매매계약서상 토지와 건물의 양도가액이 불분명하여 부가가치세법에 따라 과세표준을 안분계산하여 부가가치세를 부과한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1991서2622

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 82.12.17 취득하여 부동산임대업에 제공하던 서울특별시 종로구 OO동 OOOO, OO, OOOO, OOOO 소재 4필지 대지 218.1㎡ 위 지상 건물 858.46㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 94.10.11 OOO이라는 상호로 출판업을 영위하는 청구외 OOO에게 1,000,000,000원에 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양수인인 청구외 OOO이 쟁점부동산을 일부는 자신의 사업에 사용하고 일부는 타인에게 임대한 사실이 확인되므로 부가가치세법시행령 제17조 제2항의 규정에 의한 사업의 포괄 양도양수에 해당하지 아니하고, 또한 청구인이 토지 및 건물가액을 구분하지 아니하고 1,000,000,000원에 양도한 사실이 확인되므로 지방세법에 의한 과세시가 표준액에 따라 계산한 가액으로 건물가액을 안분계산하여 OO.4.16 청구인에게 94년 2기분 부가가치세 35,552,000원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 OO.5.30 심사청구를 거쳐 OO.9.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 부동산임대사업에 이용하던 쟁점부동산과 시설 및 비품 그리고 임대보증금등을 포괄적으로 양도한 것은 사업의 포괄양도에 해당함에도 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 부가가치세를 부과함은 부당하고,

(2) 설사 사업의 포괄양도양수로 보지 아니한다 하더라도 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 부가가치세의 과세표준을 정하여야 할 것인 바, 쟁점부동산의 양도가액은 1,000,000,000원인데 그 양도가액중 건물가액은 지방세과세시가표준액등을 고려하여 약 120,000,000원에 양도하는 것으로 하고, 토지가액은 공시지가등을 고려하여 880,000,000원으로 양도하는 것으로 당사자간에 합의하여 쟁점부동산의 총 양도가액을 1,000,000,000원으로 한 것이며, 다만 매매계약서에는 건물가액과 토지가액을 구분하지 않고 총액으로 기재하는 것이 거래의 관습이어서 이를 구분하지 아니한 것 뿐이므로 실지거래가액을 기준으로 하여 부가가치세를 부과하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 쟁점부동산은 양수인 청구외 OOO이 취득당시부터 현재까지 지하, 1층, 2층, 4층, 5층을 양수인의 출판사인 OOO 사무실 및 창고로 사용하고 있고, 3층만 임대하고 있음을 양수인의 확인서 및 처분청의 조사서에 의하여 확인되므로 이는 사업의 동일성이 유지되었다고 볼 수 없는 바, 처분청이 이 건의 양도에 대하여 사업의 포괄적인 양도로 보지아니하고 재화의 공급으로 보아 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 인정되며,

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 거래사실확인서를 제시하며 실지거래가액이라고 주장하나 위 증빙은 사인 간에 작성된 문서로서 신빙성이 없으며, 부동산 매매계약서상에도 토지, 건물가액의 구분이 불분명하므로 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가 표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 것을 부가가치세 과세표준으로 한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄양도에 해당되는지 여부와 매매계약서상 토지와 건물의 양도가액이 불분명하여 부가가치세법에 따라 과세표준을 안분계산하여 부가가치세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있는 바, 이하 쟁점별로 검토하고자 한다.
• 나. 쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄양도에 해당되는지에 대하여 본다. 쟁점부동산의 양도당시 시행된 부가가치세법 제6조 제6항에서는 재화를 담보로서 제공하는 것과 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니하는 것으로 규정하고 있으며, 위 법의 규정에 의한 사업의 양도는 당해 사업장의 사업에 관련된 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 양도하는 것으로 하되, 예외적으로 사업과 직접 관련이 없거나 사업의 동일성을 상실하지 아니하는 범위내에서의 일부 권리·의무를 제외하여도 사업의 양도로 보지 아니하는 것이므로(부가가치세법 기본통칙 2-1-14…6), 임대사업에 공하던 부동산을 양수인이 당해 부동산중 일부만을 임대하는 경우에는 사업의 포괄양도 양수로 볼 수 없다(같은 취지: 국심 91서2622, 92.3.25) 할 것이다. 청구인은 쟁점부동산을 사업의 포괄양도양수에 의하여 양도한 것이라고 주장하면서 양수자인 OOO의 확인서를 제출하고 있는 바, 동인의 확인서에는 쟁점부동산의 지하층 151.50㎡와 2층 151.50㎡를 본인의 출판사 사무실 및 창고로 사용하고 있다고 확인하고 있는 반면에, 처분청이 징취한 양수자인 OOO의 확인서에는 동인이 쟁점부동산을 청구인으로부터 매입하여 지하, 1층, 2층, 4층, 5층을 청구외 OOO의 출판사인 OOO 사무실 및 창고로 매입당시부터 현재까지 사용한다고 확인하고 있다. 그러하다면 부동산임대업에 공하던 쟁점부동산을 취득한 청구외 OOO은 쟁점부동산 전부를 임대업에 제공하지 아니하고 일부는 자신의 사업에 제공하고 일부는 타인에게 임대한 사실을 청구인도 인정하고 있어 청구인의 사업과 쟁점부동산을 양수한 청구외 OOO의 사업과는 동일성이 인정되지 아니하므로 청구인의 쟁점부동산 양도는 전시 부가가치세법 제6조 제6항에서 규정한 사업의 양도에 해당되지 아니한다.
• 다. 쟁점부동산의 양도가액중 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 건물가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여 과세한데 대하여

1. 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항은 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산 한다고 규정하고 있다. 또한 동조 제4항에서는 제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지가래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액, 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가 법인이 감정한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액

2. 이 건의 경우 청구인은 면세재화인 토지와 과세재화인 건물을 함께 양도하면서 각 자산의 가액을 구분하지 아니하고 토지와 건물을 함께 합하여 1,000,000,000원에 양도하는 계약을 거래상대방과 하였음이 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 매매계약서에 의하여 인정되어 전시 계약서에 의하면 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당된다. 한편, 청구인과 이를 양수한 청구외 OOO은 쟁점부동산의 토지가액과 건물의 가액을 구분하여 기장한 바도 없을 뿐만 아니라 쟁점부동산에 대한 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액도 있지 아니하다. 그러하다면 토지와 건물을 함께 공급한 가액은 확인되지만 그 구분이 불분명한 이 건의 경우 처분청이 전시 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항 단서의 규정에 의하여 쟁점부동산의 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 건물가액을 안분계산하여 부가가치세를 부과한 당초처분은 잘못이 있다 하기 어렵다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.