쟁점토지의 실지양도가액이 1,169,640,000원인지, 아니면 2,044,000,000원인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요

• 가. 청구인은 1989.3.16 토지개발공사로부터 경상북도 영일군 오천읍 OO리 OOOOOOO 대지 6,498㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 198,855,876원에 취득하여 1989.12.12 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자인 주식회사 OO종합개발(이하 “관련법인”이라 한다)에 국민주택건설용지로 양도한 후 확정신고시 양도가액을 1,169,640,000원으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 이 건 양도차익을 실지거래가액에 의거 산정하면서 양도가액은 영일군에서 과세자료로 통보된 청구인의 쟁점토지 양도관련 부동산매매 계약서상 양도가액 2,044,000,000원으로 하고, 취득가액은 토지개발공사에서 확인한 198,855,876원으로 하여 양도차익을 산정한 후 산출된 양도소득세는 조세감면규제법 제62조 제1항 및 같은법시행령 제50조 제3항에 의거 면제하고 1995.5.1 청구인에게 1989년도분 방위세 254,239,130원을 과세하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 1995.6.29 심사청구를 거쳐 1995.9.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 처분청이 처분근거로 한 부동산매매계약서상 양도가액은 관련법인이 건축한 아파트 분양가 승인을 받기 위하여 영일군에 제출한 것으로서, 당시 분양가는 평당 1,480,000원이 한도이고 건축비는 평당 980,000원으로 고정되어 있어 쟁점토지가액을 2,044,000,000원에 취득한 것으로 변동시켜 매매계약서를 작성 제출한 것일 뿐, 실제로는 1989.9.23 시점의 감정(조사기간 1989.9.22～1989.9.23)을 받은 감정가액으로 양도하고 확정신고 및 면제신청을 한 것이 관련서류에 의하여 확인되며, 또한 영일군과의 분양승인 과정에서 오고간 공문에 의하여도 확인되므로 쟁점토지의 실지 양도가액을 검인계약서상 양도가액으로 기재된 1,169,640,000원으로 하여 과세하여야 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지 매수인인 관련법인이 주택건설사업계획 승인을 위하여 영일군에 제출한 매매계약서에 의하면 관련법인은 청구인으로부터 쟁점토지를 2,044,000,000원에 매입한 것으로 하여 승인신청 하였음이 첨부된 매매계약서에 의하여 확인되고 있는 반면에, 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액이 1,169,640,000원이라고 주장만을 할 뿐 구체적인 증빙인 금융자료 등의 자료에 의하여 입증되고 있지 않으므로 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지양도가액이 1,169,640,000원인지, 아니면 2,044,000,000원인지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제23조(양도소득) 제4항 및 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서 “취득·양도가액은 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되 대통령령으로 정하는 경우 예외적으로 실지거래가액에 의한다”고 규정하면서, 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

(2) 조세감면규제법 제62조(국민주택건설용지에 대한 양도소득세 등 면제) 제1항에서 『내국인이 토지(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)를 주택건설촉진법에 의한 국민주택규모이하의 주택(이하 “국민주택”이라 한다)의 건설용지로 양도하고 이를 취득한 자가 대통령령이 정하는 기한내에 국민주택을 건축한 경우에는 당해토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세를 그 토지를 양도한 내국인에게 환급한다. 다만, 한국토지개발공사법에 의한 한국토지개발공사(이하 이 조에서 “한국토지개발공사”라 한다) 기타 대통령령이 정하는 실수요자에게 양도하는 경우에는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.(1982.12.21 개정)』고 규정하면서, 같은법 시행령 제50조 제3항에서 『법 제62조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 실수요자”라 함은 다음의 자를 말한다.

1. 대한주택공사법에 의하여 설립된 대한주택공사

2. 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자(이하 “주택건설등록업자”라 한다)』고 규정하고 있다.

• 다. 쟁점토지의 실지양도가액이 얼마인지 여부

(1) 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액과 관련하여 양도소득세 확정신고서, 양도소득세면제신청서, 검인계약서와 1989.9.23 시점의 OO감정평가사무소가 감정한 감정평가서 및 관련법인의 현금출납부와 대차대조표 등을 제시하면서 실지양도가액은 1,169,640,000원이 틀림없다고 주장하고 있으나 청구인은 관련법인의 대표이사직에 있는 자로서 관련법인과 특수관계에 있으며 실지양도가액 관련 대금수수에 관한 객관적인 금융증빙의 제시가 없어 청구인이 주장하는 양도가액의 진위여부를 파악하기 어렵다.

(2) 한편 처분청은 관련법인이 쟁점토지상에 건축한 아파트의 분양승인금액 신청시 영일군에 제출한 쟁점토지 관련 매매계약서상 기재된 양도가액을 실지 양도가액으로 보아 양도차익을 산정하고 과세하였는 바, 영일군에서 관할세무서장에게 보낸 공문(영일군 도시 30411-3896, 1990.8.17)에 의하면 “주택공급에 관한 규칙에 의한 입주자 모집 공고승인에 적용된 대지가격(실거래가격)을 통보하오니 세무자료에 참고하시기 바람”이라고 분명히 기재되어 있고, 첨부된 매매계약서는 청구인이 주장하는 검인계약서와 계약일자 및 중도금 지급일자는 같으나 잔금청산일자 및 양도가액은 차이가 나는 것으로 되어 있다.

(3) 청구인이 제시한 검인계약서상 잔금지급일은 1989.12.12자 669,640,000원으로 기재되어 있으나, 관련법인의 현금출납부상 잔금지급일은 1990.6.30자 669,640,000원으로 되어 있고, 영일군에서 통보된 매매계약서상 잔금지급일은 1990.6.30자 944,000,000원으로 기재되어 있어 통보된 매매계약서와 현금출납부상 잔금지급일자가 동일하다는 것을 알 수 있는 바, 청구인은 관련법인의 대표이사직에 있는 특수관계자로서 관련법인 스스로 제출한 부동산매매계약서에 의거, 높은 분양가로 승인받아 분양을 하였으면서도 쟁점토지 양도소득세와 관련하여서는 다른 계약서를 제시하면서 달리 주장을 하고 있다는 것은 모순된 주장이라고 아니할 수 없으므로 쟁점토지 양도관련 대금수수의 흐름을 입증하는 객관적인 금융증빙의 제시가 없는 한 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.