양도소득세과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] [이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 안산시 OO동 OOOOO 대지 529㎡의 1/2지분 264.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1988.6.27 취득하였다가 1990.5.25 양도하고, 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세과세표준확정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는다는 사유로 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고 1995.3.16 청구인에게 1990년도 귀속분 양도소득세 48,578,270원 및 동 방위세 10,038,860원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.5.12 이의신청과 1995.7.7 심사청구를 거쳐 1995.10.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 1988.6.27 청구외 OOO으로부터 55,000,000원에 취득하여 1990.5.25 청구외 OOO에게 60,000,000원에 양도하고 법령에서 정한 신고기한내에 취득 및 양도시의 매매계약서등 실지거래가액을 알 수 있는 증빙자료를 첨부하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였음에도 불구하고 처분청이 실지거래가액에 대한 정확한 조사없이 실지거래가액을 인정하지 않고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 쟁점토지 취득시의 매매계약서를 보면 매도인과 매수인 명의가 바뀌어 있고 중개인 없이 쌍방간에 작성되었으며, 쟁점토지에 설정되어 있는 저당권이나 지상권에 대한 약정이 없는 점등으로 보아 청구인이 주장하는 실지취득가액은 신빙성이 없어 보이고, 청구주장 취득가액은 기준시가 대비 188%인 반면 양도가액은 58%로 낮고 쟁점토지 거래당시 부동산가격이 상승추세에 있었는데도 불구하고 취득가액과 비슷한 가액으로 양도되었으며, 사정이 이러한데도 청구인은 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 실지거래가액은 확인되지 않는다 할 것이므로 처분청이 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 양도소득세과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항과 같은법 제45조 제1항 제1호에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호(93.12.31 개정되기 전의 것)에 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하고 있다.
• 다. 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

(1) 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 취득가액 55,000,000원의 증빙자료로 쟁점토지 취득시의 매매계약서와 청구인에게 쟁점토지를 매도한 청구외 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 매매계약서상 매도인이 청구인으로 되어 있고 청구외 OOO이 매수인으로 바뀌어 있을 뿐 아니라 쟁점토지에 설정된 근저당권(등기접수일자 1987.11.30, 채권최고금액 105,000,000원, 채무자 OOO, 근저당권자 주식회사 OO상호신용금고)과 지상권(등기접수일자 1987.11.30, 존속기간 30년, 지상권자 주식회사 OO상호신용금고)에 대하여 매매계약시 별도의 약정을 한 사실이 없어 동 매매계약서는 그 신빙성을 인정하기 어렵고 또한 청구인은 대금지급관련 금융자료등 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하겠으며,

(2) 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 60,000,000원에 양도하였다고 주장하며 그 근거로 양도시의 매매계약서를 제시하고 있으나, 청구인이 쟁점토지를 보유한 기간은 지가가 급등하던 시기임에도 불구하고 청구인은 취득가액 대비 불과 9.1% 상승한 가액으로 신고하였고, 신고한 취득가액은 기준시가 대비 185.6%인 반면 양도가액은 58.8%에 불과하여 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이며, 청구인은 대금수수 관련 금융자료등 실지양도가액을 입증할 수 있는 다른 증빙도 제시하지 못하고 있으므로 양도시의 실지거래가액 또한 확인되지 않는다 하겠다.

(3) 따라서 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다 할 것이므로 쟁점토지 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 안산시 OO동 OOOOO 대지 529㎡의 1/2지분 264.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1988.6.27 취득하였다가 1990.5.25 양도하고, 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세과세표준확정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는다는 사유로 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고 1995.3.16 청구인에게 1990년도 귀속분 양도소득세 48,578,270원 및 동 방위세 10,038,860원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.5.12 이의신청과 1995.7.7 심사청구를 거쳐 1995.10.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 1988.6.27 청구외 OOO으로부터 55,000,000원에 취득하여 1990.5.25 청구외 OOO에게 60,000,000원에 양도하고 법령에서 정한 신고기한내에 취득 및 양도시의 매매계약서등 실지거래가액을 알 수 있는 증빙자료를 첨부하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였음에도 불구하고 처분청이 실지거래가액에 대한 정확한 조사없이 실지거래가액을 인정하지 않고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 쟁점토지 취득시의 매매계약서를 보면 매도인과 매수인 명의가 바뀌어 있고 중개인 없이 쌍방간에 작성되었으며, 쟁점토지에 설정되어 있는 저당권이나 지상권에 대한 약정이 없는 점등으로 보아 청구인이 주장하는 실지취득가액은 신빙성이 없어 보이고, 청구주장 취득가액은 기준시가 대비 188%인 반면 양도가액은 58%로 낮고 쟁점토지 거래당시 부동산가격이 상승추세에 있었는데도 불구하고 취득가액과 비슷한 가액으로 양도되었으며, 사정이 이러한데도 청구인은 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 실지거래가액은 확인되지 않는다 할 것이므로 처분청이 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 양도소득세과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항과 같은법 제45조 제1항 제1호에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호(93.12.31 개정되기 전의 것)에 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하고 있다.
• 다. 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

(1) 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 취득가액 55,000,000원의 증빙자료로 쟁점토지 취득시의 매매계약서와 청구인에게 쟁점토지를 매도한 청구외 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 매매계약서상 매도인이 청구인으로 되어 있고 청구외 OOO이 매수인으로 바뀌어 있을 뿐 아니라 쟁점토지에 설정된 근저당권(등기접수일자 1987.11.30, 채권최고금액 105,000,000원, 채무자 OOO, 근저당권자 주식회사 OO상호신용금고)과 지상권(등기접수일자 1987.11.30, 존속기간 30년, 지상권자 주식회사 OO상호신용금고)에 대하여 매매계약시 별도의 약정을 한 사실이 없어 동 매매계약서는 그 신빙성을 인정하기 어렵고 또한 청구인은 대금지급관련 금융자료등 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하겠으며,

(2) 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 60,000,000원에 양도하였다고 주장하며 그 근거로 양도시의 매매계약서를 제시하고 있으나, 청구인이 쟁점토지를 보유한 기간은 지가가 급등하던 시기임에도 불구하고 청구인은 취득가액 대비 불과 9.1% 상승한 가액으로 신고하였고, 신고한 취득가액은 기준시가 대비 185.6%인 반면 양도가액은 58.8%에 불과하여 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이며, 청구인은 대금수수 관련 금융자료등 실지양도가액을 입증할 수 있는 다른 증빙도 제시하지 못하고 있으므로 양도시의 실지거래가액 또한 확인되지 않는다 하겠다.

(3) 따라서 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다 할 것이므로 쟁점토지 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.