부동산의 양도일자를 언제로 하여야 할지 여부(경정)

[주 문]

1. OO세무서장이 95.5.6 청구인에게 한 91년 귀속분 양도소 득세 33,551,440원의 부과처분은 청구인이 양도한 부동산에 OO여 아래와 같이 취득가액 및 양도가액을 산출하여 그 과 세표준과 세액을 경정한다. -- 아 래 -- 부동산 소재지 종류 면적(㎡) 취득가액 및 시기 양도가액 및 시기 산출기준 (금액) 취득시기 산출기준 (금액) 양도시기 부산 광역시 OO동 OO OOOO 대지 3.3 기준시가 91.5.17 기준시가 91.8.23 부산 광역시 OO동 OO OOOO 대지 138.8 실지거래가액 (600,000,000원) 89.10.24 실지거래가액 안분액 (금액:참고) 91.8.23 부산 광역시 OO동 OO OOOO 건물 381.82 () 1,330,000,000원 - 1,330,000,000원 × (*) 1,330,000,000원 - 1,330,000,000원 × (실지거래가액 안분 양도가액)

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인이 부산 광역시 OO동 OO OOOO 소재 대지 138.8㎡와 동 지상 건물 381.82㎡(이하 “쟁점 갑 부동산”이라 한다)을 89.10.24 청구외 OOO으로부터 취득하고 동소 OOOO 소재 대지 3.3㎡(이하 “쟁점 을 토지”라 하고 “쟁점 갑 부동산” 및 “쟁점 을 토지”를 합하여 “쟁점 부동산”이라 한다)를 청구외 부산광역시로부터 91.5.7 취득하여 쟁점 부동산을 청구인이 대표이사로 있는 청구외 (주)OO패션에 양도하고 92.5.30 실지거래가액(취득가액은 600,000,000원, 양도가액은 1,330,000,000원)으로 하고 쟁점 부동산 취득시기는 89.10.25로, 그 양도시기는 91.6.26로 하여 과세표준 확정신고를 하였으며 92.7.15까지 401,311,300원을 납부한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 신고한 실지 취득 및 양도가액은 인정하였으나 양도시기 및 세율 적용의 잘못을 정정함에 따른 과세표준과 세액을 경정하여 95.5.6 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 33,551,440원을 추가 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.29 심사청구를 거쳐 95.10.16 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장의견

• 가. 청구인주장

1. 청구주장 (1) 쟁점부동산의 총양도대금은 1,330,000,000원이며 이중 600,000,000원은 청구인의 (주)OO패션에 대한 임대보증금과 상계되었고, 600,000,000원은 91.6.26 당좌수표로 교부받았으며, 나머지 133,000,000원은 91.6.26 약속어음으로 수령하였다가 91.6.28 동 어음을 (주)OO패션에 반환하면서 위 OO패션의 청구인에 대한 단기채권과 상계처리하였으므로 쟁점 부동산의 양도시기는 잔금청산일인 91.6.28이다.

2. 청구주장 (2) 청구인은 부산광역시로부터 91.5.17 쟁점 을 토지 3.3㎡를 22,500,000원에 취득하였다가 쟁점 갑 부동산과 쟁점 을 토지를 함께 양도하였으나 청구인이 처분청에 제출한 취득시 검인계약서상 취득 부동산 명세에는 쟁점 갑 부동산만 취득한 것으로 나타나고 있으나 이 건 양도소득세의 과세대상은 쟁점 부동산이므로 청구인이 양도소득세 확정신고시 제출한 검인계약서는 사실과 다르다는 사실이 명백한 바, 청구인이 제출한 검인계약서만으로는 쟁점부동산의 취득가액이 확인되지 아니할 뿐만 아니라, “구 소득세법 제23조 제4항 단서(90.12.31 개정전의 것)는 실지거래가액에 의할 경우 그 실지가액에 의한 세액이 그 본문의 기준시가에 의한 세액을 초과하는 경우까지를 포함하여 대통령령에 위임한 것으로 해석하는한 헌법에 위반된다.”는 헌법재판소 결정(94헌 바 40, 95헌바 13(병합), 95.11.30)취지로 보아서도 쟁점 부동산의 양도차익은 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.

• 나. 국세청장의견 쟁점 부동산의 양도시기에 관한 청구주장을 입증할 명백한 증빙의 제출이 없으므로 처분청이 쟁점 부동산의 양도시기를 그 등기접수일인 91.8.23로 본 것은 달리 잘못이 없고, 이같이 볼 경우 기준시가에 의해 계산한 양도차익(761,477천원)이 실거래가액에 의한 양도차익(719,687천원)보다 커지게 되어 청구주장을 인용시 오히려 청구인에게 더 불리해 지게 되고, 검인계약서가 실제계약사실과 달리 작성되었다는 점에 관한 입증책임은 이를 주장하는 자가 지는 것이므로(同旨: 대법 91누 5983, 91.9.10) 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

1. 쟁점 부동산의 양도일자를 언제로 하여야 할지와,

2. 쟁점 부동산의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 결정할 수 있는지를 가리는데 그 쟁점이 있다.

