종전주택을 5년이상 보유한 후 거주이전 목적으로 다른주택을 취득하였으나 다른주택으로 거주이전하지 아니하고 종전주택을 1년이내에 양도한 경우 종전주택의 양도는 비과세되는지 여부(기각)

[주 문] [이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOO 대지 229㎡ 및 위 지상주택 116.36㎡(이하 “종전주택”이라 한다)을 88.5.9. 취득하여 보유하다가 93.5.18. 서울특별시 양천구 OO동 OOOOOO 대지 342㎡ 및 위 지상 건물 334.87㎡(주택 부분 130.58㎡: 이하 “다른주택”이라 한다)을 취득하고, 93.7.14. 종전주택을 양도하였다. 처분청은 청구인이 다른주택을 취득하고 종전주택을 양도한 후 다른주택으로 거주이전하지 아니함으로써 종전주택의 양도가 1세대1주택 비과세요건에 해당되지 않는다고 보아 95.2.16. 청구인에게 93년도분 양도소득세 55,042,060원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.14. 심사청구를 거쳐 95.7.24. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 종전주택을 88.5.9. 취득한 후 다른주택을 소유하지 아니하고 5년이상 보유하였으므로 종전주택의 양도는 1세대1주택의 양도로서 비과세대상인바, 그 후 다른주택을 취득하였다 할 지라도 비과세대상의 지위가 소멸하지 아니하므로, 거주이전 목적으로 다른주택을 취득한 후 1년이내에 다른주택으로 거주이전하지 아니하고 종전주택을 양도하였을지라도 종전주택은 비과세되어야 한다. 청구인은 종전주택을 5년이상 보유하였다가 양도하였으므로 투기성이 전혀 없다고 할 것이며, 거주이전 목적으로 다른주택을 경락으로 취득하였으나 다른주택에는 이미 임차인들이 거주하고 있는 상태라 잔여임차기간을 보장하여 주어야 하였고, 또 다른주택이 위치한 곳은 아파트단지조성계획이 추진되고 있는 상태라 새로이 이사간다는 것이 번거로워 거주이전을 못하고 있는 실정이다.
• 나. 국세청장의견 거주이전 목적으로 일시적으로 1세대2주택이 된 경우 비과세되기 위해서는 다른주택에 세대원이 거주이전을 하고 1년이내(아파트의 경우 6월)에 종전주택을 양도한 경우에 한하여 비과세되나, 청구인은 거주이전 목적으로 다른주택을 취득하였다고 하더라도 다른주택에 전세대원이 거주이전 하지 아니하고 종전주택을 양도하였으므로 1세대1주택으로 비과세 되지 아니한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 쟁점은 종전주택을 5년이상 보유한 후 거주이전 목적으로 다른주택을 취득하였으나 다른주택으로 거주이전하지 아니하고 종전주택을 1년이내에 양도한 경우 종전주택의 양도는 비과세되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

(1) 소득세법 제5조 제6호 (자)목에서는 『대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다』라고 규정하고 있고,

• 다. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점농지와 쟁점대지의 실지양도가액이 45,000,000원인데도 기준시가에 양도차익이 68,181,211원으로 양도차익이 실지양도가액을 초과함은 부당하다는 주장이나 쟁점농지와 쟁점대지에 대한 실지양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점농지와 쟁점대지를 ’95.5.30 청구외 OOO에게45,000,000원에 양도하였다 하나 이를 입증할 수 있는 구체적인 거증자료의 제시가 없어 기준시가로 결정한 처분은 잘못이 없다.

(2) 쟁점농지가 8년 자경농지인지를 살펴보면,

① 청구인 등 6명이 ’70.6.22 쟁점농지를 공동으로 취득, 농사를 짓던중 ’87.2.5 청구인이 다른 공유자들의 지분 전체(446㎡×5/6)를 취득하여 ’93.5.20 양도한 바, 쟁점농지중 1/6 지분은 8년 이상 소유한 사실이 확인되며,

② 청구인은 쟁점농지 소재지에서 ’87.10.25 서울시 도봉구 OO동 OOOOOOOOO로 이사하기 전 ’71.10.2-’87.1.31까지 새마을지도자 및 이장을 하면서 8년 이상 자경한 사실이 인근주민의 인후보증서 등에서 확인되고,

