[주 문] [이 유]
1. 처분개요 청구인은 88.5.30. 청구외 OOO로부터 OO도 부천시 중구 OO동 OOOOO 대지 359.10㎡를 취득하여 88.9.16 그 지상에 지하 1층 지상 4층인 여관건물 655.30㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하고 89.6.28. 청구외 OOO에게 양도하였으며, 90.5.31. 쟁점부동산의 양도가액을 337,000,000원으로 취득가액을 대지 150,000,000원, 건물 178,407,000원으로 하여 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 거래가액을 조사한 바, 청구인이 신고한 양도가액이 대지와 건물로 구분되지 아니하고 건물의 신축가액이 신빙성이 없어 실지거래가액으로 인정하지 아니하여 건물의 취득가액과 양도가액은 기준시가로, 토지의 취득가액과 양도가액은 실지거래가액으로 하여 95.4.17. 청구인에게 89년도분 양도소득세 67,459,570원과 동 방위세 14,032,040원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.16. 심사청구를 거쳐 95.9.26. 이 건 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 청구인은 88.4.23. 청구외 OOO와 매매대금 150,000,000원에 부동산 매매계약을 체결하고 88.5.30. 잔금을 지불하고 대지를 취득하였으며 취득당시 매매대금 150,000,000원중 OO은행 대출금잔액 50,000,000원을 인수하고 차액만 지불하였다. 위 토지를 취득하여 88년 6월 설계와 동시에 착공하여 88.9.16. 건물을 완공하였는 바, 당시 청구인은 건설 경험이 없었으며 당시의 건축과정은 각부분별 하도급 형태이었으며 환지 후 허허 벌판에 건축하는 여관이라 특별하게 건축하여야만 건축과 동시에 매매되겠다는 일념하에 외주업체로부터 고급물품으로 시공한 바 있으며 금융기관의 금융비용을 부담하게 된 관계로 총건축비가 178,407,000원이 발생하였다. 청구인은 89.4.17. 쟁점부동산가액을 337,000,000원으로, 비품가액을 33,000,000원으로 하여 합계 370,000,000원에 청구외 OOO에게 매도하기로 계약하고 89.6.28. 포괄양도하였으며 그 거래사실이 처분청에 이미 제출된 매매계약서 및 포괄양도양수계약서, 확인서등에 의하여 입증된다. 따라서 처분청은 청구인이 제출한 장부 및 매매계약서 기타 증빙자료등을 면밀히 검토하여 청구인이 신고한 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 토지의 취득가액은 150,000,000원, 건물의 신축비용은 178,407,000원, 쟁점부동산(토지 및 건물)의 양도가액은 337,000,000원(토지 158,593,000원, 건물 178,407,000원)이라고 주장하면서 부동산매매계약서 및 확인서등을 제시하고 있으나, 부동산매매는 부동산소재지 인근에서 중개업을 영위하는 중개인의 중개에 의하여 거래가 형성되는 것이 관행인데 청구인이 제시한 양도계약서는 쟁점부동산의 소재지(OO도 부천시)와 원거리에 있는 OOO부동산중개업소(서울특별시 관악구)의 중개에 의하여 거래한 것으로 보아 그 신빙성이 없다. 건물은 신축가액 178,407,000원 그대로 양도하였다고 인정해도 토지의 양도차익이 8,593,000원에 불과함은 88년부터 89년도까지 극심한 지가 상승시기임을 고려할 때 사회통념상 인정하기 어렵다. 따라서 청구인이 신고한 양도가액 337,000,000원이 대지와 건물로 구분 기장되지 아니하여 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 토지의 양도가액은 기준시가비율로 안분계산하고 건물은 신축당시와 양도당시의 과세시가표준액으로 계산하여 양도소득세를 결정한 처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 건은 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 건물의 양도가액과 취득가액은 기준시가로, 토지의 양도가액은 안분한 실지거래가액으로, 취득가액은 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다.
- 나. 관련 법령 소득세법 제23조 제4항에서 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다고 규정하면서 단서에서 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 한다고 규정하면서 단서에서 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 같은법시행령 제170조 제2항에서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있고, 제4항 제3호에 의하면 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의하여 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 양도소득세 과세표준확정신고시 신고한 거래가액과 처분청이 결정한 내용을 비교하여 보면 다음과 같다. 날 짜 구 분 청구인 신고 처분청 경정 대지 150,000,000(거래가액) 대지 150,000,000(실지거래가액) 88.4.23. 취득가액 건물 178,407,000(거래가액) 건물 69,461,800(기준시가) 합계 328,407,000 합계 219,461,800 대지 158,593,000(거래가액) 대지 245,081,258(안분실지거래가액) 89.6.23 양도가액 건물 178,407,000(거래가액) 건물 79,291,300(기준시가) 합계 337,000,000 합계 324,372,558 양도차액 8,593,000 104,910,758
(2) 청구인은 건물을 178,407,000원에 신축하였다고 주장하면서 공사원가보가고서등을 제시하고 있으나, 공사원가보고서상의 신축금액을 입증할 세금계산서, 부가가치세 신고서등의 자료제시가 없어 신축가액을 확인할 수 없다.
