[요지] 부동산 양도에 따른 양도차익은 확인된 실지양도가액 1,230,000,000원과 실지취득가액 1,075,974,930원으로 하여야 함.
[요지] 부동산 양도에 따른 양도차익은 확인된 실지양도가액 1,230,000,000원과 실지취득가액 1,075,974,930원으로 하여야 함.
[주 문] 강남세무서장이 95.3.8 청구인에게 결정고지한 ’93년도분 양도소득세 155,625,060원의 처분은 OO특별시 송파구 OO동 OOOO 대지 466.1㎡ 및 지상건물 280㎡의 양도가액을 1,230,000,000원, 취득가액을 1,075,974,930원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 OO특별시 송파구 OO동 OOOO 대지 466.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.6.5 취득하여 보유하다가 93.11.17 위 지상에 건물 280㎡(쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축준공하여 이를 93.11.30 함께 양도하고 쟁점부동산의 취득가액은 토지 1,025,000,000원 건물 50,974,930원 양도가액은 토지 1,181,000,000원 건물 49,000,000원으로 93.12.23 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득가액 1,025,000,000원이 검인계약서상의 취득가액 848,302,000원과 서로 다르다고하여 청구인이 신고한 취득가액 1,025,000,000원을 부인하고 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 95.3.8 청구인에게 93년도분 양도소득세 155,625,060원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.5.2 심사청구를 거쳐 95.7.31 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구인은 93.11.30 쟁점부동산을 양도하고 양도가액 1,230,000,000원(토지: 1,181,000,000원, 건물: 49,000,000원), 취득가액 1,075,974,930원(토지: 1,025,000,000원, 건물: 50,974,930원)으로 자산양도차익예정신고를 하였으며 이 가액이 실지거래가액이라고 주장하는데 대하여 처분청은 쟁점부동산이 법인인 OO약품공업(주)에 양도 되었으며 청구법인이 신고한 실지양도가액 1,230,000,000원은 인정된다 하고 있으므로 실지취득가액 1,075,974,930원을 인정할 수 있는지를 본다.
(2) 처분청은 쟁점부동산중 토지의 신고가액은 1,025,000,000원이며 취득등기시 제출된 검인계약서상의 가액이 848,302,000원이라 하여 쟁점부동산의 취득가액은 확인되지 아니한다고 하였다. 그러나 쟁점부동산중 토지의 등기이전시에 제출된 검인계약서는 쟁점토지 취득당시에(90.6.5) 시행된 부동산등기법 제40조 제2항에 의하여 매매 또는 교환으로 인한 소유권이전등기 신청시 제출되는 시장·군수의 검인을 받은 계약서로서 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하여야 할 것이나, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점을 입증하는 경우에는 검인계약서상의 매매대금이 실지매매대금이라 할 수는 없다(같은 뜻 대법원 91누 5938, 91.9.10)할 것인데도 위 검인계약서상의 매매대금과 청구인이 신고한 취득가액이 상이하다는 사실만으로 곧바로 쟁점토지 실지취득가액이 확인되지 아니한다고 처분청이 본 것은 잘못이다.
(3) 그러하다면 청구인이 자산양도차익예정신고시 신고하였고 당심판 청구에도 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되는지를 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 취득하여 동 지상에 건물을 신축하였음이 등기부등본등에 의하여 인정되고 있으므로 먼저 쟁점토지의 취득가액 1,025,000,000원을 인정할 수 있는지를 본다.
① 청구인은 쟁점토지를 매수한 청구외 OOO과의 매매계약서, 거래상대방의 확인서·대금영수증 및 부동산중개인의 거래사실확인서를 제출한 바 있는데 위 매매계약서에 의하면 90.3.15 계약금 100,000,000원, 90.4.16 중도금 500,000,000원, 90.5.15 잔금 425,000,000원을 지급하도록 약정되어 있으므로 위 약정에 따라서 대금이 수수되었는지를 살펴본다. ㉮ 청구인은 필터 및 전자부품 제조판매업을 하는 OO물산(주)를 85.5.1 설립하여 현재도 대표이사로 위 회사를 경영하는 사람으로서 청구인이 쟁점토지를 취득할 90년도에는 청구외 OOO는 OO물산(주)의 이사로, 청구외 OOO은 동 법인의 직원으로 근무한 사실이 OO물산(주)의 등기부등본 근로소득원천징수영수증등에 의하여 인정되고 있다. ㉯ OO투자금융(주)가 비치한 지급장, OO투자금융(주)가 발급한 청구외 OOO와 청구인 명의의 통장에 의하면 청구인이 계약금 100,000,000원을 지급하기로 한 90.3.15에 청구외 OOO 명의의 계좌에서 100,000,000원이 인출되었으며, 중도금 500,000,000원을 지급하기로 한 90.4.16에는 위 OOO 명의의 계좌에서 201,824,892원과 청구인 명의의 계좌에서 316,350,216원 합계 518,175,108원이 인출되었다. ㉰ 한편 청구인이 잔금 425,000,000원을 지급하기로 한 90.5.15에는 청구인 명의 계좌에서 376,015,765원, 이날 하루전인 90.5.14에는 청구외 OOO 명의의 계좌에서 48,984,765원이 인출되었는데 이들 인출금 합계액 425,000,000원은 OO은행 OO지점이 발행한 자기앞수표로 유통되어 청구인(OOO)과 쟁점토지의 매수인 OOO의 배서를 거쳐 OOOO은행 OOO지점에 입금되었음이 전시 OO투자금융(주)가 비치한 지급장, OO투자금융(주)가 발급한 청구인과 OOO 명의의 통장 및 OOOO은행 OOO지점장이 송부한 공문과 이에 첨부된 수표사본에 의하여 인정되고 있다. ㉱ 쟁점토지를 취득할 당시에는 금융실명제 실시 이전이어서 타인명의로 예금계좌를 개설하는 것이 통용되었다는 사실과 청구외 OOO, OOO이 청구인이 운영하는 회사의 이사 또는 종업원인점 및 잔금지급시에는 청구인 명의의 예금계좌에서 인출되어 발행된 자기앞수표가 매수인 OOO에게 교부되었다고 보이는 점등을 종합하여 보면 청구인이 전시 매매계약서 내용대로 대금을 수수하였다고 보이므로 쟁점토지의 취득가액 1,025,000,000원은 신빙성 있는 가액이라 하겠다. ㉲ 한편 청구인이 쟁점토지 취득시 제출한 검인계약서에 의하면 90.6.4에 계약금으로 85,000,000원, 90.6.5에 잔금 763,302,000원을 지급하기로 되어 있는데 이는 앞서의 쟁점토지 취득에 관한 대금수수 사실에 비추어 볼때에 실지거래내용을 나타내는 계약서라고 보기는 어렵다. 오히려 쟁점토지에 대한 등기가 90.6.5에 된 점에 비추어 단지 등기이전을 위한 서류로 당사자 사이에 작성하였다고 보인다. (나) 청구인이 93.11월에 신축한 건물의 신축가액 50,974,930원은 공사시공자와 청구인과의 공사도급계약서, 세금계산서 취득세·등록세등 공과금에 대한 영수증등에 의하여 인정되고 있다. (다) 그러하다면 처분청이 확인되지 아니한다고 한 쟁점부동산의 취득가액은 확인된다 할 것이므로 쟁점부동산 양도에 따른 양도차익은 확인된 실지양도가액 1,230,000,000원과 실지취득가액 1,075,974,930원으로 하여야 할 것이다.