다세대주택의 분양수입금액 645,000,000원이 실질적으로 누구에게 귀속되는지 여부(경정)

[주 문] 파주 세무서장이 95.11.7 청구인에게 결정고지한 94년 귀속 종합소득세 87,252,240원은 종합소득금액을 32,135,380원【사 업소득170,280,000원(수입금액 645,000,000원)을 제외한 금액】으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 부동산 등기 및 건축허가서등에 의하면 청구인이 77.2.15 서울특별시 은평구 OO동 OOOOOO 대지 218㎡와 주택 82.6㎡를 취득하고 93.6.11 다세대주택 건축허가를 받아 94.1.31 다세대주택 9세대분 582.44㎡(이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)를 준공한 후 94.1～94.5 걸쳐 분양한 것으로 되어 있다. 서부세무서장은 쟁점 다세대주택 신축에 따른 허가·준공검사가 청구인 명의로 되어있을 뿐만 아니라 분양에 따른 등기부, 분양계약서등이 청구인 명의로 되어 있으므로 그 분양에 따른 수입금액을 청구인의 수입금액으로 보아 95.3.29 청구인에게 1994년도 면세수입금액 645,000,000원을 결정·통보하면서 처분청에도 통보하였다. 이에 따라 처분청은 95.11.17 청구인에게 94년 귀속 종합소득세 87,252,240원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.24 심사청구를 거쳐 95.7.27 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 93.4.1 청구외 OO건설주식회사와 체결한 매매계약내용에 잔금청산전에 위 법인이 쟁점 다세대주택신축을 착공하는데 청구인이 협조해 주도록 규정되어 있고 또한 잔금청산일인 93.12.31에 청구인이 잔금을 지급받지 못하였기 때문에 부득이 청구인 명의로 쟁점다세대주택의 허가·준공 및 분양을 한 것이다. 따라서 청구인은 쟁점다세대주택의 분양에 따른 실질소득자가 아니고 단지 토지만 위 법인에게 양도하였을 뿐이므로 서부세무서장이 다세대주택 분양수입금액을 청구인의 수입금액으로 결정하여 통보하고 처분청이 청구인에게 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 실질과세의 원칙에 위배된 부당한 처분이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 위 법인의 대표이사인 청구외 OOO의 확인서와 1994사업년도 재무제표 및 부동산매매계약서 및 통장사본등을 제출하고 있으나, 첫째, 쟁점다세대주택 분양에 따른 매매계약서와 등기부상 청구인 명의로 분양한 사실과 둘째, 청구인이 제시한 매매계약서에 청구인은 청구외 OOO(지분 10%) 개인에게 대지와 주택을 양도한 것으로 계약되어 있는 사실과 셋째, 계약일은 93.4.1이고 잔금지급일은 93.12.31로 되어 있음에도 그 소유권이전은 이루어지지 않은 상태에서 계속 청구인의 소유로 되어 있다가 쟁점다세대주택을 신축하여 9세대의 분양을 모두 청구인의 명의로 한 사실등으로 미루어 볼 때, 쟁점다세대주택을 위 법인이 신축·분양한 것이 아니라 청구인이 신축·분양한 것으로 인정되므로 쟁점다세대주택 수입금액 645,000,000원을 청구인의 수입금액으로 결정하고 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 다세대주택의 분양수입금액 645,000,000원이 실질적으로 누구에게 귀속되는지를 가리는데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관련 법령 국세기본법 제14조 제1항에 의하면 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속이 되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 청구인이 제출한 부동산매매계약서에 의하면, 93.4.1 청구외 OOO(OO건설 주식회사 실질적인 대표)와 매매대금 277,200,000원에 매매계약을 체결하면서 93.12.31 잔금 207,200,000원을 청산하기로 한 사실과 계약내용에 “매수인은 다세대 신축을 목적으로 함에 있어 매도인은 잔금과 관계없이 신축허가에 필요한 제반서류를 준비해 주고 서류상 명도는 잔금지불시로 하되 다세대 준공후 1세대씩 매매할때 명의를 넘길 수도 있다”고 규정한 사실이 계약서에 의하여 확인되고 있으며,

(2) 한편, 청구인은 청구외 OO건설주식회사로부터 매매대금 277,200,000원을 잔금지급일인 93.12.31까지 지급받지 못하고 94.11.5까지 수차례에 걸쳐 매매대금을 수령한 사실이 청구인이 제출한 영수증 및 통장사본에 의해 확인된다.

(3) 쟁점다세대주택 9세대가 94.2.28부터 94.6.7까지 645,000,000원에 분양된 사실에 대하여는 다툼이 없으며,

(4) 청구외 OO건설주식회사 대표이사 OOO의 확인서에 의하면, 매매계약은 청구외 OOO(주주, 실질적인 대표)와 체결하였으며 실질적으로 청구외 OO건설주식회사가 다세대주택을 신축·분양하였다고 하고 있으며,

(5) 청구외 OO건설주식회사에 공문조회한 결과 또한, OO건설주식회사가 청구인에게 토지를 구입하여 신축·분양한 것이 틀림없으며 단지 일부 토지구입대금이 자금사정상 당초 계약내용보다 지연지급되었으며, 이로 인하여 토지소유권이전이 청구외 OO건설주식회사로 이전되지 않아 건축허가 및 준공검사 등 각종 공부상 청구인 명의로 된 것임을 회신하고 있으며,

(6) 건축법위반 사건송치서 및 벌과금납부증명원에 의하면, 피의자(청구인 OOO, 청구외 OOO)는 쟁점다세대주택의 건축주로 당국으로부터 사용검사필증을 교부받지 아니하고 93.8.1 쟁점다세대주택 지층 101호에 소외인에게 전세보증금 20,000,000원을 받고 입주케하여 사용하게 하여 피의자의 행위를 건축법 제79조 제2호, 제18조 제3항에 해당하는 범죄로 수사한 바, 청구인은 불응하고 있고 청구외 OOO는 “청구인의 대지를 자기가 외상매입하여 건물을 신축하고 분양중에 있다며 그의 인감증명을 제시하고 범죄사실을 시인”하고 있어 청구인은 불기소되고 청구외 OOO는 범죄가 인정되어 벌금 50만원을 납부한 사실이 확인되고 있다.

(7) 청구외 OO건설주식회사(대표 OOO, 주택건설업)의 1994사업연도(94.1.1 ～ 94.12.31) 법인세과세표준 및 세액신고서와 수입금액조정명세서에 의하면, 쟁점다세대주택의 분양수입금액 645,000,000원이 위 법인의 수입금액에 포함된 사실이 인정된다.

• 라. 판단 위의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 청구외 OO건설주식회사에게 부동산을 양도하기로 하면서 그 매매대금을 늦게 지급 받게되어 위 법인명의로 소유권이전등기를 경료하지 못한 상태에서 쟁점다세대주택의 건축허가 및 준공검사와 분양계약서상 매도인이 청구인의 명의로 된 것이며, 실질적으로는 쟁점다세대주택의 건축 및 분양을 한 사업자는 청구외 OO건설주식회사로 인정된다. 따라서 청구인이 위 부동산을 양도한 사실에 대하여 처분청이 양도소득세를 과세할 수 있는 것은 별론으로 하고 청구인을 쟁점다세대주택을 건설하여 분양한 사업자로 보아 처분청이 청구인에게 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다 할 것이다. 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.