실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 서울특별시 영등포구 OOO동 OOOOO, OO 위 소재 OOOO OOOO, OOOO, OOOO 각각 86.28㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 82.8.15 취득하여 89.7.4 양도하고 89.7.31 실지거래가액(취득가액은 109,620,000원, 양도가액은 103,356,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 95.5.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 17,688,270원 및 동 방위세 3,537,650원등 합계 21,225,920원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.7.7 심사청구를 거쳐 95.10.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점건물을 82.8.15 OO개발(주)로부터 103,356,000원에 분양받아 이를 89.7.4 OOO외 4인에게 109,620,000원에 양도하고 89.7.31 자산양도차익 예정신고를 하였고, 동 사실이 매매계약서등에 의하여 확인되고 있음에도 처분청은 청구주장 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점건물을 109,620,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나 처분청이 쟁점건물의 인근에 위치한 OO부동산 및 OO부동산에 시세를 확인한 바에 의하면, 쟁점건물 중 OOOO의 양도당시의 시세가 91,000,000원 정도에 이르고 있음에도 청구인이 주장하는 양도가액은 36,540,000원으로서 40%에 불과할 뿐만 아니라, 취득당시인 82년이후 89년도까지 부동산시세가 급격히 상승하고 있었던 점을 감안할 때 특별한 사유도 없이 기준시가 121,688,000원보다 현저히 낮은 가액으로 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없다고 할 것인 바, 이 건의 경우 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점건물을 양도하고 실지거래가액으로 신고한데 대하여 처분청에서 청구주장 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제23조 제4항에서 『양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다. 또한 같은법시행령 제170조 제4항에서는 『법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고 있고, 같은항 제3호에 의하면 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 89.7.4 양도하고 89.7.31 실지거래가액(취득가액은 103,356,000원, 양도가액은 109,620,000원) 으로 자산양도차익 예정신고를 한 사실에 대하여는 다툼이 없는 바, 청구주장 실지거래가액이 확인되는지 여부에 대하여 본다.

(2) 먼저 취득가액에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 OO개발(주)로부터 분양받았다고 주장하면서 매매계약서만을 제시하고 있을 뿐, 동 매매사실을 입증할 수 있는 거래사실확인서나 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구주장을 신빙성이 있는 것으로 받아들이기는 어렵다.

(3) 한편, 양도가액에 대하여 살펴 보면, 청구인은 청구주장을 뒷받침하기 위하여 검인계약서 및 거래사실확인서를 제시하고 있는 바, 검인계약서상에는 양도일자가 89.6.1로 기재되어 있는 반면, 거래사실확인서상에는 양도일자가 89.5.20으로 기재되어 있어 양도일자가 상호 일치하지 않는다. 한편, 쟁점건물 중 OOOO의 등기부등본을 보면, 이 건 양도계약체결 당시 청구인을 채무자로 하여 OO은행으로부터 채권채고액 78,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 바, 청구주장 양도가액(36,540,000원)은 동 근저당권설정금액보다 현저히 낮음을 알 수 있고, 이 건 양도계약 체결당시에는 동 근저당권이 설정되어 있음에도 검인계약서상에는 동 채무의 인계·인수 또는 근저당권 말소등에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니한 점등으로 보아 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이다. 위 사실관계를 종합하여 볼 때 이 건의 경우 청구주장 실지거래가액이 확인된다고 볼 수는 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.