[요지] 쟁점건물과 쟁점토지는 일괄양도된 것으로 봄이 합당하다 할 것이므로 부동산 매매대금에 쟁점토지 양도 가액과 쟁점건물양도가액이 포함된 것이라는 청구주장이 이유있다고 판단됨
[요지] 쟁점건물과 쟁점토지는 일괄양도된 것으로 봄이 합당하다 할 것이므로 부동산 매매대금에 쟁점토지 양도 가액과 쟁점건물양도가액이 포함된 것이라는 청구주장이 이유있다고 판단됨
[참조결정] 국심1994구3362 / 국심1994구3362 / 국심1993서2395
[주 문]
1. 처분청이 1995.7.1 청구인들(OOO 외 4인)에게 고지한 1990년도분 상속세 724,601,400원 및 동 방위세 136,376,940원 의 부과처분은 피상속인 OOO이 상속개시전 1년이내에 처분한 재산인 경기도 부천시 OO동 OOOOOOO 대지 1,276.5㎡의 양도가액 1,800,000,000원에 동 지상건물(상속인 OOO 소유) 1,458.57㎡의 양도가액이 포함된 것으로 하 여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인 OOO, 동 OOO, 동 OOO, 동 OOO, 동 OOO(별지 청구인 명단 참조, 이하 “청구인들”이라 한다)은 1990.12.28 피상속인 OOO의 사망으로 91.4.27 상속세 신고를 할 때에 피상속인이 그 소유의 경기도 부천시 OO동 OOOOOOO 대지 1,276.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1990.3.13 학교법인 OO학교(이하 “학교법인”이라 한다) 및 OOO에게 양도한 가액을 1,511,894,484원으로 하여 사용처 불분명 금액으로 상속세 과세가액에 산입하여 신고하고, 쟁점토지 지상의 청구인 OOO 소유의 건물 1,458.57㎡(지하 1층, 지상 4층이며, 이하 “쟁점건물”이라 한다)의 임대보증금 365,000,000원을 피상속인의 채무로 신고하였다. 처분청은 피상속인 소유의 쟁점토지 양도가액을 1,800,000,000원으로 보아 과세가액에 산입하고, 쟁점건물의 임대보증금 365,000,000원은 건물에 귀속되는 것으로 보아 피상속인의 채무를 부인하는 등으로 상속세 과세가액을 결정하여 95.7.1 청구인들에게 90년도분 상속세 724,601,400원 및 동 방위세 136,376,940원을 부과하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1995.8.26 심사청구를 거쳐 1995.10.27 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 90.3.13 피상속인 소유의 쟁점토지와 함께 청구인 OOO 소유의 쟁점건물을 학교법인과 OOO에게 1,800,000,000원에 양도하였는데 처분청이 피상속인 소유의 쟁점토지만 1,800,000,000원에 양도한 것으로 보아 동 금액을 상속재산으로 본 것은 부당하고, 양도대금 1,800,000,000원에는 청구인 OOO 소유의 쟁점건물 가액도 포함되었으므로 양도대금중에서 건물양도가액 288,105,157원(기준시가로 안분계산한 금액)에 해당하는 금액을 공제한 1,511,894,843원만을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 상속세 과세가액에 산입하여야 한다.
(2) 일반적으로 임대보증금은 건물 및 그 부속토지에 대한 임대보증금이므로 청구인 OOO 소유의 쟁점건물 임대보증금 365,000,000원에는 피상속인 소유의 쟁점토지 임대보증금도 포함된 것으로 보아야 하며 임대보증금 365,000,000원을 토지 및 건물가액에 따라 안분계산하여 토지임대보증금에 해당하는 306,578,604원은 피상속인의 채무로 공제하여야 한다.
(2) 이 건과 같이 대지는 피상속인 소유이고 건물은 상속인 소유인 경우 피상속인 소유가 아닌 건물의 임대보증금을 피상속인의 채무로 볼 수 있는지에 관한 국세청 예규(국세청 재삼 01254-103, 92.1.14)에서 “상속세 과세가액에서 공제되는 피상속인의 채무는 상속개시당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 채무를 말하므로 피상속인의 소유가 아닌 건물에 대한 임대보증금은 피상속인의 채무로 공제할 수 없음”이라고 하고 있는 바, 상속인 소유 건물의 임대보증금을 토지소유자인 피상속인의 채무로 보지 아니한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 부동산 양도 가액 1,800,000,000원에 피상속인 소유 쟁점토지와 함께 청구인 소유 쟁점건물가액도 포함되었는지 여부(쟁점①)
(2) 토지소유주와 건물소유주가 서로 다른 경우 건물임대보증금에 토지임대보증금도 포함된 것으로 볼 것인지 여부(쟁점②)
(1) 청구인들은 부동산 양도가액 1,800,000,000원에 피상속인 소유의 쟁점토지와 함께 청구인 OOO 소유의 쟁점건물가액도 포함되었다고 주장하면서 쟁점토지와 쟁점건물이 표시된 검인계약서(90.1.18 작성), 쟁점토지 및 쟁점건물의 등기부 등본, 서울고등법원의 증인신문조서(사건 94구3362, 증인 OOO)를 제시하고 있으며, 처분청은 부동산 양도가액 1,800,000,000원은 피상속인 소유의 쟁점토지 가액만 이라고 하면서 쟁점토지만 표시된 매매계약서(90.1.18 작성)와 학교법인 서무과장 OOOO이 서울지방국세청장에게 제출(92.3.5)한 진술서 및 확인서, OOO가 서울지방국세청장에게 제출(92.1.18)한 확인서를 제시하고 있다.
