실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 산정한 처분이 정당한지 여부와 그 실지거래가액에 의한 양도차익 계산방법이 타당한지 여부(기각)

[주 문] [이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 89.5.4 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOO의 대지 119㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 동 지상의 주택(이하 “구주택”이라 한다)을 47,000,000원에 취득한 후 구주택을 철거하고 새로운 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축하여 89.10.11 위 쟁점토지와 쟁점주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 95,000,000원에 양도하고, 89.11.10 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익이 없는 것으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 94.12.16 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산에 대한 양도소득세 14,641,480원 및 동 방위세 2,928,280원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.20 심사청구를 거쳐 95.7.25 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장

• 가. 쟁점부동산은 실지거래가액의 적용대상이 아니다. 청구인은 75.6.1부터 계속 무주택자로서 어렵게 살아오다가 내집을 소유하기 위하여 89.5.4 청구외 OOO외 1인으로부터 쟁점토지와 구주택을 취득하였으나, 동 주택이 심히 낡고 노후화되어 이를 철거하고 동 지상에 89.8.10 쟁점주택을 신축(준공)하여 거주하고자 하였던 것인데, 쟁점주택건축공사 중 공사인부가 2층에서 추락하는 사고가 발생하여 배상금을 지급하는 등 건축에 어려움이 많았고 부족한 공사대금을 사채로 충당하였던 바 그 이자부담 등을 이겨낼 수 없어 89.10.10 쟁점부동산을 양도하였던 것이다. 청구인은 위와 같이 부득이한 사유로 인하여 쟁점부동산을 취득후 1년 이내에 양도한 것으로서 쟁점부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없음에도, 처분청이 단지 1년이내에 양도하였다는 사유만으로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.
• 나. 실지거래가액의 적용방법이 잘못되었다. 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액이 확인되나, 구주택의 철거비용 및 쟁점주택의 신축비용 등이 확인되지 아니하므로, 쟁점부동산의 취득가액은 확인되지 아니하는 경우에 해당한다. 처분청은 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되는 것으로 보았으나, 청구인은구주택이 있는 토지를 취득하여 구주택을 철거하였으므로, 동 철거공사비를 쟁점토지의 취득가액에 포함시켜야 하는데 동 철거공사비용이 확인되지 아니하므로 쟁점토지의 취득가액은 확인되지 아니하는 것이다. 또한 처분청은 쟁점부동산의 실지양도가액을 쟁점토지와 쟁점주택의 양도당시의 기준시가에 의하여 안분하고, 쟁점주택의 취득가액을 위 안분계산한 쟁점주택의 양도가액과 같은 가액으로 하여 쟁점주택의 취득가액을 평당 530,000원으로 하였는바, 이는 그 당시 건물의 실지 건축가액 평당 1,000,000원의 절반밖에 되지 않는 것으로 부당하다. 따라서 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액이 확인되나, 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하므로, 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하더라도 취득가액은 소득세법시행령 제170조 제1항 단서 규정에 의하여 환산하여야 한다.

3. 국세청장 의견 이 건의 과세경위를 살펴보면, 처분청은 쟁점부동산이 단기양도에 해당되어 실지거래가액으로 과세함에 있어 양도가액은 쟁점부동산의 실지양도가액 95,000,000원이 쟁점토지와 쟁점주택의 가액으로 구분되지 아니하므로 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 쟁점토지가액 68,945,270원, 쟁점주택가액 26,054,730원으로 안분계산하고 취득가액중 쟁점토지의 취득가액은 당초 실지취득가액인 47,000,000원으로 하고, 쟁점주택의 취득가액은 위에서 안분계산한 쟁점주택의 양도가액과 같은 가액으로 하여 과세한 것임을 알 수 있다. 청구인이 89.5.4 쟁점토지와 구주택을 47,000,000원에 취득한 후 구주택을 철거하고 89.8.10 쟁점주택을 신축하여 쟁점부동산을 89.10.11 청구외 OOO에게 95,000,000원에 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 바, 청구인은 쟁점부동산을 취득후 1년이내에 양도하였고, 실지거래가액이 부동산매매계약서에 의하여 확인되고 있으므로, 처분청이 위 과세경위와 같이 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다.

4. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정한 처분이 정당한지 여부와 그 실지거래가액에 의한 양도차익 계산방법이 타당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 먼저 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정한 처분에 대하여 본다. 소득세법시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제2호에서 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하되, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 것으로 규정하고 있다. 청구인은 89.5.4 쟁점토지와 구주택을 취득한 후 구주택을 철거하고 89.8.10 쟁점주택을 신축하여 89.10.11 쟁점부동산을 양도한 바 쟁점부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 것이 명백하고, 그 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 보아 투기성이 없는 것으로 인정하기 어려우므로 처분청이 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정한 데에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 다. 다음으로 실지거래가액에 의한 양도차익 계산방법에 대하여 본다. 소득세법시행령 제170조 제2항에서 “토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있다. 그러므로 처분청이 위 규정에 의하여 쟁점부동산의 양도가액(쟁점토지와 쟁점주택의 양도가액의 합계액) 95,000,000원을 양도당시의 쟁점토지와 쟁점주택의 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도가액을 68,945,270원으로, 쟁점주택의 양도가액을 26,054,730원으로 안분계산한 데에는 잘못이 없다. 처분청은 쟁점토지와 구주택의 취득가액의 합계액 47,000,000원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하였는데, 청구인은 쟁점토지와 동 지상의 구주택을 89.5.4 취득한 후 곧 구주택을 철거하고 쟁점주택을 신축하였는 바, 구주택의 취득은 쟁점토지를 취득하기 위한 것으로 볼 것이므로 처분청이 쟁점토지와 구주택의 취득가액의 합계액 47,000,000원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정한 것도 타당한 것으로 판단된다. 청구인은 구주택의 철거비용을 쟁점토지의 취득가액에 합산하여야 하는데, 그 철거비용이 확인되지 아니하므로 쟁점토지의 취득가액이 확인되지 아니하는 것이라고 주장하나, 구주택의 철거비용은 쟁점주택을 신축하기 위하여 투입된 비용이므로 쟁점주택의 건축비에 산입될 것이지 쟁점토지의 취득가액에 합산할 것이 아니다. 한편, 청구인은 쟁점주택을 신축하였는데 그 건축비용이 확인되지 아니하는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 그리고 소득세법시행령 제170조 제1항 단서에서 “제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있다. 그러므로 처분청이 위 규정에 의하여 쟁점주택의 취득가액을 계산하여 그 양도가액과 같은 26,054,730원으로 한 데에도 또한 잘못이 없다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 89.5.4 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOO의 대지 119㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 동 지상의 주택(이하 “구주택”이라 한다)을 47,000,000원에 취득한 후 구주택을 철거하고 새로운 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축하여 89.10.11 위 쟁점토지와 쟁점주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 95,000,000원에 양도하고, 89.11.10 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익이 없는 것으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 94.12.16 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산에 대한 양도소득세 14,641,480원 및 동 방위세 2,928,280원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.20 심사청구를 거쳐 95.7.25 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장

• 가. 쟁점부동산은 실지거래가액의 적용대상이 아니다. 청구인은 75.6.1부터 계속 무주택자로서 어렵게 살아오다가 내집을 소유하기 위하여 89.5.4 청구외 OOO외 1인으로부터 쟁점토지와 구주택을 취득하였으나, 동 주택이 심히 낡고 노후화되어 이를 철거하고 동 지상에 89.8.10 쟁점주택을 신축(준공)하여 거주하고자 하였던 것인데, 쟁점주택건축공사 중 공사인부가 2층에서 추락하는 사고가 발생하여 배상금을 지급하는 등 건축에 어려움이 많았고 부족한 공사대금을 사채로 충당하였던 바 그 이자부담 등을 이겨낼 수 없어 89.10.10 쟁점부동산을 양도하였던 것이다. 청구인은 위와 같이 부득이한 사유로 인하여 쟁점부동산을 취득후 1년 이내에 양도한 것으로서 쟁점부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없음에도, 처분청이 단지 1년이내에 양도하였다는 사유만으로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.
• 나. 실지거래가액의 적용방법이 잘못되었다. 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액이 확인되나, 구주택의 철거비용 및 쟁점주택의 신축비용 등이 확인되지 아니하므로, 쟁점부동산의 취득가액은 확인되지 아니하는 경우에 해당한다. 처분청은 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되는 것으로 보았으나, 청구인은구주택이 있는 토지를 취득하여 구주택을 철거하였으므로, 동 철거공사비를 쟁점토지의 취득가액에 포함시켜야 하는데 동 철거공사비용이 확인되지 아니하므로 쟁점토지의 취득가액은 확인되지 아니하는 것이다. 또한 처분청은 쟁점부동산의 실지양도가액을 쟁점토지와 쟁점주택의 양도당시의 기준시가에 의하여 안분하고, 쟁점주택의 취득가액을 위 안분계산한 쟁점주택의 양도가액과 같은 가액으로 하여 쟁점주택의 취득가액을 평당 530,000원으로 하였는바, 이는 그 당시 건물의 실지 건축가액 평당 1,000,000원의 절반밖에 되지 않는 것으로 부당하다. 따라서 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액이 확인되나, 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하므로, 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하더라도 취득가액은 소득세법시행령 제170조 제1항 단서 규정에 의하여 환산하여야 한다.