(3) 청구인이 신고한 내용을 보면, 청구인이 특별한 사정없이 단기간에 토지를 취득하여 여관건물을 신축하여 양도하면서 양도차익이 8,593,000원에 불과하다고 신고한 사실과 신축여관건물을 신축비용 그대로 양도하였다는 점은 사회통념상 그 신빙성이 인정되지 아니하며 달리 신고한 거래가액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 증빙자료의 제시가 없으므로 청구인의 주장을 이유있다고 받아들이기 어렵다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 88.5.30. 청구외 OOO로부터 OO도 부천시 중구 OO동 OOOOO 대지 359.10㎡를 취득하여 88.9.16 그 지상에 지하 1층 지상 4층인 여관건물 655.30㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하고 89.6.28. 청구외 OOO에게 양도하였으며, 90.5.31. 쟁점부동산의 양도가액을 337,000,000원으로 취득가액을 대지 150,000,000원, 건물 178,407,000원으로 하여 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 거래가액을 조사한 바, 청구인이 신고한 양도가액이 대지와 건물로 구분되지 아니하고 건물의 신축가액이 신빙성이 없어 실지거래가액으로 인정하지 아니하여 건물의 취득가액과 양도가액은 기준시가로, 토지의 취득가액과 양도가액은 실지거래가액으로 하여 95.4.17. 청구인에게 89년도분 양도소득세 67,459,570원과 동 방위세 14,032,040원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.16. 심사청구를 거쳐 95.9.26. 이 건 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 청구인은 88.4.23. 청구외 OOO와 매매대금 150,000,000원에 부동산 매매계약을 체결하고 88.5.30. 잔금을 지불하고 대지를 취득하였으며 취득당시 매매대금 150,000,000원중 OO은행 대출금잔액 50,000,000원을 인수하고 차액만 지불하였다. 위 토지를 취득하여 88년 6월 설계와 동시에 착공하여 88.9.16. 건물을 완공하였는 바, 당시 청구인은 건설 경험이 없었으며 당시의 건축과정은 각부분별 하도급 형태이었으며 환지 후 허허 벌판에 건축하는 여관이라 특별하게 건축하여야만 건축과 동시에 매매되겠다는 일념하에 외주업체로부터 고급물품으로 시공한 바 있으며 금융기관의 금융비용을 부담하게 된 관계로 총건축비가 178,407,000원이 발생하였다. 청구인은 89.4.17. 쟁점부동산가액을 337,000,000원으로, 비품가액을 33,000,000원으로 하여 합계 370,000,000원에 청구외 OOO에게 매도하기로 계약하고 89.6.28. 포괄양도하였으며 그 거래사실이 처분청에 이미 제출된 매매계약서 및 포괄양도양수계약서, 확인서등에 의하여 입증된다. 따라서 처분청은 청구인이 제출한 장부 및 매매계약서 기타 증빙자료등을 면밀히 검토하여 청구인이 신고한 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 토지의 취득가액은 150,000,000원, 건물의 신축비용은 178,407,000원, 쟁점부동산(토지 및 건물)의 양도가액은 337,000,000원(토지 158,593,000원, 건물 178,407,000원)이라고 주장하면서 부동산매매계약서 및 확인서등을 제시하고 있으나, 부동산매매는 부동산소재지 인근에서 중개업을 영위하는 중개인의 중개에 의하여 거래가 형성되는 것이 관행인데 청구인이 제시한 양도계약서는 쟁점부동산의 소재지(OO도 부천시)와 원거리에 있는 OOO부동산중개업소(서울특별시 관악구)의 중개에 의하여 거래한 것으로 보아 그 신빙성이 없다. 건물은 신축가액 178,407,000원 그대로 양도하였다고 인정해도 토지의 양도차익이 8,593,000원에 불과함은 88년부터 89년도까지 극심한 지가 상승시기임을 고려할 때 사회통념상 인정하기 어렵다. 따라서 청구인이 신고한 양도가액 337,000,000원이 대지와 건물로 구분 기장되지 아니하여 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 토지의 양도가액은 기준시가비율로 안분계산하고 건물은 신축당시와 양도당시의 과세시가표준액으로 계산하여 양도소득세를 결정한 처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 건은 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 건물의 양도가액과 취득가액은 기준시가로, 토지의 양도가액은 안분한 실지거래가액으로, 취득가액은 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다.
- 나. 관련 법령 소득세법 제23조 제4항에서 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다고 규정하면서 단서에서 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 한다고 규정하면서 단서에서 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 같은법시행령 제170조 제2항에서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있고, 제4항 제3호에 의하면 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의하여 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 양도소득세 과세표준확정신고시 신고한 거래가액과 처분청이 결정한 내용을 비교하여 보면 다음과 같다. 날 짜 구 분 청구인 신고 처분청 경정 대지 150,000,000(거래가액) 대지 150,000,000(실지거래가액) 88.4.23. 취득가액 건물 178,407,000(거래가액) 건물 69,461,800(기준시가) 합계 328,407,000 합계 219,461,800 대지 158,593,000(거래가액) 대지 245,081,258(안분실지거래가액) 89.6.23 양도가액 건물 178,407,000(거래가액) 건물 79,291,300(기준시가) 합계 337,000,000 합계 324,372,558 양도차액 8,593,000 104,910,758
(2) 청구인은 건물을 178,407,000원에 신축하였다고 주장하면서 공사원가보가고서등을 제시하고 있으나, 공사원가보고서상의 신축금액을 입증할 세금계산서, 부가가치세 신고서등의 자료제시가 없어 신축가액을 확인할 수 없다.
(3) 청구인이 신고한 내용을 보면, 청구인이 특별한 사정없이 단기간에 토지를 취득하여 여관건물을 신축하여 양도하면서 양도차익이 8,593,000원에 불과하다고 신고한 사실과 신축여관건물을 신축비용 그대로 양도하였다는 점은 사회통념상 그 신빙성이 인정되지 아니하며 달리 신고한 거래가액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 증빙자료의 제시가 없으므로 청구인의 주장을 이유있다고 받아들이기 어렵다.