③ 쟁점농지가 양도일 및 본 청구일 현재도 사실상 농지임이 농지원부 등 공부상에서 확인된다. 이와 같은 사실을 종합하여 볼 때 쟁점농지 중 1/6 지분은 양도 당시 사실상 8년 이상 자경한 사실이 입증이 되는 데도 처분청이 8년 자경농지의 비과세를 배제함은 사실관계를 소홀히 한 것으로 본다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

1. 쟁점토지중 전이 8년 이상 자경농지에 해당하는지 (쟁점 ①)

2. 쟁점토지중 대지에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 (쟁점 ②)

3. 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지 (예비적 청구)

• 나. 쟁점 ①에 대하여 소득세법 제5조 제6호 (자)목 및 같은법 시행령 제14조 제3항에 의하면 농지를 취득하여 양도할 때까지 8년 이상 농지 소재지에서 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지에 대하여 양도소득세를 비과세하도록 규정되어 있으나 청구인은 쟁점토지중 농지의 6분의 1은 ’70.6.22에 취득하고 나머지 6분의 5는 ’87.2.5 타 공유자로 부터 취득한 것으로 등기부에 등재되어 있는 바, 타 공유자로 부터 취득한 농지(전체 농지의 6분의 5 지분)는 8년 이상 소유한 사실이 없으므로 쟁점토지중 농지전체를 8년 자경농지로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.
• 다. 쟁점 ②에 대하여 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호, 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호를 종합해 보면, 토지의 양도시 양도차익은 기준시가에 의하여 계산함이 원칙이고, 양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 제증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의할수 있다고 규정되어 있으나, 청구인이 신고시 제출한 증빙서류를 보면 취득가액의 경우에는 증빙의 제시가 없고 양도가액의 경우에는 사인간에 달리 작성될 수 있는 계약서 사본, 매수자의 확인서 등 이외에는 객관성있는 증빙의 제시가 없으므로, 실지거래가액을 확인할 수 없다고 인정되는 바 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.
• 라. 예비적 청구에 대하여 쟁점②에서 보는 바와 같이 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지 여부를 확인할 수 없다 하겠으므로 이 부분 청구주장 또한 받아들일 수 없다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOO 대지 229㎡ 및 위 지상주택 116.36㎡(이하 “종전주택”이라 한다)을 88.5.9. 취득하여 보유하다가 93.5.18. 서울특별시 양천구 OO동 OOOOOO 대지 342㎡ 및 위 지상 건물 334.87㎡(주택 부분 130.58㎡: 이하 “다른주택”이라 한다)을 취득하고, 93.7.14. 종전주택을 양도하였다. 처분청은 청구인이 다른주택을 취득하고 종전주택을 양도한 후 다른주택으로 거주이전하지 아니함으로써 종전주택의 양도가 1세대1주택 비과세요건에 해당되지 않는다고 보아 95.2.16. 청구인에게 93년도분 양도소득세 55,042,060원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.14. 심사청구를 거쳐 95.7.24. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 종전주택을 88.5.9. 취득한 후 다른주택을 소유하지 아니하고 5년이상 보유하였으므로 종전주택의 양도는 1세대1주택의 양도로서 비과세대상인바, 그 후 다른주택을 취득하였다 할 지라도 비과세대상의 지위가 소멸하지 아니하므로, 거주이전 목적으로 다른주택을 취득한 후 1년이내에 다른주택으로 거주이전하지 아니하고 종전주택을 양도하였을지라도 종전주택은 비과세되어야 한다. 청구인은 종전주택을 5년이상 보유하였다가 양도하였으므로 투기성이 전혀 없다고 할 것이며, 거주이전 목적으로 다른주택을 경락으로 취득하였으나 다른주택에는 이미 임차인들이 거주하고 있는 상태라 잔여임차기간을 보장하여 주어야 하였고, 또 다른주택이 위치한 곳은 아파트단지조성계획이 추진되고 있는 상태라 새로이 이사간다는 것이 번거로워 거주이전을 못하고 있는 실정이다.
• 나. 국세청장의견 거주이전 목적으로 일시적으로 1세대2주택이 된 경우 비과세되기 위해서는 다른주택에 세대원이 거주이전을 하고 1년이내(아파트의 경우 6월)에 종전주택을 양도한 경우에 한하여 비과세되나, 청구인은 거주이전 목적으로 다른주택을 취득하였다고 하더라도 다른주택에 전세대원이 거주이전 하지 아니하고 종전주택을 양도하였으므로 1세대1주택으로 비과세 되지 아니한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 쟁점은 종전주택을 5년이상 보유한 후 거주이전 목적으로 다른주택을 취득하였으나 다른주택으로 거주이전하지 아니하고 종전주택을 1년이내에 양도한 경우 종전주택의 양도는 비과세되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

