실지거래 양도가액이 인정되어, 기준시가로 과세하는 경우라도 이를 한도로 양도차익을 결정할 수 있는지 여부(경정)

[주 문] 구로세무서장이 95.2.18 청구인에게 결정고지한 91과세년도 양도소득세 84,853,810원의 처분은, 기준시가에 의하여 양도차 익을 결정함에 있어서 실지양도가액 29,230,000원을 한도로 결정하고, 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 안양시 OO동 OOOOO 답 641㎡의 5/20 지분 160.25㎡(소유권이전등기시는 같은곳 OOOOOO 답 15㎡의 5/20 3.75㎡로 분할되었음) 및 위 같은곳 OOOOO 전 800㎡의 5/20 지분 200㎡(이하 “쟁점토지”라 함)를 88.7.14 매매계약을 체결하였고, 91.9.18 소유권이전등기하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 예정 및 확정신고를 이행하지 아니하여 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 95.2.18 청구인에게 91귀속분 양도소득세 84,853,810원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.15 심사청구를 거쳐 95.7.31 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점토지는 88.7.14 매매계약을 체결(잔금지급약정일 88.12.30)하였다가, 법원판결에 의하여 매수인이 잔금을 공탁하고, 91.9.18 소유권을 이전하였으며, 쟁점토지의 실지양도거래가격이 29,230,000원인데도 불구하고, 91년 기준시가에 의하여 양도차익을 150,759,982원으로 결정하여 양도소득세를 과세하였는 바, 이는 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에 해당되므로 실지거래가격을 양도차익으로 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 양도시기를 매매계약서상 잔금지급일인 88.12.30로 보아야 한다고 주장하나, 잔금약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1개월을 초과하고, 쟁점토지의 실제잔금청산일을 입증할 만한 증빙자료를 제시하지 아니하고 있어 등기접수일을 양도시기로 보아야 할 것이고, 처분청이 결정한 쟁점토지의 양도차익이 실지거래가액을 초과하는지에 대한 입증자료가 없어, 등기접수일을 양도시기로 보고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 다툼은 실지거래 양도가액이 인정되어, 기준시가로 과세하는 경우라도 이를 한도로 양도차익을 결정할 수 있는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 및 동시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면, 확정신고시까지 실지거래가액을 알 수 있는 증빙자료를 제출하는 경우에 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 것이나, 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하는 경우에도 실질과세원칙에 의하여 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에 해당되면 실지거래가격을 한도로 양도차익으로 결정할 수 있는 것으로 해석되고 있다.
• 다. 사실 및 판단

1. 청구인은 쟁점토지 양도에 따른 예정 및 확정신고를 한 사실이 없고, 확정신고기한내에 실지거래가액을 알 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니한 사실과 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하는 경우에 해당된다는데는 다툼이 없다.

2. 처분청의 결정내용에 의하면 기준시가에 의한 양도가액이 154,907,500원, 그 양도차익이 150,759,982원임이 확인된다.

3. 쟁점토지에 대한 소유권이전등기절차소송의 고법 확정판결(90나 22341, 91.1.10) 내용에 의한 사실관계를 보면, 피고(매도자)인 청구인 및 청구외 OOO 등 5인과 원고(매수자) OOO 등 4인이 88.7.14 쟁점토지관련 전체토지의 매매대금총액을 117,720,000원(청구인 지분 29,230,000원)으로 매매계약을 체결하고 같은날 계약금 10,000,000원과 1차 중도금 20,000,000원을 지급하고, 2차 중도금 42,000,000원을 88.8.30 지급하였으며, 당초계약시 88.12.30에 잔대금 45,720,000원을 지급하기로 하였으나 소송판결일 현재 미지급한 것으로 되어 있다.

4. 위 판결의 요지를 보면, 위 3)의 사실관계를 인정한 후 피고(청구인 등 매도자)의 합의해제하였다는 주장을 인정하지 않고, 피고들의 쟁점토지 소유권이전등기의무와 원고들의 위 잔대금 45,720,000원의 지급의무와는 동시이행관계에 있다고 판단하여, 피고(청구인)는 11,430,000원(45,720,000원 5/20)을 지급받음과 동시에 쟁점토지(5/20 지분)에 관하여 88.7.14 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다 할 것이다라고 판결하였다.

5. 쟁점토지의 매수자 OOO등은 91.9.18 위 잔대금 45,720,000원을 공탁함과 동시에 소유권이전등기절차를 경료하였다.

6. 이 건 관련법령 및 사실관계를 종합하여 판단한다. 위 3) 내지 5)의 서울고등법원의 판결내용과 쟁점토지의 매매계약서등 관련 증빙서류에 의하면, 쟁점토지의 실지양도가액은 29,230,000원(117,720,000원 × 5/20)임이 인정된다 할 것이고, 처분청의 결정자료에 의하면 양도차익을 150,759,982원으로 결정하였는 바, 쟁점토지의 실지거래양도가액이 기준시가에 의한 양도차익을 초과하므로 이 건 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하는 경우에도 실질과세원칙에 의하여 쟁점토지의 실지양도가액인 29,230,000원을 한도로 양도차익을 결정하여야 한다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.