오피스텔 신축판매와 관련하여 ’90～’92년도중에 발생한 일반관리비(광고선전비 등)를 당해년도(93년도)의 수익에 대응하는 원가로 보아 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(경정)

[주 문] 반포세무서장이 ’95.2.16 청구인에게 한 93년도 귀속분 종합소득세 100,751,460원의 부과처분은 소득금액계산상 185,187,998 원을 필요경비로 공제하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 청구외 OOO과 부동산매매업(오피스텔 신축판매)을 영위하는 개인사업자로서 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOOO 소재 지상에 오피스텔(지하3층, 지상10층, 건축면적 5,538.78㎡로서 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 ’90.6.13 착공하여 ’93.4.7 준공한 후 ’94.5.31, 93년도 과세기간 중 쟁점오피스텔 신축분양에 따른 소득세신고를 하면서 아래와 같이 실사신고하였다. 청구인 소득세신고 및 처분청 결정내용 구 분 청구인 신고 (A) 처분청 결정 (B) 증 감 (B-A)

○ 수입금액

○ 매출원가

○ 소득금액 4,758,763,542 4,630,598,886 △135,669,544 4,758,763,542 4,086,800,579 407,887,594

• 543,798,307 543,557,138 (단위: 원)

• 주) 위 금액 중 청구인 해당분은 1/2임. 처분청은 청구인이 신고한 매출원가 중 393,234,957원의 경우 ’90～’92년도 과세기간중에 발생한 기간손익비용(일반관리비 성격)으로서 이 건 93년도 과세기간의 수익에 대응하는 비용에 해당하지 아니함을 이유로 동 393,234,957원(청구인 해당분 196,617,478원)을 필요경비 부인하여 ’95.2.16 청구인에게 93년 귀속분 종합소득세 107,609,150원을 결정고지하였다가 국세청 심사결정에서 위 필요경비 부인금액 중 22,858,961원(청구인 해당분 11,429,480원)이 필요경비로 인정됨에 따라 ’95.6.15 종합소득세 100,751,460원으로 경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.8.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 부동산매매업의 경우 총수입금액에 대응하는 필요경비란 양도당시의 장부가액을 말하고 장부가액에는 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로서 이 건의 경우 쟁점오피스텔을 ’90.6.13 착공하여 ’93.4.7 준공할 때까지 사용된 모든 비용은 쟁점오피스텔의 원가에 해당하므로 처분청이 부인한 이 건 일반관리비 393,234,957원(청구인 해당분 196,617,478원) 모두를 93년도 과세기간의 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점오피스텔을 신축하면서 ’90～’93년도에 지출한 일반관리비 596,353,123원을 장부가액에 계상한 다음 93년도 분양수입금액 4,745,401,013원에 대응하는 393,234,957원을 당해년도의 필요경비로 하여 소득금액을 신고하였으나 이들 비용은 ’90～’93년도에 지출한 비용으로서 당해년도의 수입금액에 직접 대응되는 원가라고 할 수 없어 이를 모두 93년도의 필요경비로 인정할 수 없고, 다만 93년도에 지급이 확정된 22,858,961원만 당해년도의 필요경비로 인정함이 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점오피스텔 신축판매와 관련하여 ’90～’92년도중에 발생한 일반관리비(광고선전비 등)를 당해년도(93년도)의 수익에 대응하는 원가로 보아 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제31조(필요경비의 계산) 제1항에서 “부동산소득금액·사업소득금액·기타소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해년도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다.”고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서 “당해년도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해년도에 확정된 것에 대하여는 당해년도전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해년도의 필요경비로 본다.”고 규정하고 있으며, 제51조(총수입금액과 필요경비의 귀속년도) 제1항에서 “거주자의 각년도의 총수입금액과 필요경비의 귀속년도는 그 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 년도로 한다.”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점오피스텔을 신축판매하기 위하여 ’90.6.13 공사를 시작하여 ’93.4.7 준공하였는데 ’90～’92년의 기간중에는 분양수입은 발생하지 않고 공사진행에 따른 비용(매출원가)만 발생한 관계로 청구인이 ’90～’92년도 기간중의 소득세신고는 하지 아니하였고, 처분청에서도 위 기간 중 청구인에 대하여 소득세 결정을 한 사실이 없었다.

(2) 청구인은 93년도에 분양수입이 최초로 발생하여 이 건 93년 귀속분 소득세신고를 하면서 수입금액을 4,758,763,542원, 매출원가를 4,630,598,886원으로 신고하였는데 처분청에서는 위 매출원가 중 393,234,957원의 경우 ’90～’93년도에 지출된 일반관리비 성격의 비용으로서 이 건 93년 수익에 직접 대응되는 비용에 해당하는 것으로 볼 수 없다하여 필요경비로 인정하지 아니하였고 국세청 심사결정에서는 위 필요경비 부인금액 393,234,957원 중 93년도에 지출된 부분인 22,858,961원을 필요경비로 인정하였음이 소득세 결정결의서 등 관련서류에 의해 알 수 있다.

(3) 청구인이 이 건 93년도의 매출원가를 산출한 내역을 보면 쟁점오피스텔의 총 원가 7,044,514,407원(광고선전비 등 일반관리비 596,353,123원 포함)에 93년도 분양 수입금액 4,745,401,013원이 총 분양예정가액 7,196,549,189원에 차지하는 비율을 곱하여 산출된 금액인 4,630,598,886원을 93년도의 분양수입에 대응하는 매출원가로 계상하였고 위 93년도의 매출원가 4,630,598,886원에는 처분청에서 당초 필요경비에서 부인한 393,234,957원이 포함되어 있음이 청구인이 제시한 쟁점오피스텔 신축판매와 관련하여 작성한 재무제표, 상품원가계산 및 배분표 등 증빙자료에 의해 확인되는 바, 이와 같이 청구인이 93년도의 필요경비로 계상한 393,234,957원은 쟁점오피스텔 신축분양과 관련한 총 일반관리비 596,353,123원 중 93년도의 분양수입금액 4,745,401,013원에 대응되는 부분만큼을 매출원가로 배분계상한 것이다. 위와 같이 청구인이 93년도 과세기간의 필요경비로 계상한 일반관리비 393,234,957원은 ’90～’92년도에 지출된 부분인 370,375,996원도 포함된 것이기는 하지만 이 건 93년도 과세기간 이전에는 청구인이 이를 필요경비로 하여 소득세를 신고한 사실이 없고, 처분청에서도 청구인에 대하여 소득세를 결정한 사실이 없을 뿐만 아니라 동 금액은 이 건 쟁점오피스텔 분양수입에 대응되는 비용으로서 매출원가를 구성하는 요소로 보아야 할 것이므로 이를 모두 93년도 과세기간의 필요경비로 인정함이 타당하다. 따라서 위 370,375,996원 중 청구인 지분 해당금액 185,187,998원은 이를 소득금액에서 차감하여야 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.