(1) 소득세법 제5조 제6호 (자)목에서는 『대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다』라고 규정하고 있고,

• 다. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점농지와 쟁점대지의 실지양도가액이 45,000,000원인데도 기준시가에 양도차익이 68,181,211원으로 양도차익이 실지양도가액을 초과함은 부당하다는 주장이나 쟁점농지와 쟁점대지에 대한 실지양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점농지와 쟁점대지를 ’95.5.30 청구외 OOO에게45,000,000원에 양도하였다 하나 이를 입증할 수 있는 구체적인 거증자료의 제시가 없어 기준시가로 결정한 처분은 잘못이 없다.

(2) 쟁점농지가 8년 자경농지인지를 살펴보면,

① 청구인 등 6명이 ’70.6.22 쟁점농지를 공동으로 취득, 농사를 짓던중 ’87.2.5 청구인이 다른 공유자들의 지분 전체(446㎡×5/6)를 취득하여 ’93.5.20 양도한 바, 쟁점농지중 1/6 지분은 8년 이상 소유한 사실이 확인되며,

② 청구인은 쟁점농지 소재지에서 ’87.10.25 서울시 도봉구 OO동 OOOOOOOOO로 이사하기 전 ’71.10.2-’87.1.31까지 새마을지도자 및 이장을 하면서 8년 이상 자경한 사실이 인근주민의 인후보증서 등에서 확인되고,

③ 쟁점농지가 양도일 및 본 청구일 현재도 사실상 농지임이 농지원부 등 공부상에서 확인된다. 이와 같은 사실을 종합하여 볼 때 쟁점농지 중 1/6 지분은 양도 당시 사실상 8년 이상 자경한 사실이 입증이 되는 데도 처분청이 8년 자경농지의 비과세를 배제함은 사실관계를 소홀히 한 것으로 본다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

1. 쟁점토지중 전이 8년 이상 자경농지에 해당하는지 (쟁점 ①)

2. 쟁점토지중 대지에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 (쟁점 ②)

3. 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지 (예비적 청구)

• 나. 쟁점 ①에 대하여 소득세법 제5조 제6호 (자)목 및 같은법 시행령 제14조 제3항에 의하면 농지를 취득하여 양도할 때까지 8년 이상 농지 소재지에서 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지에 대하여 양도소득세를 비과세하도록 규정되어 있으나 청구인은 쟁점토지중 농지의 6분의 1은 ’70.6.22에 취득하고 나머지 6분의 5는 ’87.2.5 타 공유자로 부터 취득한 것으로 등기부에 등재되어 있는 바, 타 공유자로 부터 취득한 농지(전체 농지의 6분의 5 지분)는 8년 이상 소유한 사실이 없으므로 쟁점토지중 농지전체를 8년 자경농지로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.
• 다. 쟁점 ②에 대하여 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호, 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호를 종합해 보면, 토지의 양도시 양도차익은 기준시가에 의하여 계산함이 원칙이고, 양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 제증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의할수 있다고 규정되어 있으나, 청구인이 신고시 제출한 증빙서류를 보면 취득가액의 경우에는 증빙의 제시가 없고 양도가액의 경우에는 사인간에 달리 작성될 수 있는 계약서 사본, 매수자의 확인서 등 이외에는 객관성있는 증빙의 제시가 없으므로, 실지거래가액을 확인할 수 없다고 인정되는 바 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.
• 라. 예비적 청구에 대하여 쟁점②에서 보는 바와 같이 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지 여부를 확인할 수 없다 하겠으므로 이 부분 청구주장 또한 받아들일 수 없다.