• 나. 관계법령 쟁점 부동산 양도당시 시행된 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호 및 동법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서의 취득가액과 양도가액은 기준시가로 함을 원칙으로 하지만 양도소득세 과세 대상인 부동산을 양도한 자가 법 제95조의 자산양도차익 예정신고 또는 법 제100조의 규정에 의한 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하도록 규정하고 있다. 그리고, 소득세법 시행령 제170조 제2항을 보면 토지와 건물등을 함께 양도한 경우 그 가액의 부분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 하고 있다. 한편, 소득세법 제27조 및 동법시행령 제53조 제1항에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이지만 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하도록 하면서 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1개월을 경과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점 1)에 OO여 청구인은 쟁점 부동산의 양도일이 91.6.28이라고 주장하면서 그 입증자료로서 청구외 (주)OO패션의 내부품의서, 대차대조표 및 임차보증금 명세서(90,91년도분), 회계전표, 회계원장등을 제시하고 있으나 위 (주)OO패션이 청구인과 특수관계있는 법인이라는 점과 이들 증빙에 의하여도 쟁점부동산에 대한 잔금청산일이 확인되지 아니한 점등에 의하면 쟁점 부동산의 양도시기가 91.6.28이라는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다 하겠다. 그러하다면 쟁점부동산의 잔금청산일이 확인되지 아니하는 이 건의 경우 처분청이 쟁점부동산의 양도시기를 등기접수일로 하여 과세한 처분은 잘못이 있다하기 어렵다.

2. 쟁점 2)에 OO여 (가) 청구인이 쟁점 부동산에 대한 과세표준확정신고시 제출한 서류 중 취득시 검인계약서를 보면 토지의 면적이 138.8㎡로서 청구인이 91.5.7 청구외 부산광역시로부터 취득한 쟁점 을 토지 3.3㎡가 포함되어 있지 아니한 반면, 쟁점 부동산 양도시 검인계약서를 보면 토지 면적이 142.1㎡로서 쟁점 을 토지의 면적이 포함되어 있음을 알 수 있다. 이와 같이 쟁점부동산중 갑부동산에 OO여는 청구인이 신고한 취득시의 실지거래가액이 처분청의 확인에 의하여 인정되고 있으며 그 양도가액은 청구인이 을토지를 합한 전체부동산에 대한 가액을 처분청에 신고하였으며 처분청도 이 가액을 인정하였다. 한편 소득세법시행령 제170조 제2항에서 토지와 건물을 함께 양도한 경우에 그 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분하도록 규정하고 있으므로 이 건의 경우에도 갑부동산과 을토지를 합한 가액을 양도당시의 토지와 건물의 기준시가로 안분한 갑부동산과 을토지의 가액은 각각의 실지양도가액이 된다 하겠다. 청구인이 처분청에 한 신고내용과 위 소득세법시행령에 의하면 갑부동산에 OO여는 청구인이 그 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 신고하였으며 처분청도 이를 인정하였으나 을토지에 OO여는 청구인이 실지양도가액만을 신고하였고 처분청도 이 가액을 인정하였을 뿐이다. 따라서 쟁점 부동산의 양도차익을 산정함에 있어서는, 쟁점 을 토지의 양도와 쟁점 갑 부동산의 양도에 대해 그 결정기준을 각각 달리하여 별도로 그 양도차익을 산출한 후, 그 산출된 쟁점 을 토지와 쟁점 갑 부동산의 양도차익을 합하여 이를 쟁점 부동산의 양도차익으로 하는 것이 타당하다 할 것이다. 먼저, 쟁점 을 토지의 양도차익에 OO여는, 청구인이 쟁점 부동산 양도에 대한 과세표준 확정신고시 쟁점 을 토지의 취득가액을 입증할 서류를 제출한 바 없었으므로 위 법령에 의하여 쟁점 을 토지의 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의하여 결정하여야 할 것이다. 다음으로, 쟁점 갑 부동산의 양도차익의 결정방법에 OO여, 청구인은 과세표준확정신고시 실지거래가액 신고를 하였으며 처분청도 청구인이 제출한 검인 계약서를 근거로 결정을 하였는 바, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하여야 할 것이고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 그 주장하는 자가 입증하여야 한다(같은 뜻 대법원 91누 5983, 91.9.10, 국심 90서 1178, 90.9.25등)고 하여야 할 것인데, 청구인은 처분청의 실가 결정이 부당하다고 주장하면서 청구외 OO 감정평가사에서 평가한 89.11.2자 쟁점 갑 부동산의 감정평가액이 1,005,962,000원이라는 사실을 들고 있으나 이것만으로는 위 검인계약서가 사실과 명백히 다르다는 것을 입증한다고 보기는 어렵다고 판단된다. 따라서 쟁점 갑 부동산의 양도에 OO여는 처분청에서 실가로 그 양도차익을 산정한 것은 달리 잘못이 없어 보인다. 따라서, 쟁점 갑 부동산의 취득가액은 청구인이 이 건 과세표준 확정신고시 실지거래가액으로 신고한 금액인 600,000,000원을 그 취득가액으로 하여야 하는 것이지만, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액은 쟁점 부동산의 양도가액이고 여기에는 쟁점 을 토지의 양도가액도 포함되어 있으므로 쟁점 갑 부동산의 양도가액은 쟁점 부동산의 총양도가액에서 위 시행령의 규정에 따라 기준시가로 안분계산하여 산출한 쟁점 을 토지의 양도가액을 제외한 나머지 금액으로 하여야 할 것이다. 이를 구체적으로 살펴보면, 먼저 청구인이 양도 신고한 쟁점 부동산의 총양도가액 1,330,000,000원을 토지 142.1㎡와 건물 381.82㎡의 기준시가로 안분하여 토지분 해당가액을 산출((토지 기준시가/(토지기준시가+건물기준시가))한 후, 여기에 3.3/142.1(쟁점 을 토지 해당액)를 곱하여 산출된 가액을 쟁점 부동산의 실지양도가액인 1,330,000,000원에서 차감하여 이를 쟁점 갑 부동산의 양도가액으로 하는 것이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 이를 심리한 바, 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조와 같은법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.