신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 경기도 안산시 O동 OOOOOO 대지 253㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.8.7 OOOO개발공사로 부터 분양 받아 보유하다가 89.12.21 양도하고, 90.1.16 실지 양도가액을 17,000,000원으로 실지 취득가액을 14,793,669원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인의 신고 양도가액이 인근 부동산 실례가액과 현저한 차이가 있다는 이유로 신고 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여, 95.5.1 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 20,601,930원 및 동 방위세 4,138,120원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.16 심사청구를 거쳐 95.9.26 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 실제로 17,000,000원에 양도한 사실이 양수인의 거래사실확인서에 의하여 확인되고 위 양도대금을 전세보증금으로 11,000,000원을 사용하고 OO증권의 수익증권저축구좌에 5,000,000원을 입금하고 생활비로 1,000,000원을 사용한 사실로도 위 실지양도가액이 확인된다고 보아야 함에도 불구하고, 양도후 5년이 지난 지금에 O서 구체적인 근거도 없이 매매실례가액과 현저한 차이가 있다는 이유로 신고 실지거래가액을 부인하고 현실과 괴리된 기준시가에 의하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 첫째, 처분청의 조사결과 쟁점토지 주변의 토지는 양도 당시 평당 1백만원(동액으로 환산시의 쟁점토지의 가액: 76,513천원)에 거래된 것으로 탐문되었고 기준시가는 65,407천원으로서, 쟁점토지가 시가보다 현저히 낮은 가액으로 거래될 만한 특별한 사유가 없어 보임에도 청구인은 기준시가의 26%에 불과한 가액에 양도한 것으로 신고하였고, 둘째, 양도가액의 증빙서류로 제출한 매매계약서는 이 건과 같은 부동산의 매매시 관행상 입회하는 중개인의 표시가 없고 달리 그 거래가액을 확인할 만한 입증이 없어서 증빙으로서의 신빙성이 없으며, 셋째, 쟁점토지 양도대금의 사용처라 주장하며 제시한 부동산 임대차계약서 및 수익증권저축통장은 그 주장이 객관적으로 확인되지 아니할 뿐 아니라, 당해 서류상의 명의가 청구인이 아닌 청구외 OOO(청구인의 남편)으로 되어 있는바, 이상의 사실로 미루어 보아 이 건의 경우 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다할 것이어서, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 것은 달리 잘못이 없다고 인정된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호 가목·같은법시행령 제170조 제1항 및 제4항 제3호의 규정을 종합해보면, 부동산의 양도차익의 산정에 있어서 그 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하되 예외적으로 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하며, 취득 및 양도가액중 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정할 때에는 나머지 하나도 기준시가에 의한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 실지 취득 및 양도가액을 각 14,793,669원 및 17,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였고, 처분청은 위 신고 취득가액은 OOOO개발공사로 부터의 분양가액이므로 실지 취득가액으로 인정하였으나, 양도가액은 양도 당시의 기준시가 및 처분청 조사 시가에 비해 특별한 사유도 없이 현저히 낮다는 이유로 부인하고, 취득 및 양도가액을 양방 동일기준 결정원칙에 따라 기준시가에 의하여 각 35,909,302원 및 65,407,837원으로 결정하여 양도차익을 산정한 사실이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 실지 양도가액이 17,000,000원이라고 주장하면서 매매계약서·양수인의 거래사실확인서O 위 양도대금 사용처에 대한 거증으로 전세계약서 및 수익증권저축통장 사본등을 제시하고 있는바, 양도 당시의 기준시가에 의한 양도가액이 65,407,837원이고 처분청이 조사한 당시의 시가가 약 76,531,000원으로 조사된 점으로 미루어 보아, 중개인도 없는 당사자간의 매매계약서 및 거래상대방의 확인서만으로는 기준시가에 의한 양도가액의 26%에 불과하고 처분청 조사시가의 22%에 불과한 17,000,000원이 실지 양도가액으로 확인된다고 할 수는 없다 하겠고, 양도대금의 사용처로 제시한 전세계약서 및 수익증권통장 사본의 경우는 양도대금의 수수O 관련한 자료가 아니므로 청구주장 실지 양도가액에 대한 증거자료로 채택하기 어렵다.

(3) 이상의 법령 및 사실관계를 종합해볼 때, 청구인의 신고 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 취득 및 양도가액을 결정하여 양도차익을 산정한 처분청의 처분은 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.