토지의 양도에 대해 기준시가에 의거 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] [이 유]

1. 처분개요 청구인은 환지예정지였던 경기도 부천시 OO동 OOOO(이후 환지 되어 OO동 OOOOO 대지 195.3㎡, OOOOOO 대지 176.2㎡, OOOOOO 대지 179.5㎡로 분할됨. 이하 “쟁점 토지”라 한다)소재 전 168.7평(973㎡)을 81.8.24 청구외 OOO으로부터 매입하여 89.2.3 위 토지 중 OOOOOO 소재 대지는 청구외 OOO에게, OOOOOO 소재 대지는 청구외 OOO에게, OOOOOO 소재 대지는 청구외 OOO에게 양도하고 89.3.16 처분청에 자산양도차익(취득가액: 116,403,000: 양도가액: 133,280,000원) 예정신고를 한 데 대하여, 처분청은 위 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 95.4.17 청구인에 대하여 89년 귀속 양도소득세 35,326,140원과 동 방위세 7,133,570원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.5.17 심사청구하고 95.8.4 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점 토지를 116,403,000원에 매입하였으나, 매입 후 넝마주이 왕초인 청구외 OOO가 위 토지를 무단점용하여 가건물을 짓고 고물상으로 사용하고 있었던바, 청구인은 수차례에 걸쳐 가건물을 철거하고 쟁점 토지를 명도할 것을 요구하였으나 응하지 아니하여 인천지방법원에 가건물 및 고물상 이전 청구소송을 제기하여 승소하였고 집달관을 통하여 이를 집행하려 하였으나 청구외 OOO의 행패로 불가능하여 이로 인한 정신적인 고통에 시달리고 있었으며, 위 토지는 환지 확정(86.9.12)에도 불구하고 상업지역이 되지 못하였고 시세는 하향세에 있었던 바, 청구인은 청구외 OOO등이 위 토지를 매입 할 것을 제의하자 이에 응하여 89.2.3 청구외 OOO에게 OOOOOO 소재 대지를 42,640,000원에, 89.2.5 청구외 OOO에게 OOOOOO 소재 대지를 43,440,000원에, 같은 날 OOOOOO 소재 대지를 청구외 OOO에게 양도하여 총 양도대금은 133,280,000원이며, 적법한 기간내에 자산양도차익 예정신고를 하였는데도 불구하고 처분청이 95년 4월에 와서야 부득이한 사유로 인해 양도차익이 거의 발생하지 않게된 청구인의 개별적 사정을 헤아림이 없이 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 결정한 처분은 부당하므로 이를 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지는 취득시에는 지목이 전이었으며 5년 후 구획정리후 대지로 환지되었고 청구인은 환지 후 3년이 지나서야 이를 양도하였는 바, 환지 후 토지가격이 상승하는 것과 88, 89년은 전국의 토지가격이 급등하던 때였음은 공지의 사실이며, 처분청 조사자의 탐문조사에 따르면 인근토지의 경우 취득당시인 81년에는 평당 20만원, 85년 3월경에는 평당 100만원, 90년에는 평당 300백만원정도의 가격이 형성되어 있었다고 하는바, 양도당시 취득가액의 무려 10배 정도 인근지가가 상승하였음을 감안하면 청구인이 평당 80만원으로 양도한 것으로 신고한 것은 이를 인정할 수 없으며, 청구외 OOO의 쟁점토지 무단점유는 객관적인 가격억제 요인이라고 할 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대해 기준시가에 의거 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항에서는 『양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고, 동법 제45조 제1항 제1호에서는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』이라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호는 『법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.～2. (생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제95조 제1항은 『제23조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 동조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 다음달 말일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다』라고 규정하고 있으며, 동법 제100조 제1항은 『당해연도의 종합소득금액·퇴직소득금액·양도소득금액 또는 산림소득과세표준을 당해연도의 다음연도 5월1일부터 5월31까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 청구인은 쟁점토지를 81.8.24 116,403,000원에 매입하였으나 매입 후 쟁점토지를 무단점용하고 있던 넝마주이 왕초 청구외 OOO로 인한 정신적 고통에 시달린 나머지 이를 89.2.3 133,280,000원에 양도하였다고 주장하나, 쟁점토지는 취득시에는 지목이 전이었으며 5년 후 구획정리 후 대지로 환지되었고 청구인은 환지 후 3년이 지나서야 이를 양도하였는 바, 환지 후 일반적으로 토지가격이 상승하는 것과 88, 89년은 전국의 토지가격이 급등하던 때였음은 공지의 사실이며, 처분청 조사자의 탐문조사에 따르면 인근토지의 경우 취득당시인 81년에는 평당 20만원, 85년 3월경에는 평당 100만원, 90년에는 평당 300백만원정도의 가격이 형성되어 있었다고 하는 바, 양도당시 인근지가가 취득가액의 무려 10배 정도 상승하였음을 감안하면 청구인이 평당 80만원으로 양도한 것으로 신고한 것은 이를 인정하기 곤란하다고 할 것이며, 청구외 OOO의 쟁점토지 무단점유는 객관적인 가격억제 요인이라고 할 수 없고 청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 명백히 입증할 수 있는 금융자료 등 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.
