부동산에 대한 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 얼마인지의 여부(경정)

[주 문] 강남세무서장이 95.5.1 청구인에게 결정고지한 89년도 귀속분 양도소득세 215,280,720원 및 동 방위세 43,056,000원의 처분 은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 173.2㎡ 및 위 지상건물 399.33㎡의 양도가액을 434,000,000원 으로 하고 그 취득가액을 340,000,000원으로 하여 그 과세표 준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인이 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 173.2㎡ 및 위 지상건물 399.33㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.7.12 청구외 OOO으로 부터 취득하여 89.4.21 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여 처분청은 쟁점부동산의 양도차익을 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 결정함에 있어서 그 실지취득가액 및 실지양도가액을 각각 150,000,000원 및 450,000,000원으로 하여 95.5.1 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 215,280,720원 및 동 방위세 43,056,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.5.20 심사청구를 거쳐 95.7.19 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 150,000,000원으로 결정한 것이나, 쟁점부동산의 취득에 관한 매매계약서에 의하면 그 매매가액이 340,000,000원으로 확인되고 있으며 쟁점부동산에 대한 근저당권의 설정에 따른 은행채무 130,000,000원과 전세보증금 50,000,000원을 그 매매잔금에서 공제하는 것으로 약정되어 있는 바, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 그에 담보된 채무액 보다 낮은 가액인 150,000,000원으로 결정한 것은 부당하며 처분청의 조사당시 청구외 OOO이 확인한 매매가액 150,000,000원은 고령(73세)에 해당하는 위 OOO이 착오로 쟁점부동산의 매매대금에서 위 채무액 등을 차감하고 실제 수령한 금액을 기준으로 확인한 것으로서 청구외 OOO과 중개인 OOO의 확인서에 의하면 위 OOO은 당초 처분청에게 확인한 매매가액의 착오를 인정하고 그 매매가액이 340,000,000원임을 확인하고 있고 중개인 OOO도 청구인의 쟁점부동산에 대한 취득가액이 340,000,000원임을 확인하고 있다. 따라서 처분청이 위 OOO의 착오된 진술만을 근거로 쟁점부동산의 취득가액을 150,000,000원으로 결정한 처분은 부당하다.

(2) 그리고 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액으로 인정한 450,000,000원은 쟁점부동산의 매수자인 청구외 OOO로 부터 직접 확인한 것이 아닌 그의 妻로 부터 작성받은 확인서에 의한 가액일 뿐만 아니라 그 확인서상 매매가액이 “약” 450,000,000원으로 기재되어 있는 바, 이와 같이 청구외 OOO의 妻가 처분청에 확인하여 준 가액은 매매계약서 등의 근거없이 단순히 개략적인 진술에 의한 금액임에도 처분청이 이를 근거로 쟁점부동산의 실지양도가액을 450,000,000원으로 결정한 처분은 부당하다.

(3) 처분청이 결정한 양도가액 및 취득가액으로 한다면 청구인이 불과 9개월만에 취득가액의 3배에 해당하는 가액으로 양도한 것이 되는 데, 이러한 가격상승은 있을 수 없으며 처분청이 그 취득가액을 쟁점부동산에 담보된 채무액 보다도 낮은 가액으로 결정하는 등 그 실지거래가액을 사실과 달리 결정한 것이므로 그 취득 및 양도에 관한 매매계약서 등의 입증자료에 의하여 확인되는 취득가액 및 양도가액을 그 실지거래가액으로 결정하여야 할 것이며 만일 처분청이 청구인주장의 실지거래가액을 인정할 수 없다면 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 과세함이 타당하다.

