[주 문] [이 유]
1. 처분개요 청구인은 81.7.31 인천시 남구 OO동 OO 소재 대지 246.1㎡, 동 지상 상가건물 474.76㎡(1층 점포19, 20, 21, 22, 66, 67, 69호; 3층 사무실 및 변전소) (이하 “쟁점 부동산”이라 함)를 청구외 OO실업(주)로부터 취득하여 89.12.29 쟁점부동산을 청구외 OOO외 1인에게 양도하고 90.1.23 자산양도차익(취득가액: 125,340,000원; 양도가액: 120,000,000원)예정신고를 한데 대하여, 처분청은 위 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 95.4.17 청구인에 대하여 89년 귀속 양도소득세 75,050,940원과 동 방위세 15,010,180원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.5.17 심사청구하고 95.8.4 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 청구인은 81.7.31 청구외 OO실업(주) OOO로부터 위 부동산을 125,340,000원에 취득하고 1층 점포에 대하여는 81.7.22 소유권 이전청구권 가등기 및 81.8.6 위 가등기에 기한 본등기를 하였고, 3층 사무실과 변전실은 81.8.8 가등기하고 81.9.18 본등기를 필하였으며, 동 OO시장은 부천에서 시흥으로 넘어가는 여우고개 폭 6m의 좁은 도로로부터 주택가 안쪽으로 20m 들어가 있어 시장이 활성화되지 아니하여 동 점포를 처분하고자 하고 있던 중, 동 시장내에서 부동산업을 하던 청구외 OOO 및 OOO가 쟁점 부동산을 120,000,000원에 매입할 의사를 비춤에 따라 89.12.29 위 부동산을 위 가격으로 양도하였으며 90.1.23 처분청에 자산양도차익 예정신고를 적법하게 하였던 바, 처분청이 그동안 이를 방치하고 있다가 95년 4월에야 기준시가로 양도차익을 계산하여 결정한 처분은 행정편의주의에 치우쳐 국민재산권을 부당히 침해한 부당한 처분이다.
- 나. 국세청장 의견 청구인이 실거래가액이라고 주장하는 금액과 기준시가를 비교하여 보면 취득가액은 252%로 높은데 대하여 양도가액은 58%로 현저히 낮으며, 청구인이 신고시 제시한 양도계약서는 관인계약서로 심사청구시 제시한 계약서상의 계약일자와 잔금지급일자가 서로 다르고, 양도대금수령에 대한 입증서류는 제시하지 못하고 있으며, 처분청 조사자의 조사복명서상 쟁점 부동산의 시세가 80년에는 평당 400천원, 85년에는 평당 1백만원, 90년에는 250～300백만원 정도로 계속 상승하고 있는 점등으로 미루어 보아, 청구 주장은 이유없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대해 기준시가에 의거 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다.
- 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항에서는 『양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고, 동법 제45조 제1항 제1호에서는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.
1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』이라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호는 『법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.～2. (생략)
3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제95조 제1항은 『제23조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 동조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 다음달 말일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다』라고 규정하고 있으며, 동법 제100조 제1항은 『당해연도의 종합소득금액·퇴직소득금액·양도소득금액 또는 산림소득과세표준을 당해연도의 다음연도 5월1일부터 5월31일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다』라고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 청구인은 쟁점부동산을 81.7.31 125,340,000원에 취득하였으나, 시장이 활성화되지 아니하여 이를 89.12.29 120,000,000원에 양도하였다고 주장하나, 처분청 조사자의 조사복명서에 의하면, 인근 부동산중개업소 등을 통한 탐문 결과 쟁점부동산 주위의 부동산시세는 80년에서 90년 사이에 7～8배 상승한 것으로 된 데 반하여, 청구인이 쟁점부동산을 약 10년간이나 보유하였으면서도 취득가액보다 더 낮은 가격에 이를 양도하였다고 주장하는 것은 이를 인정하기 곤란하며, 청구인의 심판청구시 제시한 매매계약서만으로는 청구주장을 명백히 입증한다고 보기 어렵고, 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 입증할 금융자료등 명백한 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로, 쟁점부동산의 양도에 대해 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.
