토지의 실지거래가액이 증빙서류에 의하여 확인되는지 여부(기각)

[주 문] [이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 82.10.16 청구외 OOO으로부터 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 대지 815.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO과 공동으로 취득하여 (청구인지분은 2분의 1인 407.8㎡) 89.4.10 청구외 OOO 등에게 양도한 후 89.9.1 실지거래가액에 의하여 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 기준시가에 의하여 95.5.1 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 76,685,060원 및 동 방위세 15,302,780원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.5 심사청구를 거쳐 95.9.14 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 쟁점토지의 취득 및 양도가액이 거래내용 조회서등에 의하여 확인됨에도 처분청은 실지거래가액의 증빙이 재작성되었다는 이유로 거래금액에 진실성이 없는 것으로 단정하여 기준시가로 결정함은 부당하다.

3. 국세청장 의견 쟁점토지 취득시의 부동산 중개업자인 청구외 OOO는 매매계약당시 21세에 불과하여 거액의 부동산을 중개하였다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 동 중개업자의 사업장인 OO동 및 쟁점토지의 소재지인 OO동은 그 당시 강동구였음에도 88.11 분구로 신설된 송파구 OO동 및 송파구 OO동으로 기재되어 청구인이 제시한 취득당시의 매매계약서는 사실과 다르게 소급하여 작성한 것으로 보인다. 또한, 처분청의 조사에 의하면 82.4.6 서울시의 분양가격이 평당 406,328원인데 불과 6개월사이에 4배이상 상승한 가격인 평당 1,750,000원에 매입하였다는 것이 사실로 보이지 않고, 쟁점토지의 취득시부터 양도시까지는 전국의 부동산 가격이 대폭 상승한 시기인데(기준시가는 283% 상승) 청구인의 양도가액은 113% 상승한 가격에 불과하여 신빙성이 없어 보인다.

4. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지거래가액이 증빙서류에 의하여 확인되는지 여부
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호에 의하면 자산의 양도차익을 산출함에 있어 양도 및 취득가액은 당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있고, 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호에서는 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 실지거래가액에 의하여 과세하도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 82.10.16에 431,725,000원에 취득하여 6년반이 지난 89.4.10에 13.35% 상승한 가격인 489,360,000원에 양도하였다고 주장하나, 동기간은 전국의 부동산가격이 크게 상승한 기간으로서 83년부터 88년까지 서울의 평균 지가상승율은 196.69%, 전국의 평균 지가상승율은 125.12%였으며, 쟁점토지의 기준시가상승율은 183.75%에 이르고 있는 바, 쟁점토지의 지가상승율이 위 평균상승율에 크게 미달하는 특별한 사정이 있지 않는 한 청구인이 주장하는 가격은 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것인데 청구인은 달리 특별한 사정을 입증하는 바 없다. 더구나 청구인이 제시하는 취득당시의 계약서를 보면 쟁점토지의 소재지인 OO동 및 중개업자의 사업장인 OO동을 송파구로 기재하고 있는 바, OO동 및 OO동은 그 당시에는 강동구이었다가 88.1.1 송파구로 되었음에도 취득시의 계약서에 송파구로 기재한 것은 그 계약서가 사후에 작성된 것으로서 신빙성을 결하고 있으며, 82.4.6 서울특별시에서 쟁점토지를 청구외 OOO에게 매도한 가격은 1억원이었는데 그로부터 4개월여 만인 82.8.27 청구인이 431,725,000원에 매매계약을 체결하였다는 것도 믿기 어렵다 할 것이다. 위와 같이 청구인이 신고한 매매가액이 전반적으로 신빙성이 없고, 또한 매매대금의 수수사실을 확인할 수 있는 금융자료 등의 객관적인 증빙의 제시가 없으므로, 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세 등을 부과한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 82.10.16 청구외 OOO으로부터 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 대지 815.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO과 공동으로 취득하여 (청구인지분은 2분의 1인 407.8㎡) 89.4.10 청구외 OOO 등에게 양도한 후 89.9.1 실지거래가액에 의하여 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 기준시가에 의하여 95.5.1 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 76,685,060원 및 동 방위세 15,302,780원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.5 심사청구를 거쳐 95.9.14 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 쟁점토지의 취득 및 양도가액이 거래내용 조회서등에 의하여 확인됨에도 처분청은 실지거래가액의 증빙이 재작성되었다는 이유로 거래금액에 진실성이 없는 것으로 단정하여 기준시가로 결정함은 부당하다.

3. 국세청장 의견 쟁점토지 취득시의 부동산 중개업자인 청구외 OOO는 매매계약당시 21세에 불과하여 거액의 부동산을 중개하였다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 동 중개업자의 사업장인 OO동 및 쟁점토지의 소재지인 OO동은 그 당시 강동구였음에도 88.11 분구로 신설된 송파구 OO동 및 송파구 OO동으로 기재되어 청구인이 제시한 취득당시의 매매계약서는 사실과 다르게 소급하여 작성한 것으로 보인다. 또한, 처분청의 조사에 의하면 82.4.6 서울시의 분양가격이 평당 406,328원인데 불과 6개월사이에 4배이상 상승한 가격인 평당 1,750,000원에 매입하였다는 것이 사실로 보이지 않고, 쟁점토지의 취득시부터 양도시까지는 전국의 부동산 가격이 대폭 상승한 시기인데(기준시가는 283% 상승) 청구인의 양도가액은 113% 상승한 가격에 불과하여 신빙성이 없어 보인다.

4. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지거래가액이 증빙서류에 의하여 확인되는지 여부
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호에 의하면 자산의 양도차익을 산출함에 있어 양도 및 취득가액은 당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있고, 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호에서는 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 실지거래가액에 의하여 과세하도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 82.10.16에 431,725,000원에 취득하여 6년반이 지난 89.4.10에 13.35% 상승한 가격인 489,360,000원에 양도하였다고 주장하나, 동기간은 전국의 부동산가격이 크게 상승한 기간으로서 83년부터 88년까지 서울의 평균 지가상승율은 196.69%, 전국의 평균 지가상승율은 125.12%였으며, 쟁점토지의 기준시가상승율은 183.75%에 이르고 있는 바, 쟁점토지의 지가상승율이 위 평균상승율에 크게 미달하는 특별한 사정이 있지 않는 한 청구인이 주장하는 가격은 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것인데 청구인은 달리 특별한 사정을 입증하는 바 없다. 더구나 청구인이 제시하는 취득당시의 계약서를 보면 쟁점토지의 소재지인 OO동 및 중개업자의 사업장인 OO동을 송파구로 기재하고 있는 바, OO동 및 OO동은 그 당시에는 강동구이었다가 88.1.1 송파구로 되었음에도 취득시의 계약서에 송파구로 기재한 것은 그 계약서가 사후에 작성된 것으로서 신빙성을 결하고 있으며, 82.4.6 서울특별시에서 쟁점토지를 청구외 OOO에게 매도한 가격은 1억원이었는데 그로부터 4개월여 만인 82.8.27 청구인이 431,725,000원에 매매계약을 체결하였다는 것도 믿기 어렵다 할 것이다. 위와 같이 청구인이 신고한 매매가액이 전반적으로 신빙성이 없고, 또한 매매대금의 수수사실을 확인할 수 있는 금융자료 등의 객관적인 증빙의 제시가 없으므로, 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세 등을 부과한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.