[참조결정] 국심1994서4618
[주 문] 대방세무서장이 95.4.6 청구인에게 결정통지한 93년귀속 양도소득세 12,865,020원의 처분은, 양도자산중 토지전체면적에 대한 양도차익과 건물 전체면적중 구주택의 면적(58.45㎡)에 해당하는 부분의 양도차익을 1세대1주택의 비과세대상으로 하여, 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOO의 주택과 부속토지를 87.11.21 취득하여 거주하던 중 이를 멸실하고, 다가구주택(4가구로서 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 93.1.7 신축하여 93.7.31 양도하였다. 처분청은 위 양도에 대하여 청구인이 자진신고한 내용대로 기준시가에 의해 양도소득세 12,865,020원을 결정하고, 95.4.6 청구인에게 결정통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.5 심사청구를 거쳐 95.9.29 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 청구인은 87.11.21 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 119㎡와 주택 58.45㎡를 취득하여 거주하여 오다가 이를 멸실하고 다가구주택(4가구로서 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 93.1.7 신축하여 93.7.31 양도하고 94.5.31 기준시가로 계산하여 양도소득세 확정신고 및 납부를 한 사실이 있는데, 처분청은 청구인이 당초 신고한 내용대로 확정결정하여 전시와 같이 통보하였는 바, 비과세요건을 갖춘 종전주택을 멸실하고 다가구주택을 신축하여 이중 3가구를 임대하다 다가구주택 전체를 1인에게 양도한 경우 주택에 부수하는 토지는 멸실주택에 정착된 면적에 5배 이내이므로 전체를 비과세하여야 하고, 건물부분은 멸실주택부분을 초과한 부분에 대하여만 과세하도록 하고 있으나, 쟁점주택은 신축년도와 양도년도가 동일하므로 양도차익이 없으므로 이 건 양도소득세를 취소하여야 한다는 주장이다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점다가구주택 4가구중 1가구에서만 거주하고 나머지 3가구는 임대에 공하다가 양도하였으므로 쟁점주택의 양도에 따른 양도소득세는 청구인이 쟁점주택 중 청구인이 거주한 1가구에 해당하는 건물부분과 토지부분에 대하여만 비과세하고 나머지 3가구에 해당하는 건물 및 토지부분에 대하여 전시와 같이 과세한 처분청의 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 보여지며, 청구인이 구주택을 멸실하고 쟁점다가구주택을 신축하여 거주한 기간이 5년 7개월로 통산하여 거주기간이 3년이상 거주하였으므로 1세대1주택의 양도로 보아야 한다는 것은 소득세법시행령 제15조 제9항에서 단지보유기간과 거주기간을 계산함에 있어 구주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다는 규정이지 이 건과 같이 구주택을 멸실하고 재건축한 주택(공동주택 4가구) 중 거주주택에 대한 토지부분의 범위에 관한 규정은 아니라 할 것이므로 토지부분을 구주택의 비과세에 따른 토지분과 연결하여 비과세하여야 한다는 주장도 타당하다고 할 수 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 구주택과 그 부수토지가 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 경우로서 재건축한 다가구주택을 양도한 때의 양도소득세 과세방법이 정당한지
- 나. 관련법령 소득세법 제23조, 같은법 제5조 제6호 (자)목, 동 시행령 제15조 제1항·제9항·제11항의 규정을 종합하면, 토지와 건물은 각각 독립된 과세대상 자산이며, 1세대 단위로 1주택을 보유하고, 3년이상 거주한 경우에는 그 주택과 주택바닥면적이 5배(도시계획구역안)이내의 토지는 1세대 1주택으로 비과세하며, 주택의 노후화 등으로 멸실하고 재건축한 경우에는 보유기간과 거주기간을 계산함에 있어 구주택과 신주택에 대한 기간을 통산하여 비과세 여부를 판정하도록 규정하고 있다. 한편 “1세대1주택” 양도경우에 관한 그간의 재무부·국세청 예규와 대법원판례, 국세심판소결정례 등의 취지를 보면 주택 신·증축시 증가된 건물부분면적은 과세대상이 되나(증가된 부분에 대하여 비과세요건을 충족한 경우에는 물론 비과세 됨) 토지와 건물, 기존건물과 증축건물이 각기 독립적으로 과세대상 물건이므로 주택의 부속토지가 기왕에 이미 비과세요건이 충족된 경우에는, 이를 새로이 비과세대상에서 제외할 규정이 있지 아니한 것으로 보고 있음을 알 수 있다. (91.5.7 국심 91서14 참조)
- 다. 사실관계 및 판단
1. 청구인은 87.11.21 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOO 소재의 대지 119㎡와 단독주택 58.45㎡(다른 용도의 건물이 없는 순수한 단독주택)을 청구외 OOO으로부터 취득하여 87.11.3 이후 위 주택에서 3년이상 거주하였던 사실과 구주택을 멸실하고 그곳에 93.1.7 다가구주택인 “쟁점주택”을 신축하여 1가구에는 청구인이 거주하고, 나머지 가구는 임대에 공하다가 93.7.31 양도함에 있어서 가구별로 구분하여 양도하지 아니하고 전체를 청구외 OOO에게 양도한 사실이 등기부등본·토지대장·건축물관리대장·주민등록등본에 의해 확인된다.
2. 관련법령 및 사실관계를 종합하여 볼 때, 구주택에 관하여 비과세되는 “1세대1주택” 요건을 갖추었던 청구인의 이 건 다가구주택 신축·양도의 경우에, 건물부분의 증가분 116.09㎡(174.54㎡- 58.45㎡)에 대하여는 비과세요건을 갖추지 못하였으므로 과세해야 할 것이고, 토지부분 119㎡는 구주택에 따른 비과세한도(58.45㎡×5 = 292.25㎡)이내이므로 과세대상이 아니라 할 것이다. (같은 의견: 94서4618, 95.2.28) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.