3. 국세청장 의견 이 건의 과세경위를 살펴보면, 처분청은 쟁점부동산이 단기양도에 해당되어 실지거래가액으로 과세함에 있어 양도가액은 쟁점부동산의 실지양도가액 95,000,000원이 쟁점토지와 쟁점주택의 가액으로 구분되지 아니하므로 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정에 의하여 쟁점토지가액 68,945,270원, 쟁점주택가액 26,054,730원으로 안분계산하고 취득가액중 쟁점토지의 취득가액은 당초 실지취득가액인 47,000,000원으로 하고, 쟁점주택의 취득가액은 위에서 안분계산한 쟁점주택의 양도가액과 같은 가액으로 하여 과세한 것임을 알 수 있다. 청구인이 89.5.4 쟁점토지와 구주택을 47,000,000원에 취득한 후 구주택을 철거하고 89.8.10 쟁점주택을 신축하여 쟁점부동산을 89.10.11 청구외 OOO에게 95,000,000원에 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 바, 청구인은 쟁점부동산을 취득후 1년이내에 양도하였고, 실지거래가액이 부동산매매계약서에 의하여 확인되고 있으므로, 처분청이 위 과세경위와 같이 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다.

4. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정한 처분이 정당한지 여부와 그 실지거래가액에 의한 양도차익 계산방법이 타당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 먼저 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정한 처분에 대하여 본다. 소득세법시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제2호에서 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하되, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 것으로 규정하고 있다. 청구인은 89.5.4 쟁점토지와 구주택을 취득한 후 구주택을 철거하고 89.8.10 쟁점주택을 신축하여 89.10.11 쟁점부동산을 양도한 바 쟁점부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 것이 명백하고, 그 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 보아 투기성이 없는 것으로 인정하기 어려우므로 처분청이 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정한 데에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 다. 다음으로 실지거래가액에 의한 양도차익 계산방법에 대하여 본다. 소득세법시행령 제170조 제2항에서 “토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있다. 그러므로 처분청이 위 규정에 의하여 쟁점부동산의 양도가액(쟁점토지와 쟁점주택의 양도가액의 합계액) 95,000,000원을 양도당시의 쟁점토지와 쟁점주택의 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도가액을 68,945,270원으로, 쟁점주택의 양도가액을 26,054,730원으로 안분계산한 데에는 잘못이 없다. 처분청은 쟁점토지와 구주택의 취득가액의 합계액 47,000,000원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하였는데, 청구인은 쟁점토지와 동 지상의 구주택을 89.5.4 취득한 후 곧 구주택을 철거하고 쟁점주택을 신축하였는 바, 구주택의 취득은 쟁점토지를 취득하기 위한 것으로 볼 것이므로 처분청이 쟁점토지와 구주택의 취득가액의 합계액 47,000,000원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정한 것도 타당한 것으로 판단된다. 청구인은 구주택의 철거비용을 쟁점토지의 취득가액에 합산하여야 하는데, 그 철거비용이 확인되지 아니하므로 쟁점토지의 취득가액이 확인되지 아니하는 것이라고 주장하나, 구주택의 철거비용은 쟁점주택을 신축하기 위하여 투입된 비용이므로 쟁점주택의 건축비에 산입될 것이지 쟁점토지의 취득가액에 합산할 것이 아니다. 한편, 청구인은 쟁점주택을 신축하였는데 그 건축비용이 확인되지 아니하는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 그리고 소득세법시행령 제170조 제1항 단서에서 “제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있다. 그러므로 처분청이 위 규정에 의하여 쟁점주택의 취득가액을 계산하여 그 양도가액과 같은 26,054,730원으로 한 데에도 또한 잘못이 없다.