청구인이 신고한 매매가액에 의하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이건 부과처분한 것이 정당한지의 여부(기각)

[주 문] [이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OO OOOOOO OOOOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 88.12.30 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOO의 대지 285.9㎡ 및 건물 862.8㎡(주택: 138.84㎡, 목욕탕 여관: 723.96㎡로서 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.6.14 청구외 OOO에게 양도하고, 89.7 실지거래가액(양도: 320,000,000원, 취득: 320,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 매매가액이 그 신빙성이 없다하여 자산양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 후 95.5.16 청구인에게 89귀속 양도소득세 12,808,820원 및 동 방위세 2,597,140원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.5.24 심사청구를 거쳐 95.7.27 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인주장 쟁점부동산의 매매경위는 상호신용금고의 대출금 124,000,000원(이자 연 18%, 월 1,860,000원)의 저당권설정과 보증금 72,500,000원(월세 3,000,000원)에 임대되어 있는 쟁점부동산을 취득하였으나, 세입자인 청구외 OOO이 임대기간의 만료(89.1.30자)를 이유로 보증금 반환을 요구함으로 다른 세입자를 물색하여 대체상환하려 하였으나 여의치 않았고, 임대보증금의 반환과 대출금이자 및 기타 공과금등의 부담을 감당할 수 없게 되어 부득이 매수한 금액으로 다시 매도하게 된 것이고, 청구인이 신고한 매매가액은 기준시가보다 높으며, 자산양도차익 예정신고시 매매계약서와 당사자의 인감증명을 첨부한 거래확인서를 거래증빙으로서 처분청에 제출한 바 있고, 추가로 중개인이 보관하고 있던 양도에 관한 매매계약서와 중개인의 확인서를 제출하였음에도 처분청이 청구인이 제출한 위 증빙을 그 신빙성이 없다고 주관적으로 판단하고 양도차익을 기준시가에 의해 계산하여 이 건 과세처분함은 부당하다.
• 나. 국세청장의견 청구인이 제출한 양도에 관한 계약서를 보면 4층 주택부분에 대한 전세보증금등의 양도에 대한 약정이 기재되지 아니하고 있고, 입회인도 없이 법무사에 의하여 작성된 검인계약서와 인감증명을 첨부한 확인서 이외에 동 거래를 입증할 만한 대금 수수사실에 관한 구체적인 금융자료등을 제시하지 못하고 있는 점과 당시 부동산가격의 하락요인이 없었던 점 등을 보아 청구인이 제출한 증빙은 그 신빙성이 없으므로 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 이 건 과세함은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 매매가액에 의하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이건 부과처분한 것이 정당한지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 같은법 제45조 제1항 제1호 가목 단서의 규정과 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합하면, 토지 및 건물에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 확정신고의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인 할 수 있는 경우에는 자산양도차익을 실지거래가액에 의한다고 되어 있다.
• 다. 사실 및 적용·판단

(1) 청구인은 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 예정신고한 사실이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는 외형적 요건은 갖추었다.

(2) 다음, 청구인이 예정신고시 신고한 매매가액 즉 양도가액 320,000,000원, 취득가액 320,000,000원이 신빙성이 있는지를 본다. 청구인은 매매가액에 관한 증빙으로서 취득·양도에 관한 검인계약서, 거래상대방의 인감증명을 첨부한 확인서, 양도에 관한 매매계약서, 전세입자인 청구외 OOO에게 지급한 보증금 반환에 관한 영수증을 제출하였다.