• 나. 국세청장 의견 이 건의 경우 청구인은 쟁점부동산을 88.7.12 취득하여 89.4.21 양도하였으므로 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에 해당하므로 양도 및 취득 당시의 실지거래가액이 확인되면 그 실지거래가액으로 과세하여야 할 것이고, 실지거래가액이 확인되지 않으면 기준시가에 의하여 과세하여야 할 것인데 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하는지를 본다. 처분청은 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 청구외 OOO으로 부터 150,000,000원에 쟁점부동산을 양도한 사실을 확인하였고, 쟁점부동산을 청구인으로 부터 양수한 청구외 OOO의 처 OOO로 부터 쟁점부동산을 450,000,000원에 양수한 사실을 확인하여 이 건 양도소득세를 결정하였음이 처분청이 제출한 결정관련 서류에 의하여 확인되는바, 비록 취득가액의 확인자인 청구외 OOO이 73세(1922년생)의 고령이고 양도가액의 확인자인 청구외 OOO가 양수자의 妻라 할지라도 쟁점부동산의 거래가액이 고액이고 쟁점부동산의 거래당시인 88년 및 89년에는 부동산의 가액이 상승세에 있었다는 점을 감안하면 처분청이 결정한 취득가액 및 양도가액이 실지거래가액으로 인정되며, 한편 청구인이 주장하는 실지거래가액은 양도인 및 양수인이 당초 확인한 사실을 그 후에 번복한 것이고 이를 뒷받침할 만한 객관적이고 명백한 금융자료 등을 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 조사한 실지거래가액에 의하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산에 대한 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 얼마인지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점부동산의 양도당시에 시행되고 있던 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호와 같은법시행령 제170조 제4항 등의 규정에 의하면 부동산의 양도가액 및 취득가액은 그 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함을 원칙으로 하되, 부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 경우 등의 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구인으로 부터 쟁점부동산을 매수한 청구외 OOO의 妻인 청구외 OOO로 부터 작성받은 확인서를 근거로 하여 그 실지양도가액을 450,000,000원으로 결정한 것이나, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 그 매매가액은 434,000,000원으로 되어 있으며 쟁점부동산을 청구인으로 부터 매수한 청구외 OOO의 확인서(인감증명첨부)에 의하면 위 OOO가 쟁점부동산을 청구인으로 부터 434,000,000원에 매수한 것으로 확인하면서 그의 妻가 처분청에게 작성하여준 확인서상 매매가액 약 450,000,000원은 위 매매가액 434,000,000원에 취득당시 소용된 취득세, 등록세 등의 경비를 포함하여 약 450,000,000원이 지출된 것을 그 거래내용을 자세히 모르는 위 OOO의 妻가 착오로 처분청에게 그 매매가액이 약 450,000,000원이라는 확인서를 작성하여 준 사실이 있음을 확인하고 있으며, 쟁점부동산의 양도를 중개한 청구외 OOO의 확인서(인감증명 첨부)에 의하면 그 실지양도가액이 434,000,000원인 것으로 확인하고 있다. 그리고 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액으로 인정한 450,000,000원은 쟁점부동산의 매수자인 청구외 OOO로 부터 직접 확인한 것이 아닌 그의 妻인 청구외 OOO로 부터 작성받은 확인서에 의한 가액일 뿐만 아니라 그 확인서상 매매가액도 “약”450,000,000원으로 기재되어 있는 바, 처분청이 위 OOO의 확인서상 매매가액인 “약”450,000,000원에 근거하여 쟁점부동산의 실지양도가액을 450,000,000원으로 결정한 것은 잘못이 있는 것으로 판단되며 그 실지양도가액은 청구인이 제시한 매매계약서와 매수자인 위 OOO의 확인서 등에 의하여 확인되는 434,000,000원으로 봄이 타당한 것으로 판단된다.

(2) 다음으로 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구인에게 쟁점부동산을 매도한 청구외 OOO으로 부터 작성받은 확인서상의 매매가액 150,000,000원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 결정하였으나, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 그 취득당시에 쟁점부동산에 대하여 OOOO은행이 그 채권최고액을 182,000,000원으로 하는 근저당권을 87.10.20 설정한 사실이 있고 그 후 88.8.18 에는 다시 그 채권최고액을 252,000,000원으로 하는 근저당권을 설정한 사실이 확인되고 있으며, 쟁점부동산에 대한 임대차계약서에 의하면 50,000,000원에 해당하는 임대보증금에 관한 채무가 있는 것으로 확인되고 있는 바, 쟁점부동산의 취득가액이 그에 담보된 채무액인 180,000,000 (88.8.17 현재 OOOO은행 채무 130,000,000원 및 임대보증금 50,000,000원)보다 낮은 가액으로 거래되었다고 보기는 어려우며, 처분청이 결정한 취득가액으로 기준한다면 그 양도가액이 취득 후 단기간(약9개월)내에 취득가액의 3배로 상승한 것이 되는 데 이러한 가격상승은 현실적으로 가능하기 어려울 것으로 판단된다. 그리고 청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득에 관한 매매계약서에 의하면 그 매매가액이 340,000,000원으로 되어 있고 위 매매가액에서 쟁점부동산에 대하여 근저당권설정된 은행채무 130,000,000원과 임대보증금 50,000,000원을 공제하는 것으로 되어 있으며, 쟁점부동산의 취득을 중개한 청구외 OOO의 확인서(인감증명 첨부)에 의하면 그 매매가액을 340,000,000원으로 하여 중개한 사실을 확인하고 있으며 쟁점부동산의 매도자인 청구외 OOO의 확인서(인감증명 첨부)에 의하면 위 OOO이 청구인에게 쟁점부동산을 340,000,000원에 매도한 사실을 확인하면서 위 매매가액 340,000,000원에서 은행채무 130,000,000원과 임대보증금 50,000,000원 합계 180,000,000원을 공제하고 수령한 금액에서 다시 중개수수료 등의 경비로 10,000,000원을 지출하고 남은 금액 150,000,000원을 매매가액으로 착각하여 처분청에 확인서를 작성하여준 사실을 확인하고 있는 바, 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액을 150,000,000원으로 결정한 것은 잘못이 있는 것으로 판단되며 그 실지취득가액을 340,000,000원으로 봄이 타당한 것으로 판단된다.

(3) 이와 같은 사실들과 쟁점부동산에 대한 취득 및 양도당시의 기준시가가 각각 93,384,530원 및 149,247,420원인 점 등으로 미루어 볼 때, 쟁점부동산의 실지양도가액은 434,000,000원, 그 실지취득가액은 340,000,000원으로 인정된다고 할 것이므로 처분청이 그 실지양도가액 및 실지취득가액을 각각 450,000,000원 및 150,000,000원으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 타당하지 아니한 것으로 판단된다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.