아파트를 분양받기 위하여 매입한 국민주택채권의 매각손실액을 아파트 양도차익의 산정에 있어 필요경비로 공제할 수 있는지 여부(경정)

[주 문] OO세무서장이 95.6.3 청구인에게 결정고지한 93년 귀속분 양도소득세 132,680,160원은 국민주택채권 매각손실액 44,579,500원을 필요경비로 공제하여 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 경기도 성남시 분당구 OO동 OO OO OOO OOO O OOOO(건물 200.61㎡ 및 토지지분 129.21㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 90.8.2 주식회사 OO과 분양계약을 체결하고 92.12.31 취득등기후 93.4.21 양도한후 93.5 자산양도차익예정신고시 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 각 217,780,000원(분양가액 151,980,000원 + 국민주택 매입액 65,800,000원) 및 270,000,000원으로 신고하였다. 처분청은 조사결과 쟁점아파트의 실지 양도가액이 390,000,000원으로 확인됨에 따라 이를 양도가액으로 하고, 청구인의 신고 취득가액중 국민주택채권 매입액 65,800,000원에 대하여는 쟁점아파트 양도시 함께 양도하지 아니 하였다는 이유로 취득가액에서 제외한후, 95.6.3 청구인에게 93년 귀속분 양도소득세 132,680,160원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.8.2 심사청구를 거쳐 95.10.7 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 90.8.2 쟁점아파트를 분양받으면서 65,800,000원 상당의 국민주택채권을 매입하여 90.8.20 이를 15,792,000원에 매각함으로써 50,008,000원의 손실을 입었는바, 아파트 당첨을 위하여는 필수적으로 발생하는 손실이므로 동 손실액을 쟁점아파트 양도차익 산정시 필요경비로 공제하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 아파트 채권을 함께 양도하는 경우에는 채권 매입가액을 아파트 취득원가에 산입하는 것이나, 청구인은 쟁점아파트 취득시 매입한 채권을 쟁점아파트 양도전에 별도로 매각하였으므로 그 매각손실액을 필요경비로 인정해야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없을 뿐만 아니라, 청구인이 제시한 매각손실액에 대한 증빙을 보면 은행등 금융기관에 매각한 것이 아니라 개인에게 양도한 것으로 되어 있어서, 청구인 제시 자료만으로는 매각금액 및 매각손실액에 대한 구체적인 내용을 확인할 수 없으므로 청구인 주장 매각손실액을 필요경비로 인정할 수는 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점아파트를 분양받기 위하여 매입한 국민주택채권의 매각손실액을 쟁점아파트 양도차익의 산정에 있어 필요경비로 공제할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제45조 제1항 제1호 및 동법시행령 제94조 제1항 제1호에 의하면 양도소득세의 양도차익을 계산하기 위한 필요경비인 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액은 동법시행령 제86조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액으로 산출하도록 되어 있고, 같은법시행령 제86조 제1항 제1호에서는 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세ㆍ취득세 기타 부대비용을 포함한다)을 취득가액으로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 청구인이 쟁점아파트를 분양받기 위하여 90.8.2 65,800,000원 상당의 제2종 국민주택채권을 아래와 같이 매입한 사실이 OOOO은행의 제2종국민주택채권 매입신청시 및 주식회사 OO의 주택사업부장의 확인서등에 의하여 확인된다. 권 종 매수 채 권 번 호 5,000,000원권 500,000원권 100,000원권 13매 1매 3매 10128220 - 10128232 10060021 10107486 - 10107488 국세청장은 매각사실 및 매각금액이 확인되지 않는다고 하였는바, 90.8.20 청구외 OOO에게 65,800,000원 상당의 위 매입채권을 15,792,000원에 매각하였다는 청구인의 주장은 신빙성 있는 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있어서 받아들이기 어렵다 하겠으나, 증권예탁원의 전산자료에 의하면 위 채권이 OO증권주식회사에서 증권예탁원에 92.1.24부터 92.2.14사이에 예탁한 것으로 확인되고, OO증권주식회사와 청구인간에는 거래 사실이 없었음이 OO증권주식회사의 공문에 의하여 확인되는 점으로 미루어 보아, 청구인은 위 채권을 소유하면서 OO증권주식회사를 통하여 증권예탁원에 예탁하고 있는 것이 아니고 늦어도 92.1.24 이전에 매각하였다고 보아야 할 것이다. 한편, 92.1.25자 『OOOO』지를 보면 92.1.24의 90년 8월 발행 제2종국민주택채권 시세가 10,000원권 기준으로 저가 2,920원에서 고가 3,530원이었음을 알 수 있다.

(2) 채권입찰제 아파트 분양에 있어서는 채권매입액의 다과에 의하여 당첨여부가 결정되므로 채권 매입은 필수적이라 할 수 있고, 그 매입채권을 매각함으로 인하여 발생한 매각손실은 아파트 양수인에게 아파트와 함께 양도하든 아파트 양도전에 제3자에게 별도로 매각하든 당해 아파트 취득과 관련하여 필연적으로 발생하게 되는 점에 있어서 같으므로, 아파트 취득원가에 포함되는 부대비용으로 보아 양도차익 산정시 필요경비로 인정하여야 할 것이다(같은 뜻: 국심 94서 604, 94.4.14) 이 건의 경우, 청구인은 90.8.2 쟁점아파트 분양시 매입한 65,800,000원 상당의 제2종 국민주택채권을 늦어도 92.1.24 이전에는 매각하였다고 인정되므로, 92.1.24의 평균 거래시세인 10,000원당 3,225원 【 (2,920 + 3,530)/2 】에 매각한 것으로 보아 계산된 44,579,500원의 매각손실액을 쟁점아파트의 양도차익 산정시 필요경비로 공제함이 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.