국민규모이하의 다가구주택을 신축판매한 경우 이를 부동산매매업으로본 당초 처분의 당부(취소)

[주 문] 강남세무서장이 95.5.1 청구인에게 한 89년 귀속 양도소득세 27,385,840원 및 동방위세 5,477,160원의 부과 처분은 이를 취 소한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 73.12.31 취득한 서울특별시 양천구 O동 OOOOO 소재 대지 202㎡(이하 “쟁점대지”라 한다)를 법정화해에 의하여 92.8.27 청구외 OOO에게 소유권이전등기 하였고, 위 지상 주택 120.2㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)는 92.7.9 멸실되었다. 처분청은 청구인이 쟁점대지 위의 주택과 함께 대지를 양도한 것이 아니라 쟁점대지만을 양도한 것이라 하여 비과세되는 1세대 1주택의 규정을 배제하고 95.5.1 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 27,385,840원 및 동방위세 5,477,160원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.29 심사청구를 거쳐 95.10.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 처분청에 제시한 매매계약서에는 토지만이 표시된 것이 사실이나, 매매계약서에 쟁점주택을 따로 표시하지 않은 것은 쟁점주택이 신축된 지 오래되어 낡아 경제적 가치가 없을 뿐만 아니라 직장주택 조합이 쟁점대지가 포함된 인근에 아파트를 건축할 예정이어서 곧 쟁점주택이 멸실될 것으로 생각하여 매매O적물에 쟁점주택을 따로 표시하지 않은 것이고, 양당사자간에는 쟁점주택과 쟁점대지를 동시에 양도한다는 합의에 따라 동시에 양도하였으므로 전시한 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점주택과 쟁점대지를 함께 양도하였으므로 1세대 1주택의 양도로서 비과세 되어야 한다는 주장이나, 청구인이 제시하고 있는 매매계약서에 의하면 쟁점부동산만을 210,000,000원에 양도한 것으로 되어 있으며, 92년도에 위 지상 주택을 청구인이 멸실한 사실로 미루어 볼 때 청구인이 쟁점부동산과 위 지상 주택을 함께 양도한 것으로 보이지 아니하므로 청구인 주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도가 비과세 되는 1세대 1주택에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 양도당시 시행된 관계법령을 보면, 소득세법 제5조 제6호 (자)O 및 같은법시행령 제15조 제1항에서는 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하거나 5년 이상 보유하는 주택과 그에 부속되는 토지중 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 한편, 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득 및 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 쟁점부동산의 양도가 비과세되는 1세대 1주택에 해당되는지에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점대지와 쟁점주택을 동시에 양도하는 것으로 합의하였으나, 쟁점주택은 신축된지 오래되어 경제적 가치가 없을 뿐만 아니라 주택조합에 양도되어 멸실예정인 주택이었으므로 편의상 매매계약서에 이를 표시하지 아니한 것이라고 주장하면서 제 증빙을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 보면, 첫째, 청구외 O동직장주택조합이 청구인을 상대로 제기한 서울지방법원 남부지원의 화해조서(90가합 10903, 91.4.15)에는 청구인은 쟁점주택을 청구외 O동직장주택조합이 철거하는데 아무런 이의를 제기하지 않는다는 화해조항이 있는 바, 만약 청구인이 쟁점주택을 양도하지 아니하였다면 청구외 O동직장주택조합이 쟁점주택을 철거하는데 아무런 댓가 없이 이의를 제기하지 않는다고 화해조서에 합의한 것은 다른 특별한 사유가 없는 한 청구인이 쟁점대지와 쟁점 주택을 동시에 양도한 것으로 보는 것이 타당하고, 둘째, 청구외 O동직장주택조합 대표조합장 OOO의 확인서에는 당조합이 직장아파트를 건축하고자 쟁점대지와 주택을 취득하여 92.7.9 양천구청에 쟁점주택의 멸실 신고의 행정절차를 필하였다고 확인하고 있고, 셋째, 전매자인 청구외 OOO은 쟁점주택을 임차하여 거주하던중 89.7.15 청구인으로부터 쟁점부동산의 매매계약을 체결한 사실로 미루어 청구외 OOO이 자신이 거주하던 주택을 제외한 쟁점대지만을 취득하였다고는 사회통념상 인정되지 아니한다. 그러하다면 쟁점주택이 경제적 가치가 없고 곧 멸실예정인 사실에 비추어 보면, 비록 매매계약서상의 매매O적물이 쟁점대지만이 표시되어 있다 하더라도 쟁점대지만을 양도하는 계약이라 볼 수 없고, 양당사자간에 쟁점대지와 쟁점주택을 동시에 양도한다는 합의가 있었다고 봄이 타당하다 하겠다.

(2) 쟁점부동산의 양도시기에 대하여 보면, 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 위 지상주택 115㎡를 89.10.5 멸실한 후인 89.11.2 쟁점부동산의 잔금을 수령하였으므로 쟁점부동산의 양도시기는 잔금청산일인 89.11.2이라고 주장하면서 매매계약서, 금융자료등을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 보면, 첫째, 89.7.15 체결된 매매계약서에는 계약금 20,000,000원은 계약일에 지급하고, 중도금 90,000,000원은 89.8.25 지불하며, 잔금 100,000,000원은 89.9.25 지급하는 것으로 되어 있고, 둘째, 청구인 명의 예금계좌에는 89.7.18부터 89.11.2까지 4회에 걸쳐 총 188,000,000원이 입금된 사실이 확인되고 있다. 그런데 쟁점부동산의 양도가액과는 22,000,000원의 차이가 있는 데, 이에 대하여 청구인은 20,000,000원은 전매자인 청구외 OOO의 임차보증금으로 대체하고, 나머지 2,000,000원은 중개수수료 등의 용도로 사용되었다고 주장하고 있는 바, 청구외 OOO은 쟁점주택을 임차하여 80.4.11부터 92.4.18까지 거주한 사실에 비추어 볼 때 임차보증금으로 대체하였다는 청구인 주장은 사실로 판단되며, 셋째, OO투자신탁 주식회사 영업부의 확인서에는 89.11.2 입금된 88,000,000원은 수표로 입금되었고, 동 수표의 배서를 전매자인 청구외 OOO이 하였다고 확인하고 있으므로 89.11.2 입금된 88,000,000원은 쟁점부동산의 잔금으로 수령하여 입금한 것으로 인정되므로 쟁점부동산의 양도시기는 89.11.2로 봄이 타당하다.

(3) 위의 사실을 모아 보면, 쟁점주택과 쟁점대지는 동시에 양도된 것으로 보이고 또한 처분청은 쟁점부동산의 양도시기를 계약체결일인 89.7.15로 보았으나 쟁점부동산의 잔금청산일인 89.11.2로 확인되고 있으므로 쟁점부동산의 양도 시기는 전시한 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조의 규정에 의하여 쟁점 부동산의 잔금청산일인 89.11.2이고, 그렇다면 쟁점부동산의 양도당시 청구인은 1주택을 소유한 것이 되므로 소득세법 제5조 제6호 (자)O 및 같은법시행령 제15조 제1항의 1세대 1주택의 비과세 요건을 충족하고 있으므로 처분청이 이 규정의 적용을 배제하여 전시한 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.