자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] [이 유]

1. 원처분개요 청구인은 청구외 OOO과 함께 인천광역시 남동구 OO동 OOOOO 소재 대지 323㎡를 1988.3.17 취득한 후 1988.12.9 그 지상에 건물 988.92㎡를 신축(토지와 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)하여 1989.5.16 양도하고 이 중 청구인지분 (1/2)에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 1989.6.30 자산양도 차익예정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다는 사유로 취득가액 및 양도가액을 기준시가로하여 양도차익을 산정하고 1995.4.16 청구인에게 1989년도 귀속분 양도소득세 23,141,910원 및 동 방위세 4,707,960원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.6.9 심사청구를 거쳐 1995.8.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산의 공동소유자인 청구외 OOO과 함께 1988.3.17 토지를 158,500,000원에 구입하여 1988.12.9 공사비 242,043,591원을 들여 동 지상에 건물을 신축하였으므로 총 취득가액은 400,543,591원이 되며, 공동소유자인 OOO과의 의견이 맞지 않아 1989.5.16 쟁점부동산을 403,000,000원에 양도하였는 바, 동 취득가액과 양도가액은 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 매매계약서와 공사원가명세 등에 의하여 확인되고 있음에도 불구하고 처분청이 이를 인정하지 않고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 토지를 158,500,000원에 구입하고 242,043,591원을 들여 건물을 신축한 후 이를 403,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나, 건물신축공사비와 토지취득가액 및 쟁점부동산 양도가액에 대한 객관성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 쟁점부동산의 공동소유자인 청구외 OOO이 파주세무서장의 기준시가에 의한 과세처분에 대하여 불복하여 1991.11.29 심판청구를 제기하였다가 1992.2.19 이를 취하하고 동 세금을 납부한 사실이 있으므로 처분청이 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항과 같은법 제45조 제1항 제1호에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호(93.12.31 개정되기 전의 것)에『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하고 있다.
• 다. 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

(1) 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산 취득가액의 증빙자료로 건물부지인 토지 취득시의 매매계약서와 건물 신축시의 공사비용등의 내역과 청구인에게 토지를 매도한 청구외 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 청구주장 취득가액(토지 및 건물)은 특별한 사유도 없이 기준시가의 232%에 해당하여 신빙성이 부족하고 건물 신축공사비용내역 또한 청구인이 임의로 작성한 것으로서 증거능력이 부족하며, 청구인은 대금지급관련 금융자료등 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하겠으며,

(2) 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 403,000,000원에 양도하였다고 주장하며 그 근거로 매매계약서와 매수자 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 쟁점부동산을 보유한 1988년부터 1989년 까지의 기간중에는 부동산가격이 급등하는 시기이었음에도 청구인이 쟁점부동산을 400,543,591원에 취득하여 약 0.6% 상승된 가액인 403,000,000원으로 양도하였다는 주장은 신빙성이 없다 할 것이며, 청구인은 달리 실지양도가액을 확인할 수 있는 대금지급 관련 금융거래자료등 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 양도시의 실지거래가액 또한 확인되지 않는다 하겠다.

(3) 따라서 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다 할 것이므로 쟁점부동산 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 청구외 OOO과 함께 인천광역시 남동구 OO동 OOOOO 소재 대지 323㎡를 1988.3.17 취득한 후 1988.12.9 그 지상에 건물 988.92㎡를 신축(토지와 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)하여 1989.5.16 양도하고 이 중 청구인지분 (1/2)에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 1989.6.30 자산양도 차익예정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다는 사유로 취득가액 및 양도가액을 기준시가로하여 양도차익을 산정하고 1995.4.16 청구인에게 1989년도 귀속분 양도소득세 23,141,910원 및 동 방위세 4,707,960원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.6.9 심사청구를 거쳐 1995.8.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산의 공동소유자인 청구외 OOO과 함께 1988.3.17 토지를 158,500,000원에 구입하여 1988.12.9 공사비 242,043,591원을 들여 동 지상에 건물을 신축하였으므로 총 취득가액은 400,543,591원이 되며, 공동소유자인 OOO과의 의견이 맞지 않아 1989.5.16 쟁점부동산을 403,000,000원에 양도하였는 바, 동 취득가액과 양도가액은 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 매매계약서와 공사원가명세 등에 의하여 확인되고 있음에도 불구하고 처분청이 이를 인정하지 않고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 토지를 158,500,000원에 구입하고 242,043,591원을 들여 건물을 신축한 후 이를 403,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나, 건물신축공사비와 토지취득가액 및 쟁점부동산 양도가액에 대한 객관성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 쟁점부동산의 공동소유자인 청구외 OOO이 파주세무서장의 기준시가에 의한 과세처분에 대하여 불복하여 1991.11.29 심판청구를 제기하였다가 1992.2.19 이를 취하하고 동 세금을 납부한 사실이 있으므로 처분청이 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항과 같은법 제45조 제1항 제1호에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호(93.12.31 개정되기 전의 것)에『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하고 있다.
• 다. 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

(1) 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산 취득가액의 증빙자료로 건물부지인 토지 취득시의 매매계약서와 건물 신축시의 공사비용등의 내역과 청구인에게 토지를 매도한 청구외 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 청구주장 취득가액(토지 및 건물)은 특별한 사유도 없이 기준시가의 232%에 해당하여 신빙성이 부족하고 건물 신축공사비용내역 또한 청구인이 임의로 작성한 것으로서 증거능력이 부족하며, 청구인은 대금지급관련 금융자료등 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하겠으며,

(2) 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 403,000,000원에 양도하였다고 주장하며 그 근거로 매매계약서와 매수자 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 쟁점부동산을 보유한 1988년부터 1989년 까지의 기간중에는 부동산가격이 급등하는 시기이었음에도 청구인이 쟁점부동산을 400,543,591원에 취득하여 약 0.6% 상승된 가액인 403,000,000원으로 양도하였다는 주장은 신빙성이 없다 할 것이며, 청구인은 달리 실지양도가액을 확인할 수 있는 대금지급 관련 금융거래자료등 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 양도시의 실지거래가액 또한 확인되지 않는다 하겠다.

(3) 따라서 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다 할 것이므로 쟁점부동산 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.