(3) 그러나 매매가액에 관한 구체적이고 객관적인 입증자료인 금융증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐 아니라 한국감정원이 89.4.1 현재로 조사한 동별·지역별 지가의 내용과 이건 비교하여 보면 서울특별시 도봉구 OO동의 상업지역의 최하가격이 ㎡당 1,510,000원인데 비하여 이건 청구인이 신고한 양도가액은 ㎡당 1,250,000원에 불과하고, 쟁점부동산 보유기간 중 지가동향(건설부 고시)을 보면 서울특별시 도봉구 소재의 대지의 경우 주거용은 23.93% 상승하였고 상업용은 21.76% 상승하였으며, 서울특별시 도봉구 소재의 주거지역은 22.30% 상승하였고 상업지역은 23.71% 상승한 것으로 나타나고 있다. 객관적인 자료가 위와 같음에도 취득가액과 양도가액이 같은 것으로 신고한 것은 쟁점부동산의 양도경위가 불가피했다는 점을 감안하더라도 이를 신빙성 있는 것으로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인이 신고시 제출한 증빙서류의 매매가액을 그 신빙성이 없는 것으로 판단하고 기준시가에 의하여 이건 부과처분을 한 것은 정당한 것으로 인정된다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OO OOOOOO OOOOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 88.12.30 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOO의 대지 285.9㎡ 및 건물 862.8㎡(주택: 138.84㎡, 목욕탕 여관: 723.96㎡로서 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.6.14 청구외 OOO에게 양도하고, 89.7 실지거래가액(양도: 320,000,000원, 취득: 320,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 매매가액이 그 신빙성이 없다하여 자산양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 후 95.5.16 청구인에게 89귀속 양도소득세 12,808,820원 및 동 방위세 2,597,140원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.5.24 심사청구를 거쳐 95.7.27 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인주장 쟁점부동산의 매매경위는 상호신용금고의 대출금 124,000,000원(이자 연 18%, 월 1,860,000원)의 저당권설정과 보증금 72,500,000원(월세 3,000,000원)에 임대되어 있는 쟁점부동산을 취득하였으나, 세입자인 청구외 OOO이 임대기간의 만료(89.1.30자)를 이유로 보증금 반환을 요구함으로 다른 세입자를 물색하여 대체상환하려 하였으나 여의치 않았고, 임대보증금의 반환과 대출금이자 및 기타 공과금등의 부담을 감당할 수 없게 되어 부득이 매수한 금액으로 다시 매도하게 된 것이고, 청구인이 신고한 매매가액은 기준시가보다 높으며, 자산양도차익 예정신고시 매매계약서와 당사자의 인감증명을 첨부한 거래확인서를 거래증빙으로서 처분청에 제출한 바 있고, 추가로 중개인이 보관하고 있던 양도에 관한 매매계약서와 중개인의 확인서를 제출하였음에도 처분청이 청구인이 제출한 위 증빙을 그 신빙성이 없다고 주관적으로 판단하고 양도차익을 기준시가에 의해 계산하여 이 건 과세처분함은 부당하다.
• 나. 국세청장의견 청구인이 제출한 양도에 관한 계약서를 보면 4층 주택부분에 대한 전세보증금등의 양도에 대한 약정이 기재되지 아니하고 있고, 입회인도 없이 법무사에 의하여 작성된 검인계약서와 인감증명을 첨부한 확인서 이외에 동 거래를 입증할 만한 대금 수수사실에 관한 구체적인 금융자료등을 제시하지 못하고 있는 점과 당시 부동산가격의 하락요인이 없었던 점 등을 보아 청구인이 제출한 증빙은 그 신빙성이 없으므로 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 이 건 과세함은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 매매가액에 의하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이건 부과처분한 것이 정당한지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 같은법 제45조 제1항 제1호 가목 단서의 규정과 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합하면, 토지 및 건물에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 확정신고의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인 할 수 있는 경우에는 자산양도차익을 실지거래가액에 의한다고 되어 있다.
• 다. 사실 및 적용·판단

(1) 청구인은 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 예정신고한 사실이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는 외형적 요건은 갖추었다.

(2) 다음, 청구인이 예정신고시 신고한 매매가액 즉 양도가액 320,000,000원, 취득가액 320,000,000원이 신빙성이 있는지를 본다. 청구인은 매매가액에 관한 증빙으로서 취득·양도에 관한 검인계약서, 거래상대방의 인감증명을 첨부한 확인서, 양도에 관한 매매계약서, 전세입자인 청구외 OOO에게 지급한 보증금 반환에 관한 영수증을 제출하였다.

(3) 그러나 매매가액에 관한 구체적이고 객관적인 입증자료인 금융증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐 아니라 한국감정원이 89.4.1 현재로 조사한 동별·지역별 지가의 내용과 이건 비교하여 보면 서울특별시 도봉구 OO동의 상업지역의 최하가격이 ㎡당 1,510,000원인데 비하여 이건 청구인이 신고한 양도가액은 ㎡당 1,250,000원에 불과하고, 쟁점부동산 보유기간 중 지가동향(건설부 고시)을 보면 서울특별시 도봉구 소재의 대지의 경우 주거용은 23.93% 상승하였고 상업용은 21.76% 상승하였으며, 서울특별시 도봉구 소재의 주거지역은 22.30% 상승하였고 상업지역은 23.71% 상승한 것으로 나타나고 있다. 객관적인 자료가 위와 같음에도 취득가액과 양도가액이 같은 것으로 신고한 것은 쟁점부동산의 양도경위가 불가피했다는 점을 감안하더라도 이를 신빙성 있는 것으로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인이 신고시 제출한 증빙서류의 매매가액을 그 신빙성이 없는 것으로 판단하고 기준시가에 의하여 이건 부과처분을 한 것은 정당한 것으로 인정된다.