(2) 청구외 OOO가 서울지방국세청장에게 제출(92.1.18)한 확인서를 보면, 쟁점건물은 오래된 낡은 건물이므로 양자 합의하에 전혀 평가하지 않고 토지대금으로만 계산하여 부동산 매매대금으로 1,800,000,000원을 지급하였다고 확인하고 있고, 학교법인 서무과장 OOOO도 부동산 매매대금 1,800,000,000원에는 쟁점건물가액은 감안하지 않고 토지대금만 포함되어 있다고 확인하고 있으며, 처분청은 위와 같이 매수인(청구외 OOO, 학교법인)이 쟁점건물은 낡은 건물이므로 평가하지 아니하고 쟁점토지대금으로만 1,800,000,000원을 피상속인 OOO에게 지급하였다는 진술을 근거로 부동산 양도가액 1,800,000,000원을 쟁점토지만의 양도가액으로 보고 한 처분은 정당하다고 하고 있는데 대하여, 청구인들은 쟁점토지 및 쟁점건물을 양도함에 있어 매수인들의 요구에 의하여 매매계약서가 여러차례 작성되었을 뿐 토지와 건물을 함께 1,800,000,000원에 양도한 것이고 쟁점건물은 양도당시에도 임대하고 있던 건물로서 자산가치가 충분히 있는 재산을 아무런 특수관계도 없는 OOO에게 무상으로 증여할 이유가 없으며 부동산 양도가액 1,800,000,000원은 쟁점토지와 쟁점건물을 포함한 양도가액이라고 주장한다.
(3) 쟁점토지 등기부 등본을 보면, 쟁점토지는 피상속인 OOO 소유이었다가 90.3.13(원인 90.1.18 매매) 학교법인에 826.9/1,276.5 지분이 소유권 이전되었고 OOO에게 449.6/1,276.5 지분이 소유권 이전되었으며, 쟁점건물 등기부 등본을 보면 쟁점건물은 청구인 OOO 소유이었다가 90.3.13(원인 90.1.18 매매) OOO에게 소유권 이전되었고 쟁점건물의 가옥대장에 의하면 쟁점건물은 1980.9.24 건축된 철근 콩크리트조 스라브 지하1층 지상4층의 근린생활시설용 건물임이 확인된다.
(4) 살피건대, 쟁점토지의 소유자는 피상속인 OOO(청구인 OOO의 부)이고, 쟁점건물의 소유자는 청구인 OOO(피상속인 OOO의 자)이며, 쟁점토지상에 쟁점건물이 있음에는 다툼이 없고, 일반적으로 토지를 매수함에 있어서는 그 지상의 건물도 함께 매수하는 것이 상례라 할 것인 바, 쟁점건물이 매매의 대상이 될 수 없을 정도로 경제적 가치가 없는 지에 대하여 보면, 쟁점건물은 매매계약(90.1.18) 당시 신축한지 약 10년 된 철근콩크리트조 건물로서 90.3.13자 소유권 이전등기 당시에 동 건물에 대한 전세보증금이 365,000,000원이었고 청구인 OOO이 쟁점건물을 양도하고 양도소득세 12,667,200원 및 동 방위세 2,533,440원을 강남세무서장에게 납부한 점, 서울고등법원의 증인신문조서(사건 94구3362)에서 증인 OOO는 청구인 OOO으로부터 쟁점건물에 관한 소유권이전등기를 받은 (1990.3.13) 후, 지하 1층 지상 4층의 쟁점건물을 전세보증금 합계 55,000,000원, 월 임대료 3,700,000원을 받고 있다고 증언하고 있는 점을 볼 때 대가성이 전혀 없을 정도로 경제적 가치가 없다고는 볼 수 없다 하겠다.
(5) 그렇다면, 쟁점건물에 대하여 쟁점토지와는 별도의 계약에 의하여 거래가 이루어진 사실을 발견할 수 없으며 쟁점건물과 쟁점토지가 같은 날(1990.3.13) 소유권이전등기되었고, 쟁점건물에 대하여 별도로 대금을 지급한 바 없다고 서울고등법원의 증인신문 중 매수인 OOO가 밝히고 있으며, 위 서울고등법원의 증인신문조서를 보면 처음으로 작성된 매매계약서(90.1.18)에 쟁점토지와 쟁점건물을 1,800,000,000원에 매매하기로 작성되어 있는 점, 청구인 OOO과 청구외 OOO는 특수관계가 없어 경제적 이해관계를 달리하고 있으므로 청구인 OOO이 청구외 OOO에게 경제적 가치가 상당한 쟁점건물을 무상증여하였다고 보기는 어렵다는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인들의 심판청구사건인 93서2395(93.12.8)에서 부동산 매매대금 1,800,000,000원은 쟁점토지 양도가액만이라고 보았으나, 93.12.8 심판결정 이후 위와 같은 사실이 추가로 확인되는 점으로 보아 쟁점건물과 쟁점토지는 일괄양도된 것으로 봄이 합당하다 할 것이므로 부동산 매매대금 1,800,000,000원에 쟁점토지 양도 가액과 쟁점건물양도가액이 포함된 것이라는 청구주장이 이유있다고 판단된다.