• 라. 결론

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 환지예정지였던 경기도 부천시 OO동 OOOO(이후 환지 되어 OO동 OOOOO 대지 195.3㎡, OOOOOO 대지 176.2㎡, OOOOOO 대지 179.5㎡로 분할됨. 이하 “쟁점 토지”라 한다)소재 전 168.7평(973㎡)을 81.8.24 청구외 OOO으로부터 매입하여 89.2.3 위 토지 중 OOOOOO 소재 대지는 청구외 OOO에게, OOOOOO 소재 대지는 청구외 OOO에게, OOOOOO 소재 대지는 청구외 OOO에게 양도하고 89.3.16 처분청에 자산양도차익(취득가액: 116,403,000: 양도가액: 133,280,000원) 예정신고를 한 데 대하여, 처분청은 위 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 95.4.17 청구인에 대하여 89년 귀속 양도소득세 35,326,140원과 동 방위세 7,133,570원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.5.17 심사청구하고 95.8.4 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점 토지를 116,403,000원에 매입하였으나, 매입 후 넝마주이 왕초인 청구외 OOO가 위 토지를 무단점용하여 가건물을 짓고 고물상으로 사용하고 있었던바, 청구인은 수차례에 걸쳐 가건물을 철거하고 쟁점 토지를 명도할 것을 요구하였으나 응하지 아니하여 인천지방법원에 가건물 및 고물상 이전 청구소송을 제기하여 승소하였고 집달관을 통하여 이를 집행하려 하였으나 청구외 OOO의 행패로 불가능하여 이로 인한 정신적인 고통에 시달리고 있었으며, 위 토지는 환지 확정(86.9.12)에도 불구하고 상업지역이 되지 못하였고 시세는 하향세에 있었던 바, 청구인은 청구외 OOO등이 위 토지를 매입 할 것을 제의하자 이에 응하여 89.2.3 청구외 OOO에게 OOOOOO 소재 대지를 42,640,000원에, 89.2.5 청구외 OOO에게 OOOOOO 소재 대지를 43,440,000원에, 같은 날 OOOOOO 소재 대지를 청구외 OOO에게 양도하여 총 양도대금은 133,280,000원이며, 적법한 기간내에 자산양도차익 예정신고를 하였는데도 불구하고 처분청이 95년 4월에 와서야 부득이한 사유로 인해 양도차익이 거의 발생하지 않게된 청구인의 개별적 사정을 헤아림이 없이 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 결정한 처분은 부당하므로 이를 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지는 취득시에는 지목이 전이었으며 5년 후 구획정리후 대지로 환지되었고 청구인은 환지 후 3년이 지나서야 이를 양도하였는 바, 환지 후 토지가격이 상승하는 것과 88, 89년은 전국의 토지가격이 급등하던 때였음은 공지의 사실이며, 처분청 조사자의 탐문조사에 따르면 인근토지의 경우 취득당시인 81년에는 평당 20만원, 85년 3월경에는 평당 100만원, 90년에는 평당 300백만원정도의 가격이 형성되어 있었다고 하는바, 양도당시 취득가액의 무려 10배 정도 인근지가가 상승하였음을 감안하면 청구인이 평당 80만원으로 양도한 것으로 신고한 것은 이를 인정할 수 없으며, 청구외 OOO의 쟁점토지 무단점유는 객관적인 가격억제 요인이라고 할 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대해 기준시가에 의거 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항에서는 『양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고, 동법 제45조 제1항 제1호에서는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』이라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호는 『법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.～2. (생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제95조 제1항은 『제23조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 동조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 다음달 말일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다』라고 규정하고 있으며, 동법 제100조 제1항은 『당해연도의 종합소득금액·퇴직소득금액·양도소득금액 또는 산림소득과세표준을 당해연도의 다음연도 5월1일부터 5월31까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 청구인은 쟁점토지를 81.8.24 116,403,000원에 매입하였으나 매입 후 쟁점토지를 무단점용하고 있던 넝마주이 왕초 청구외 OOO로 인한 정신적 고통에 시달린 나머지 이를 89.2.3 133,280,000원에 양도하였다고 주장하나, 쟁점토지는 취득시에는 지목이 전이었으며 5년 후 구획정리 후 대지로 환지되었고 청구인은 환지 후 3년이 지나서야 이를 양도하였는 바, 환지 후 일반적으로 토지가격이 상승하는 것과 88, 89년은 전국의 토지가격이 급등하던 때였음은 공지의 사실이며, 처분청 조사자의 탐문조사에 따르면 인근토지의 경우 취득당시인 81년에는 평당 20만원, 85년 3월경에는 평당 100만원, 90년에는 평당 300백만원정도의 가격이 형성되어 있었다고 하는 바, 양도당시 인근지가가 취득가액의 무려 10배 정도 상승하였음을 감안하면 청구인이 평당 80만원으로 양도한 것으로 신고한 것은 이를 인정하기 곤란하다고 할 것이며, 청구외 OOO의 쟁점토지 무단점유는 객관적인 가격억제 요인이라고 할 수 없고 청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 명백히 입증할 수 있는 금융자료 등 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.
• 라. 결론