부동산②에 대하여 양도자산의 필요경비로 건물신축을 위하여 철거한 구건물취득가액등을 인정하지 않고 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 174.4㎡를 1987.8.25 취득한 후 동 지상에 1987.12.26 근린생활시설건물 445.46㎡(지상4층, 지하1층)를 신축(토지와 건물을 이하 “쟁점부동산①”이라 한다)하여 1989.3.6 양도하였고, 또한 청구인은 같은곳 OOOOOO 소재 대지 231.9㎡를 1989.3.30 취득한 후 동 지상에 1989.7.20 근린생활시설건물 481.91㎡(지상3층, 지하1층)를 신축(토지와 건물을 이하 “쟁점부동산②”라 한다)하여 1989.12.27 양도하였으며, 쟁점부동산①에 대하여는 1989.5.1 실지거래가액(건물은 기준시가)에 의하여, 쟁점부동산②에 대하여는 1990.2.3 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 자산양도차익예정신고(과세미달)를 이행하였다. 처분청은 쟁점부동산①에 대하여는 청구인이 신고시 제출한 증빙자료에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는다는 사유로, 쟁점부동산②에 대하여는 새로운 건물의 신축을 위하여 철거한 구건물의 취득가액을 양도자산의 필요경비로 인정할 수 없다하여 공제를 배제하여, 기준시가로 양도차익을 산정하고 1995.5.15 청구인에게 1989년도 귀속분 양도소득세 54,897,720원 및 동 방위세 10,979,540원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.6.29 심사청구를 거쳐 1995.10.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산①중 토지를 1987.8.25 131,000,000원에 취득하여 근린생활시설용도의 건물을 신축한 후 1989.3.6 쟁점부동산①을 청구외 OOO에게 223,000,000원에 양도하고 법령에서 정한 기한내에 실지거래가액에 의하여 양도 차익을 산정하여 자산양도차익예정신고를 하였음에도 불구하고 처분청이 실지거래가액에 대한 정확한 조사없이 실지거래가액을 인정하지 않고 기준시가로 과세한 처분은 부당하며, 또한 쟁점부동산②의 양도차익을 산정함에 있어 건물을 신축하기 위하여 철거한 구건물(156.99㎡)의 취득가액 12,245,220원과 등록세·취득세등 합계 13,959,550원을 양도자산의 필요경비로 인정하지 않고 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산①중 토지를 131,000,000원에 취득하여 건물을 신축한 후 이를 223,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나, 자산양도차익예정신고시에는 양도가액을 169,362,265원으로 신고하면서도 양도가액이 223,000,000원인 양도계약서(토지 및 건물가액의 구분이 불분명함)를 제출하였을 뿐만 아니라 부동산의 매매계약서 이외에 실지취득가액 및 실지양도가액을 입증할 수 있는 금융자료등은 제출하지 못하고 있어 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는다 할 것이므로 처분청이 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점부동산①의 양도에 대하여 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부와, 쟁점부동산②에 대하여 양도자산의 필요경비로 건물신축을 위하여 철거한 구건물취득가액등을 인정하지 않고 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항과 같은법 제45조 제1항 제1호에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호 (93.12.31 개정되기 전의 것)에 『양도자가 법 제95 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하고 있다. 한편, 같은법시행령 제94조 제5항(1990.12.31 개정되기 전의 것) 제1호에 의하면 토지 및 건물의 필요경비는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제4항 및 법 제45조 제2항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액의 7/100을 가산한 금액으로 하도록 규정하고 있다.
• 다. 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점부동산①의 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

(1) 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 자산양도차익예정신고시 토지의 취득가액은 131,000,000원, 건물의 취득가액은 46,777,760원으로 신고하였는 바, 토지에 대하여만 매매계약서를 제출하였을 뿐 건물에 대하여는 취득가액을 알 수 있는 자료를 제출하지 못하였고, 청구주장 양도가액은 기준시가 대비 99.9%에 불과한 반면 취득가액은 194.5%에 달해 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이며, 또한 청구인은 매매대금지급관련 금융자료등 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하겠으며,

(2) 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산①을 169,362,265원에 양도하였다고 신고하였으나 신고시 제출한 매매계약서상의 양도가액은 223,000,000원으로서 서로 다르며, 청구인이 신고한 양도가액은 취득가액 보다도 낮은 가액으로서 청구인이 쟁점부동산①을 보유한 기간은 부동산가격이 급등하던 시기임을 감안할 때 신고가액 및 청구주장 양도가액은 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이고, 청구인은 대금지급관련 금융자료등 실지양도가액을 입증할 수 있는 다른 증빙도 제시하지 못하고 있으므로 양도시의 실지거래가액 또한 확인되지 않는다 하겠다.

(3) 따라서 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다 할 것이므로 쟁점부동산① 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 쟁점부동산②의 경우 건물신축을 위하여 철거한 구건물취득가액등을 필요경비로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인은 자산양도차익예정신고시 기준시가를 적용하여 취득가액은 188,541,198원, 양도가액은 179,910,303원으로 신고하였고, 위의 신고한 취득가액에는 새로운 건물신축을 위하여 철거한 구건물 156.99㎡에 대한 취득가액 12,245,220원이 포함되어 있으며, 기타 구건물의 철거에 따른 잔설처분가액 등은 제시하지 아니하고 있다.

(2) 청구인은 이 건 쟁점부동산②의 양도차익을 기준시가로 계산하더라도 실지 지출된 구건물취득가액과 등록세·취득세등은 양도자산의 필요경비로서 양도가액에서 공제하여야 한다고 주장하고 있으나, 위에서 본 소득세법시행령 제94조 제5항의 규정에 의하면 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 자본적 지출액·양도비 등을 필요경비에 불산입하도록 되어 있으므로 처분청이 이 건 구건물취득가액 및 등록세·취득세 등을 필요경비로 인정하지 아니하고 기준시가에 의한 취득가액과 취득당시의 지방세법상 과세시가표준액의 7/100만을 필요경비로 공제한 처분은 정당하다고 판단된다(국심 93중 1628, 93.9.16 같은 뜻).

• 마. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.