[주 문] [이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OOOO OO OOOO(대지지분 24.37㎡, 건물지분 41.94㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1987.6.2 취득하였다가 1989.6.8 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 1989.7.29 자산양도차익예정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는다는 사유로 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고 1995.1.16 청구인에게 1989년도 귀속 양도소득세 4,207,720원 및 동 방위세 841,540원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.3.15 이의신청과 1995.5.15 심사청구를 거쳐 1995.8.17 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 쟁점주택을 1987.6.2 청구외 OOO로부터 27,800,000원에 취득하여 1989.6.8 청구외 OOO에게 30,000,000원에 양도한 사실이 있으며 이 때 시가에 비하여 다소 낮게 양도한 것은 매수자 OOO이 청구인의 고향 후배로서 평소에 청구인이 동 OOO에게 많은 온정을 베풀어 왔고 매수자 OOO 또한 쟁점주택을 매수한 후에도 경제적으로 어려운 청구인에게 5,000,000원의 비교적 낮은 전세금으로 계속 거주토록 양해하였기 때문이었는 바, 청구인이 법령에서 정한 신고기한내에 취득 및 양도시의 매매계약서와 거래상대방(매수자)확인서등 실지거래가액을 알 수 있는 증빙자료를 제출하였음에도 불구하고 처분청이 실지거래가액에 대한 정확한 조사를 하지않은채 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점주택을 27,800,000원으로 취득하여 30,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점주택을 보유한 2년간은 주택가격이 급등하던 시기이었음에도 불구하고 불과 7.9%상승한 가액에 양도한 것으로 신고하였고 청구인이 신고한 취득가액은 기준시가의 373.3%인 반면 양도가액은 141.7%에 불과하여 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이며, 또한 청구인은 쟁점주택을 담보로 하여 OOOO은행에서 기채한 원금 10,000,000원의 20년만기 장기채무를 쟁점주택 양도 이후에도 매수자에게 인계하지 않고 청구인이 계속 원리금을 상환하고 있다고 주장하고 있으나 일반적으로 주택을 담보로 하여 금융기관에서 기채한 채무는 그 주택 매매시에 당해채무도 함께 인계·인수하는 것이 관행이고 매수자가 채무를 인수하지 않는 경우에는 채무자가 채무를 상환하고 그 주택에 설정된 근저당을 말소함이 정상이라 할 것으로 그 신빙성이 인정되지 아니하고 매수인이 당해채무를 인수하였다면 양도가액은 그만큼 더 높아질 것이므로 청구인이 제시한 증빙자료에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 않는다 할 것으로서 처분청이 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.
- 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항과 같은법 제45조 제1항 제1호에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호(93.12.31 개정되기 전의 것)에 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하고 있다.
- 다. 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다.
(1) 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점주택 취득가액 27,800,000원의 증빙자료로 취득시의 매매계약서사본과 매매대금의 일부에 대한 지급영수증 사본을 제시하고 있으나, 청구주장 취득가액은 특별한 사유도 없이 기준시가의 373.3%에 해당하고 매매계약서 또한 부동산중개인의 입회내용이 없는등 그 신빙성을 인정하기 어려우며, 청구인은 대금지급관련 금융자료등 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하겠으며,
(2) 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점주택을 30,000,000원에 양도하였다고 주장하며 그 근거로 양도시의 검인계약서와 매수자 OOO의 거래사실 확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 쟁점주택을 보유한 2년간은 주택가격이 급등하던 시기이었음에도 취득가액 대비 불과 7.9%상승한 가액으로 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이며, 또한, 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 1987.6.2 OOOO은행에 채권최고액 13,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 바, 일반적으로 주택을 담보로 하여 금융기관에서 기채한 채무는 그 주택 매매시에 채무도 함께 인계·인수하고 매수자가 채무를 인수하지 않는 경우에는 채무자가 채무를 상환한 후 그 주택에 설정된 근저당을 말소함이 정상임에도 양도시의 매매계약서상 동 채무에 관한 사항의 약정이 없고 부동산중개인의 입회내용도 없는 점등으로 보아 그 진실성을 인정하기 어렵다 할 것이며 달리 실지양도가액을 확인할 수 있는 증빙도 제시하지 못하므로 양도시의 실지거래가액 또한 확인되지 아니한다 할 것이다.
