토지를 분할하여 양도한 행위가 사업소득인 부동산매매업에 해당하는지 아니면 사업성이 없는 양도소득인지 여부(취소)

[주 문] OOO세무서장이 95.4.17 청구인에게 부과한 92년 과세기간 분 양도소득세 55,389,880원(총 결정세액)은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO과 함께 경기도 부천시 원미구 OO동 OOOOO 대지 2,496.5㎡를 상속받아 이를 15필지로 분할하여 92년 과세기간중에 7필지를 양도한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 7필지의 토지를 양도한 사실에 대하여 95.4.17 청구인에게 92년 과세기간분 양도소득세 29,013,750원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.16 심사청구를 거쳐 95.10.9 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 테니스장이었던 경기도 부천시 원미구 OO동 OOOOO 대지 2,496.5㎡를 15필지로 분할한 후 92년에 7필지를 분할양도하고 93년에 1필지, 94년에 2필지를 분할양도하였으며 잔여필지 5필지 중 1필지는 도로이며 4필지는 아직 매도하지 않는 상태이다. 청구인은 시청의 사도개설허가를 92.8.11 얻어 사도를 개설하였으며 사도의 규모는 폭이 4m이고 연장길이는 65m로 되어 있으며 도로부분의 포장은 콘크리트포장이고, 포장공사대금 5,200,000원이 지급되었으며 부천시에 사도개설 예치금 5,200,000원을 예치하였음이 증명되고 상수도 및 하수도 공사를 실시하도록 되어 있으며, 대한지적공사 부천시 중구 출장소에 측량비 1,605,600원을 지급하였음이 증명되고 있다. 또한 쟁점토지를 측량한 후 정리작업비로 600,000원이 지급되었음이 확인되고 있음을 보아도 청구인은 수익을 목적으로 시청의 제반허가를 얻어 토지를 개발하여 주택지로 분할 매도한 것으로서 수익을 목적으로 한 부동산매매업에 해당한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지의 취득부터 양도하기까지 내용을 살펴보면 1965.8.9 협의 분할 재산상속으로 취득하여 보유하다가 92년 양도한 것으로 취득시부터 판매목적으로 취득한 것이 아니며, 토지 매각을 위하여 토목공사 및 도로개설공사를 하였다는 주장도 청구인이 이러한 공사를 하고 대금을 지급하였다는 증거가 없이 타인 명의로 된 간이계산서만 제시하고 있어 인정할 수도 없으며, 쟁점토지가 테니스장이었다면 이러한 토목공사가 필요하다고 인정되지도 않는다. 부동산매매업이란 사업목적을 나타내어 부동산을 판매하는 것이므로 부동산을 처분하여 판매용 부동산을 취득하고 다시 처분하는 등의 반복성이 있어야 하나 청구인은 27년전의 상속받은 토지를 분할하여 판매하였을 뿐 반복적으로 취득하여 양도하지도 않았고, 청구인 스스로 쟁점토지를 양도하고 양도소득이라 하여 93.5.27 양도소득세 26,376,610원을 확정신고납부한 것으로도 사업목적 없이 쟁점부동산을 양도하였다고 인정된다.

3. 심리 및 판단 이 건 심판청구는 토지를 분할하여 양도한 행위가 사업소득인 부동산매매업에 해당하는지 아니면 사업성이 없는 양도소득인지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

• 가. 관련법령

(1) 소득세법 제4조[소득의 구분] 제1항에서 “거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

1. 종합소득 당해년도에서 발생하는 이자소득·배당소득(의제배당소득을 포함한다. 이하 같다)·부동산소득·사업소득·근로소득과 기타소득을 합산한 것

3. 양도소득 자산의 양도로 발생하는 소득”이라고 규정하고, 제20조 제1항에서 “사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

8. 금융·보험업·부동산업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득”이라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제36조에서 “법 제20조 제1항 제8호의 소득은 다음 각호의 사업에서 발생하는 소득으로 한다.

3. 부동산매매업” 이라고 규정하고 있다.

(2) 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모·회수·태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이다.(대법원 86누 138, 87.4.14. 같은 뜻)

(3) 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지등으로 분할판매하는 사업은 부동산매매업에 해당하는 것이다. (소득 1264-3764 1983.11. 7: 소득 1264-1503 1984. 5. 2 소득세법 기본통칙 2-4-8....20 같은 뜻)

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인등이 토지를 분할하여 양도한 내역은 다음과 같다. 번 호 분 할 토 지 면 적 양 도 일 양도 현황 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 부천시 원미구 OO동 OOOOO 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 OOOOOO 〃 〃 OOOOOO 310.3㎡ 120.7㎡ 167.7㎡ 120.7㎡ 120.7㎡ 132.4㎡ 232.5㎡ 286㎡ 113㎡ 109.1㎡ 109.1㎡ 109㎡ 150.2㎡ 167.3㎡ 92.10.30

93. 4.30

92. 9.21 92.10.13 92.10.15 92.11.20

94. 6.21

92. 9.21

92. 9.21

94. 3.17 미 양 도 92년 양도 93년 양도 92년 양도 92년 양도 92년 양도 미 양 도 도 로 92년 양도 94년 양도 92년 양도 92년 양도 미 양 도 94년 양도 15 〃 〃 OOOOOO 247.8㎡ 미 양 도 합 계 2,496.5㎡

(2) 청구인이 92년 과세기간중에 위 토지중 7필지를 양도하고 93.5.27 양도소득세 확정신고(산출세액 52,752,270원, 분납세액 26,376,130원, 미납부세액 26,376,140원)를 하고, 93.6.28 부동산매매업(개업일: 92.7.1.)으로 사업자등록을 하였으며, 그 후 93.6.29 위 당초 양도소득세 확정신고를 취소하는 수정신고(산출세액 없음)를 하면서 같은날 종합(사업)소득세 과세표준 확정신고서(산출세액 16,522,570원, 기납부 세액 26,376,130원, 환급세액 9,854,860원)를 제출하였다.

(3) 청구인은 92.8.6 부천시장에게 사도설치허가신청을 하여 92.8.11 그 허가를 받으면서 사도개설사업비 5,200,000원을 예치하였고, 분할등기 비용·도로포장비용·측량비·토관·하수구등 공사비를 투입한 사실이 간이세금계산서에 의하여 확인된다.

• 다. 결론 그렇다면, 청구인이 사업목적을 갖고 토지를 분할하고 사도를 개설하여 15필지의 주택지로 만든 다음 92년 과세기간중에 7필지, 93년 과세기간중에 1필지, 94년 과세기간중에 2필지를 분양하고 나머지는 현재 미분양 상태로 보유하고 있는 바, 이는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세를 과세해야 할 것이며, 따라서, 이 건 심판청구는 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.