청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 87.4.23 서울특별시 OO구 OO동 OOOO 대지 210.8㎡와 그 지상 주택 148.39㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 89.5.8 양도하고 90년 5월에 취득가액을 130,000,000원으로 양도가액을 127,000,000원으로 하여 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 가래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 95.5.6 청구인에게 89년 과세기간분 양도소득세 27,022,310원 및 동 방위세 5,404,460원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.29 심사청구를 거쳐 95.9.29 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 매수자 OOO이 쟁점부동산의 소유권을 이전받은 직후인 89.5.9 OO감정평가사무소에서 감정한 결과 쟁점부동산의 감정가액은 127,534,000원으로 88.8.22 계약한 127,000,000원과 상이하지 아니하고, 쟁점부동산 이외에 OO구 OO동 OOOO 대지 328.1㎡가 같은 날짜에 계속해서 공동담보로 근저당 설정되어 대출받은 사실에서 쟁점부동산과 쟁점외 부동산을 합한 근저당설정액이 3억원이지 쟁점부동산만의 설정액이 3억원이 아니라는 것이 입증된다. 청구인이 제출한 “양수자 확인서 및 주민등록증사본” 및 “양도자의 확인서 및 인감증명”등 처분청이 확인조사한 증빙들을 보아도 청구인이 제시한 매도매수계약서와 양도양수금액이 전혀 다를 바가 없는데도 처분청이 이를 무시하고 등기부등본상 매수인 OOO이 89.5.8 근저당설정한 채권최고금액 3억원이 실제거래가액보다 크다하여 실제 양도차익이 없는데도 불구하고 사실조사를 않은체 기준시가로 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산의 실지거래가액이라고 주장하는 금액과 기준시가를 비교해 보면, 취득가액(130백만원)은 243.6%로 높은데 반하여 양도가액(127백만원)은 112.7%로 상대적으로 낮은 반면, 양도당시 쟁점부동산에 대한 근저당권 설정액이 3억원에 설정되어 있는 사실로 미루어 청구인이 제시한 금액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵고, 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 사실이라면 이에 대한 객관적인 증빙서류를 제시하여야 하나 그러한 거증자료는 제시하지 못하고 있는점으로 보아 청구인 주장은 신빙성이 없다. 따라서, 처분청에서 쟁점부동산의 양도에 따른 실지거래가액이 불분명하다고 인정하여 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단 이 건 심판청구는 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

• 가. 관련법령 소득세법 제23조 제2항 및 제4항, 같은법 제45조 제1항 제1호, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 모아보면, 자산의 양도차익을 결정함에 있어서 당해자산의 취득 및 양도가액은 원칙적으로 기준시가로 하되, 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있다.
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 거래가액과 처분청이 결정한 기준시가를 비교하면 다음과 같다. 양 도 가 액 취 득 가 액 필 요 경 비 양 도 차 익 과 세표 준 신 고 금 액 127,000,000 130,000,000 1,254,260 △254,260

• 기 준 시 가 112,638,852 53,364,541 2,104,979 57,169,332 53,374.657 비 율 112.7% 243.6% 59%

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(2) 쟁점부동산 중 대지의 등기부상 근저당 설정내용을 보면 다음과 같다. 설 정 일 채권최고액 채 무 자 근저당권자 공 담 유 무

89. 5. 8. 300,000,000 OOO OO상호 신용금고

• 89. 9.29. 75,000,000

• 89. 9.29. 300,000,000 동소 OOOO 토지 및 건물

(3) 청구인이 신고한 취득가액은 기준시가 보다 훨씬 높은 가액일뿐만 아니라 양도가액보다도 높은 가액인 바, 이와 같이 손해를 보았다거나 현저한 가액차이를 입증할 만한 자료의 제시가 없어 그 신빙성이 없어 보이며,

(4) 양도가액의 경우 그 당시 근저당설정액이 시가에 기초를 두고 설정되는 것인바, 375,000,000원의 근저당 설정액과 비교해 보면 청구인이 주장하는 양도가액 127,000,000원은 믿기 어렵다.

• 다. 결론 그렇다면, 청구인이 신고한 거래가액은 객관적인 입증자료가 없어 실지거래가액으로 인정하기 어렵고, 달리 손해를 보면서 양도할 수밖에 없었던 특별한 사유도 발견되지 아니하므로 기준시가로 과세한 처분은 적법하며, 이 건 심판청구는 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.