양하고 남은 외주택을 사업용 재고자산이 아닌 주거용주택으로 보아 주택 양도당시 1세대 2주택이라 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] [이 유]

1. 처분 개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 대지 220.4㎡ 및 위 지상주택 424.08㎡(이하 “쟁점주택” 이라 한다)를 85.9.24 취득하여 보유하던중 86.5.26 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 다세대주택 6세대 328.2㎡를 신축하여 동 다세대주택중 지상1층 102호 54.7㎡(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 제외한 5세대를 89.4.11 청구외 OOO외 4명에게 양도하였고, 청구인은 쟁점주택 소재지에서 3년이상 거주하다가 93.4.30 쟁점주택을 양도하였다. 한편, 청구인은 95.5.18 쟁점외주택을 청구인의 아들인 OOO외 1명에게 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기를 경료하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택에서 3년이상 거주하였다 하여 당초 양도소득세를 비과세 결의하였으나, 서울지방국세청의 감사지적으로 인하여 쟁점외주택을 다세대주택의 판매용 재고주택이 아닌 주거용 주택으로 보아 쟁점주택 양도당시 1세대 2주택이라 하여 95.6.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 169,350,610원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.8.14 심사청구를 거쳐 95.11.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 분양목적으로 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOOO에 다세대주택 6세대를 신축하고 그 중 쟁점외주택을 제외한 5세대를 89.4.11 OOO외 4명에게 분양한후 90.1월에 면세사업자 수입금액 신고 및 90.5.31 종합소득세를 신고납부하였고, 쟁점외주택은 부동산 경기의 침체로 인하여 미분양되어 재고자산으로 보유하고 있다가 93.1월에 면세사업자 수입금액 신고 및 93.5.31 종합소득세를 신고납부하였는 바, 미분양으로 보유하고 있던 쟁점외주택은 사업용 재고자산으로 보아야 할 것이지, 주거용 주택으로 보는 것은 잘못이다. 따라서 3년이상 거주하다 양도한 쟁점주택의 경우 양도당시 1세대 1주택에 해당되므로 양도소득세가 비과세됨에도 처분청은 쟁점외주택을 주거용 주택으로 보아 쟁점주택 양도당시 1세대 2주택이라 하여 쟁점주택의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 86.5.26 신축한 다세대주택 6세대중 5세대를 89.4.11 분양하고 쟁점외주택만을 보유하고 있다가 이를 95.5.18 청구인의 아들인 OOO외 1명에게 양도한 것은 당시 부동산경기가 호황인 점을 감안할 때 청구인은 쟁점외주택을 보유할 의사가 있었다고 보여지며, 또한 청구인은 93.5.31 쟁점외주택에 대하여 92사업년도 귀속분 종합소득세를 신고납부한 사실이 있는 바, 이는 사업을 폐업하고 재고자산인 쟁점외주택을 자가공급으로 보고 소득세를 신고한 것이라 할 수 있으므로 판매용에서 주거용으로 전환된 것으로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 이 건의 경우 청구인은 쟁점주택 양도당시 쟁점외주택을 포함하여 1세대 2주택에 해당되므로 처분청의 당초 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 다세대주택을 분양하고 남은 쟁점외주택을 사업용 재고자산이 아닌 주거용주택으로 보아 쟁점주택 양도당시 1세대 2주택이라 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 다툼이 있다.