(3) 따라서 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다 할 것이므로 쟁점주택 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OOOO OO OOOO(대지지분 24.37㎡, 건물지분 41.94㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1987.6.2 취득하였다가 1989.6.8 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 1989.7.29 자산양도차익예정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는다는 사유로 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고 1995.1.16 청구인에게 1989년도 귀속 양도소득세 4,207,720원 및 동 방위세 841,540원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.3.15 이의신청과 1995.5.15 심사청구를 거쳐 1995.8.17 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 쟁점주택을 1987.6.2 청구외 OOO로부터 27,800,000원에 취득하여 1989.6.8 청구외 OOO에게 30,000,000원에 양도한 사실이 있으며 이 때 시가에 비하여 다소 낮게 양도한 것은 매수자 OOO이 청구인의 고향 후배로서 평소에 청구인이 동 OOO에게 많은 온정을 베풀어 왔고 매수자 OOO 또한 쟁점주택을 매수한 후에도 경제적으로 어려운 청구인에게 5,000,000원의 비교적 낮은 전세금으로 계속 거주토록 양해하였기 때문이었는 바, 청구인이 법령에서 정한 신고기한내에 취득 및 양도시의 매매계약서와 거래상대방(매수자)확인서등 실지거래가액을 알 수 있는 증빙자료를 제출하였음에도 불구하고 처분청이 실지거래가액에 대한 정확한 조사를 하지않은채 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점주택을 27,800,000원으로 취득하여 30,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점주택을 보유한 2년간은 주택가격이 급등하던 시기이었음에도 불구하고 불과 7.9%상승한 가액에 양도한 것으로 신고하였고 청구인이 신고한 취득가액은 기준시가의 373.3%인 반면 양도가액은 141.7%에 불과하여 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이며, 또한 청구인은 쟁점주택을 담보로 하여 OOOO은행에서 기채한 원금 10,000,000원의 20년만기 장기채무를 쟁점주택 양도 이후에도 매수자에게 인계하지 않고 청구인이 계속 원리금을 상환하고 있다고 주장하고 있으나 일반적으로 주택을 담보로 하여 금융기관에서 기채한 채무는 그 주택 매매시에 당해채무도 함께 인계·인수하는 것이 관행이고 매수자가 채무를 인수하지 않는 경우에는 채무자가 채무를 상환하고 그 주택에 설정된 근저당을 말소함이 정상이라 할 것으로 그 신빙성이 인정되지 아니하고 매수인이 당해채무를 인수하였다면 양도가액은 그만큼 더 높아질 것이므로 청구인이 제시한 증빙자료에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 않는다 할 것으로서 처분청이 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.
- 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항과 같은법 제45조 제1항 제1호에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호(93.12.31 개정되기 전의 것)에 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하고 있다.
- 다. 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다.
(1) 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점주택 취득가액 27,800,000원의 증빙자료로 취득시의 매매계약서사본과 매매대금의 일부에 대한 지급영수증 사본을 제시하고 있으나, 청구주장 취득가액은 특별한 사유도 없이 기준시가의 373.3%에 해당하고 매매계약서 또한 부동산중개인의 입회내용이 없는등 그 신빙성을 인정하기 어려우며, 청구인은 대금지급관련 금융자료등 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하겠으며,
(2) 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점주택을 30,000,000원에 양도하였다고 주장하며 그 근거로 양도시의 검인계약서와 매수자 OOO의 거래사실 확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 쟁점주택을 보유한 2년간은 주택가격이 급등하던 시기이었음에도 취득가액 대비 불과 7.9%상승한 가액으로 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이며, 또한, 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 1987.6.2 OOOO은행에 채권최고액 13,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 바, 일반적으로 주택을 담보로 하여 금융기관에서 기채한 채무는 그 주택 매매시에 채무도 함께 인계·인수하고 매수자가 채무를 인수하지 않는 경우에는 채무자가 채무를 상환한 후 그 주택에 설정된 근저당을 말소함이 정상임에도 양도시의 매매계약서상 동 채무에 관한 사항의 약정이 없고 부동산중개인의 입회내용도 없는 점등으로 보아 그 진실성을 인정하기 어렵다 할 것이며 달리 실지양도가액을 확인할 수 있는 증빙도 제시하지 못하므로 양도시의 실지거래가액 또한 확인되지 아니한다 할 것이다.
(3) 따라서 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다 할 것이므로 쟁점주택 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.