처분청이 쟁점부동산 양도에 따른 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 대지 201.5㎡ 및 지상주택 177.98㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.6.30 취득하여 89.4.29에 양도하고, 취득가액을 125,500,000원, 양도가액을 126,000,000원으로 하여 89.5.24 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 믿을 수 없다 하여 취득 및 양도가액 모두 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하고 95.5.6 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세 57,282,560원 및 동 방위세 11,456,510원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.9 심사청구를 거쳐 95.7.31 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 89년 양도 직전 쟁점부동산에 도둑이 들어 시가대로 양도할 수 없는 사정이 있어 부득이 취득가액 125,500,000원과 비슷한 가액인 126,000,000원에 양도한 것이 사실인데도 처분청이 이를 인정하지 아니한 처분은 위법·부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 취득에 있어서는 기준시가의 171%로 취득하고, 양도에 있어서는 기준시가의 81%로 양도하였다고 주장하나 그 당시의 부동산 거래관행과 시세 등에 비추어 납득할 수 없고, 실지거래가액에 관한 증빙으로 검인계약서를 제시하고 있으나 검인계약서는 부동산 등기이전을 위하여 사후에 작성되는 계약서로 부동산 거래시장에서 인식되어 온 실정을 감안할 때 청구주장의 실지거래가액을 신빙성이 없다고 인정되므로 쟁점부동산의 취득 및 양도가액 모두 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하고 과세한 처분에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 처분청이 쟁점부동산 양도에 따른 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 쟁점토지의 양도당시(89.4.29) 구 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 양도차익의 계산은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이지만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의할 수 있다고 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에는 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래·기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있고, 그 제3호에는 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있으며, 위 제2호의 국세청장이 지정하는 거래로서 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호에 “부동산을 취득하여 1년 이내에 양도한 때”를 규정하고 있다. 위 각 규정은 자산을 양도한 경우에 그 양도차익은 원칙적으로 기준시가로 산정하여야 함을 선언한 것으로서 자산을 양도한 경우에 “부동산을 취득하여 1년 이내에 양도한 때”에 해당하거나, 양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 하였다 하더라도, 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니할 때에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이다.
• 다. 청구인은 쟁점부동산을 125,500,000원에 취득하여 126,000,000원에 양도한 것이 사실이라고 주장하므로 이를 살펴본다.

1. 처분청 및 심사청의 의견과 같이 이 건 취득당시와 양도당시의 기준시가를 대비하여 보면, 취득당시 73,324,000원에서 양도당시 155,517,000원으로 취득당시에 비하여 112% 상승한 사실을 알 수 있는데 반하여 청구인이 신고한 가액은 0.4% 상승한 것으로 되어 있어, 취득가액은 기준시가의 171%로 상향조정하고 양도가액은 81%로 하향조정하여 신고한 것으로 보이므로 청구주장의 신빙성을 인정하기 어렵고,

2. 처분청의 이 건 조사서에도 인근 부동산 중개업자에게 탐문한 결과 청구인이 신고한 취득가액은 시세에 부합되나 양도가액은 시세(190,000,000원으로 추정)보다 현저히 낮게 신고되었다고 조사되어 있으며,

3. 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간 중 우리나라의 부동산가격이 전반적으로 상승세에 있었음이 주지의 사실일 뿐만 아니라 건설교통부의 지가변동율 조사자료에 의하여도 88년 3/4분기～89년 1/4분기 중 서울특별시 서초구내 주거지역의 경우 36.37% 상승한 것으로 되어 있는 반면, 쟁점부동산의 경우만 예외적으로 거의 상승하지 아니하였다고 볼 객관적인 사정이 발견되지 아니하므로 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 전시 양도소득세 등을 과세한 처분은 적법하다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.