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제5조 제6호 자목 및 같은법시행령 제15조 제1항에서는 『거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 경우에는 양도소득세를 부과하지 아니한다』고 규정하고 있고,

(2) 같은법 제20조 제1항 제5호 및 같은법시행령 제33조 제2항에 의하면, 『사업소득은 당해년도에 발생한 소득으로 하며, 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 본다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점주택을 취득한 이후 양도시까지 3년이상 거주한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 다만, 쟁점외주택을 사업용 재고자산으로 보아 쟁점주택 양도당시 1세대 1주택으로 볼 것인지, 쟁점외주택을 주거용 주택으로 보아 쟁점주택 양도당시 1세대 2주택으로 볼 것인지에 대하여 다툼이 있는 바, 이를 살펴 본다. 첫째, 청구인은 쟁점외주택을 양도한 것처럼 93.1월에 면세사업자 수입금액을 신고하고 92년도 귀속분 종합소득세를 93.5.31 자진신고납부한 사실이 있는바, 동 사실로 미루어 볼때 청구인은 쟁점외주택을 92사업년도에 자가공급한 것으로 보고 종합소득세 신고를 한 것이므로 이는 판매용에서 주거용으로 전환된 것으로 봄이 타당하다. 둘째, 청구인은 신축한 다세대주택 6세대중 지하층의 1호·2호, 지상1층의 101호, 지상2층의 201호·202호등 5세대는 89.4.11 청구외 OOO외 4명에게 양도하였으나, 쟁점외주택만 양도하지 아니한채 보유하고 있다가 6년이 경과한 후인 95.5.18 청구인의 아들 OOO외 1명에게 증여양도되었음이 등기부상 확인되고 있는 점으로 미루어 볼때 청구인은 쟁점외주택을 판매하지 않고 보유할 의사가 있었던 것으로 보여진다. 또한, 쟁점외주택은 지상1층의 102호로서 이는 일반적으로 지하층보다 판매조건이 좋다고 보아야 할 것이고, 동 다세대주택의 양도당시인 89년에는 부동산경기가 호황이었던 점으로 보아 쟁점외주택이 부동산경기의 침체로 인하여 미분양되어 보유할 수 밖에 없는 재고자산이라는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이다. 셋째, 청구인은 동 다세대주택 5세대를 89.4.11 신축분양한 이후 다른 주택을 신축판매한 사실이 없음이 국세청의 부동산등기 전산자료에 의하여 확인되고 있다. 위 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인은 쟁점외주택을 판매하지 아니하고 보유할 의사가 있었던 것으로 보여지는 바, 이를 사업용 재고자산으로 보기는 어렵다. 그러므로 처분청이 쟁점외주택을 주거용주택으로 보고 쟁점주택 양도당시 1세대 2주택이라 하여 쟁점주택의 양도에 대하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 대지 220.4㎡ 및 위 지상주택 424.08㎡(이하 “쟁점주택” 이라 한다)를 85.9.24 취득하여 보유하던중 86.5.26 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 다세대주택 6세대 328.2㎡를 신축하여 동 다세대주택중 지상1층 102호 54.7㎡(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 제외한 5세대를 89.4.11 청구외 OOO외 4명에게 양도하였고, 청구인은 쟁점주택 소재지에서 3년이상 거주하다가 93.4.30 쟁점주택을 양도하였다. 한편, 청구인은 95.5.18 쟁점외주택을 청구인의 아들인 OOO외 1명에게 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기를 경료하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택에서 3년이상 거주하였다 하여 당초 양도소득세를 비과세 결의하였으나, 서울지방국세청의 감사지적으로 인하여 쟁점외주택을 다세대주택의 판매용 재고주택이 아닌 주거용 주택으로 보아 쟁점주택 양도당시 1세대 2주택이라 하여 95.6.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 169,350,610원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.8.14 심사청구를 거쳐 95.11.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 분양목적으로 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOOO에 다세대주택 6세대를 신축하고 그 중 쟁점외주택을 제외한 5세대를 89.4.11 OOO외 4명에게 분양한후 90.1월에 면세사업자 수입금액 신고 및 90.5.31 종합소득세를 신고납부하였고, 쟁점외주택은 부동산 경기의 침체로 인하여 미분양되어 재고자산으로 보유하고 있다가 93.1월에 면세사업자 수입금액 신고 및 93.5.31 종합소득세를 신고납부하였는 바, 미분양으로 보유하고 있던 쟁점외주택은 사업용 재고자산으로 보아야 할 것이지, 주거용 주택으로 보는 것은 잘못이다. 