토지의 양도차익을 기준시가로 계산한 처분의 당부(기각)

[주 문] [이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 김포군 대곳면 OO리 OOO 외 3필지 대지 863㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’79.12.30 청구외 OOO으로부터 상속으로 취득하여 ’92.12.11 청구외 OOO 외 2인에게 양도한 후 ’93.5.31 양도소득세 과세표준 확정신고를 하면서 취득가액은 909,008원, 양도가액은 15,660,000원으로 하여 실지거래가액으로 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액에 대한 신빙성을 인정할 수 없다고 하여 양도차익을 기준시가(취득가액 5,665,613원, 양도 가액 43,581,500원)로 계산하여 ’95.1.16 청구인에게 92년 귀속분 양도소득세 6,782,290원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.3.17 이의신청, ’95.5.17 심사청구를 거쳐 ’95.9.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 청구인이 상속으로 취득하여 양도한 토지로서 양도소득세 신고시 취득가액은 그 당시 거래될 수 있는 정상가액(909,008원)으로 양도가액은 실지거래가액(15,660,000원)으로 신고하였으므로 쟁점토지의 양도차익계산은 위 실지거래가액으로 하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 양도가액의 경우 평당가액이 60,000원으로서 기준시가인 평당 166,942원～193,233원과 비교하여 보면 31%～36%에 불과하고 기준시가보다 낮게 거래할 특별한 이유가 없었던 점 등으로 미루어 볼 때 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 가목, 동법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 자산의 양도차익계산은 기준시가에 의하여 계산함을 원칙으로 하되, 예외적으로 양도자가 자산양도차익의 예정신고 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 확인된 실지거래가액으로 계산할 수 있는 것으로 되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 청구인이 상속으로 취득한 경우로서 그 토지의 정상 가액(감정가액, 채권최고액 등)이 밝혀지는 경우는 이를 상속개시 당시의 시가로 보아 취득시의 실지거래가액으로 인정할 수 있다 할 것인 바(국심 94서 23, ’94.6.30 합동회의) 청구인이 주장하는 취득시(’79.12.30)의 정상가액 909,008원에 대하여 보면 쟁점토지에 대한 감정가액이나 채권최고액 등의 구체적인 근거도 없이 막연히 909,008원이 취득당시의 정상가액이었다는 것이어서 이를 정상가액(시가)으로 받아들이기는 어렵다.

(2) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액 15,660,000원에 대하여 보면, 쟁점토지의 기준시가(개별공시지가) 43,581,500원과 비교하여 볼 때, 35.9%에 불과하여 당심에서 위 거래가액에 대한 금융자료와 쟁점 토지를 개별공시지가보다 낮게 양도하게 된 특별한 이유 등에 대한 증빙자료를 요구한 바(국심 46830-129, ’96.1.13) 이 건 심리일 현재까지 자료제시가 없어 청구주장의 신빙성을 인정할 수 없다. 이와 같이 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액은 그 신빙성이 인정되지 아니하므로 처분청이 쟁점토지의 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 김포군 대곳면 OO리 OOO 외 3필지 대지 863㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’79.12.30 청구외 OOO으로부터 상속으로 취득하여 ’92.12.11 청구외 OOO 외 2인에게 양도한 후 ’93.5.31 양도소득세 과세표준 확정신고를 하면서 취득가액은 909,008원, 양도가액은 15,660,000원으로 하여 실지거래가액으로 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액에 대한 신빙성을 인정할 수 없다고 하여 양도차익을 기준시가(취득가액 5,665,613원, 양도 가액 43,581,500원)로 계산하여 ’95.1.16 청구인에게 92년 귀속분 양도소득세 6,782,290원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.3.17 이의신청, ’95.5.17 심사청구를 거쳐 ’95.9.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 청구인이 상속으로 취득하여 양도한 토지로서 양도소득세 신고시 취득가액은 그 당시 거래될 수 있는 정상가액(909,008원)으로 양도가액은 실지거래가액(15,660,000원)으로 신고하였으므로 쟁점토지의 양도차익계산은 위 실지거래가액으로 하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 양도가액의 경우 평당가액이 60,000원으로서 기준시가인 평당 166,942원～193,233원과 비교하여 보면 31%～36%에 불과하고 기준시가보다 낮게 거래할 특별한 이유가 없었던 점 등으로 미루어 볼 때 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 가목, 동법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 자산의 양도차익계산은 기준시가에 의하여 계산함을 원칙으로 하되, 예외적으로 양도자가 자산양도차익의 예정신고 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 확인된 실지거래가액으로 계산할 수 있는 것으로 되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 청구인이 상속으로 취득한 경우로서 그 토지의 정상 가액(감정가액, 채권최고액 등)이 밝혀지는 경우는 이를 상속개시 당시의 시가로 보아 취득시의 실지거래가액으로 인정할 수 있다 할 것인 바(국심 94서 23, ’94.6.30 합동회의) 청구인이 주장하는 취득시(’79.12.30)의 정상가액 909,008원에 대하여 보면 쟁점토지에 대한 감정가액이나 채권최고액 등의 구체적인 근거도 없이 막연히 909,008원이 취득당시의 정상가액이었다는 것이어서 이를 정상가액(시가)으로 받아들이기는 어렵다.

(2) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액 15,660,000원에 대하여 보면, 쟁점토지의 기준시가(개별공시지가) 43,581,500원과 비교하여 볼 때, 35.9%에 불과하여 당심에서 위 거래가액에 대한 금융자료와 쟁점 토지를 개별공시지가보다 낮게 양도하게 된 특별한 이유 등에 대한 증빙자료를 요구한 바(국심 46830-129, ’96.1.13) 이 건 심리일 현재까지 자료제시가 없어 청구주장의 신빙성을 인정할 수 없다. 이와 같이 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액은 그 신빙성이 인정되지 아니하므로 처분청이 쟁점토지의 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.