- 라. 결론
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 81.7.31 인천시 남구 OO동 OO 소재 대지 246.1㎡, 동 지상 상가건물 474.76㎡(1층 점포19, 20, 21, 22, 66, 67, 69호; 3층 사무실 및 변전소) (이하 “쟁점 부동산”이라 함)를 청구외 OO실업(주)로부터 취득하여 89.12.29 쟁점부동산을 청구외 OOO외 1인에게 양도하고 90.1.23 자산양도차익(취득가액: 125,340,000원; 양도가액: 120,000,000원)예정신고를 한데 대하여, 처분청은 위 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 95.4.17 청구인에 대하여 89년 귀속 양도소득세 75,050,940원과 동 방위세 15,010,180원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.5.17 심사청구하고 95.8.4 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 청구인은 81.7.31 청구외 OO실업(주) OOO로부터 위 부동산을 125,340,000원에 취득하고 1층 점포에 대하여는 81.7.22 소유권 이전청구권 가등기 및 81.8.6 위 가등기에 기한 본등기를 하였고, 3층 사무실과 변전실은 81.8.8 가등기하고 81.9.18 본등기를 필하였으며, 동 OO시장은 부천에서 시흥으로 넘어가는 여우고개 폭 6m의 좁은 도로로부터 주택가 안쪽으로 20m 들어가 있어 시장이 활성화되지 아니하여 동 점포를 처분하고자 하고 있던 중, 동 시장내에서 부동산업을 하던 청구외 OOO 및 OOO가 쟁점 부동산을 120,000,000원에 매입할 의사를 비춤에 따라 89.12.29 위 부동산을 위 가격으로 양도하였으며 90.1.23 처분청에 자산양도차익 예정신고를 적법하게 하였던 바, 처분청이 그동안 이를 방치하고 있다가 95년 4월에야 기준시가로 양도차익을 계산하여 결정한 처분은 행정편의주의에 치우쳐 국민재산권을 부당히 침해한 부당한 처분이다.
- 나. 국세청장 의견 청구인이 실거래가액이라고 주장하는 금액과 기준시가를 비교하여 보면 취득가액은 252%로 높은데 대하여 양도가액은 58%로 현저히 낮으며, 청구인이 신고시 제시한 양도계약서는 관인계약서로 심사청구시 제시한 계약서상의 계약일자와 잔금지급일자가 서로 다르고, 양도대금수령에 대한 입증서류는 제시하지 못하고 있으며, 처분청 조사자의 조사복명서상 쟁점 부동산의 시세가 80년에는 평당 400천원, 85년에는 평당 1백만원, 90년에는 250～300백만원 정도로 계속 상승하고 있는 점등으로 미루어 보아, 청구 주장은 이유없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대해 기준시가에 의거 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다.
- 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항에서는 『양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고, 동법 제45조 제1항 제1호에서는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.
1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』이라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호는 『법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.～2. (생략)
3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』라고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제95조 제1항은 『제23조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 동조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 다음달 말일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다』라고 규정하고 있으며, 동법 제100조 제1항은 『당해연도의 종합소득금액·퇴직소득금액·양도소득금액 또는 산림소득과세표준을 당해연도의 다음연도 5월1일부터 5월31일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다』라고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 청구인은 쟁점부동산을 81.7.31 125,340,000원에 취득하였으나, 시장이 활성화되지 아니하여 이를 89.12.29 120,000,000원에 양도하였다고 주장하나, 처분청 조사자의 조사복명서에 의하면, 인근 부동산중개업소 등을 통한 탐문 결과 쟁점부동산 주위의 부동산시세는 80년에서 90년 사이에 7～8배 상승한 것으로 된 데 반하여, 청구인이 쟁점부동산을 약 10년간이나 보유하였으면서도 취득가액보다 더 낮은 가격에 이를 양도하였다고 주장하는 것은 이를 인정하기 곤란하며, 청구인의 심판청구시 제시한 매매계약서만으로는 청구주장을 명백히 입증한다고 보기 어렵고, 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 입증할 금융자료등 명백한 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로, 쟁점부동산의 양도에 대해 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.
- 라. 결론