따라서 3년이상 거주하다 양도한 쟁점주택의 경우 양도당시 1세대 1주택에 해당되므로 양도소득세가 비과세됨에도 처분청은 쟁점외주택을 주거용 주택으로 보아 쟁점주택 양도당시 1세대 2주택이라 하여 쟁점주택의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 86.5.26 신축한 다세대주택 6세대중 5세대를 89.4.11 분양하고 쟁점외주택만을 보유하고 있다가 이를 95.5.18 청구인의 아들인 OOO외 1명에게 양도한 것은 당시 부동산경기가 호황인 점을 감안할 때 청구인은 쟁점외주택을 보유할 의사가 있었다고 보여지며, 또한 청구인은 93.5.31 쟁점외주택에 대하여 92사업년도 귀속분 종합소득세를 신고납부한 사실이 있는 바, 이는 사업을 폐업하고 재고자산인 쟁점외주택을 자가공급으로 보고 소득세를 신고한 것이라 할 수 있으므로 판매용에서 주거용으로 전환된 것으로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 이 건의 경우 청구인은 쟁점주택 양도당시 쟁점외주택을 포함하여 1세대 2주택에 해당되므로 처분청의 당초 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 다세대주택을 분양하고 남은 쟁점외주택을 사업용 재고자산이 아닌 주거용주택으로 보아 쟁점주택 양도당시 1세대 2주택이라 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 다툼이 있다.
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제5조 제6호 자목 및 같은법시행령 제15조 제1항에서는 『거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 경우에는 양도소득세를 부과하지 아니한다』고 규정하고 있고,

(2) 같은법 제20조 제1항 제5호 및 같은법시행령 제33조 제2항에 의하면, 『사업소득은 당해년도에 발생한 소득으로 하며, 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 본다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점주택을 취득한 이후 양도시까지 3년이상 거주한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 다만, 쟁점외주택을 사업용 재고자산으로 보아 쟁점주택 양도당시 1세대 1주택으로 볼 것인지, 쟁점외주택을 주거용 주택으로 보아 쟁점주택 양도당시 1세대 2주택으로 볼 것인지에 대하여 다툼이 있는 바, 이를 살펴 본다. 첫째, 청구인은 쟁점외주택을 양도한 것처럼 93.1월에 면세사업자 수입금액을 신고하고 92년도 귀속분 종합소득세를 93.5.31 자진신고납부한 사실이 있는바, 동 사실로 미루어 볼때 청구인은 쟁점외주택을 92사업년도에 자가공급한 것으로 보고 종합소득세 신고를 한 것이므로 이는 판매용에서 주거용으로 전환된 것으로 봄이 타당하다. 둘째, 청구인은 신축한 다세대주택 6세대중 지하층의 1호·2호, 지상1층의 101호, 지상2층의 201호·202호등 5세대는 89.4.11 청구외 OOO외 4명에게 양도하였으나, 쟁점외주택만 양도하지 아니한채 보유하고 있다가 6년이 경과한 후인 95.5.18 청구인의 아들 OOO외 1명에게 증여양도되었음이 등기부상 확인되고 있는 점으로 미루어 볼때 청구인은 쟁점외주택을 판매하지 않고 보유할 의사가 있었던 것으로 보여진다. 또한, 쟁점외주택은 지상1층의 102호로서 이는 일반적으로 지하층보다 판매조건이 좋다고 보아야 할 것이고, 동 다세대주택의 양도당시인 89년에는 부동산경기가 호황이었던 점으로 보아 쟁점외주택이 부동산경기의 침체로 인하여 미분양되어 보유할 수 밖에 없는 재고자산이라는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이다. 셋째, 청구인은 동 다세대주택 5세대를 89.4.11 신축분양한 이후 다른 주택을 신축판매한 사실이 없음이 국세청의 부동산등기 전산자료에 의하여 확인되고 있다. 위 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인은 쟁점외주택을 판매하지 아니하고 보유할 의사가 있었던 것으로 보여지는 바, 이를 사업용 재고자산으로 보기는 어렵다. 그러므로 처분청이 쟁점외주택을 주거용주택으로 보고 쟁점주택 양도당시 1세대 2주택이라 하여 쟁점주택의 양도에 대하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.