토지의 양도차익을 신고내용 부인하고 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1995서2948

[주 문] [이 유]

1. 사실관계 및 처분개요 청구인이 청구외 OOO과 공동으로 서울특별시 구로구 OOOOO외 8필지 소재 토지 11,399㎡(이하 “쟁점부동산”이라고 한다)를 80.3.3 청구외 OOO로부터 취득하여 90.12.31 청구외 OOO 외 1인에게 양도한 후 91.5.31 처분청에 과세표준확정신고를 함에 있어 청구인이 양도한 쟁점부동산의 1/2지분(이하 “쟁점토지”라고 한다)의 양도차익을 실지거래가액(양도가액: 100,000,000원, 취득가액: 22,725,194원)으로 계산하여 신고한 데 대하여, 처분청은 위 신고가액중 양도가액이 ’90년 개별공시지가(320,961,000원)의 31.1%에 불과하여 그 신빙성을 인정할 수 없다하여 신고내용을 부인하고 기준시가(개별공시지가)로 양도차익을 계산하여 95.1.16 청구인에게 90년 귀속분 양도소득세 61,250,600원 및 동방위세 12,250,620원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.3.16 심사청구를 거쳐 95.7.15 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인과 청구외 OOO(이하 “청구인등”이라고 한다)은 80.2.29 쟁점부동산을 공동으로 취득하여 공유하던 중 90.5.1 청구외 OOO, OOO(쟁점부동산의 매수인들임)로부터 금 150,000,000원을 90.5.20 까지 변제하는 조건으로 차입하면서 이에 대한 담보로 위 차입금을 90.5.20까지 변제하지 못할 경우에는 50,000,000원을 추가지급 받음과 상환으로 쟁점부동산의 소유권을 위 OOO, OOO에게 이전하여 주기로 약정한 사실이 있고 그 후 당사자들 간에 위 약정내용을 명확히 하기위하여 90.5.9 서울지방법원 남부지원에 제소전화해신청한 사실이 있는바, 청구인등이 90.5.20까지 위 차입금 150,000,000원을 변제하지 못함에 따라 위 제소전화해 내용에 따라 90.6.26 청구외 OOO, OOO로부터 50,000,000원을 지급받고 동인들에게 90.12.31 쟁점부동산의 소유권을 이전등기 경료하여 주었는 바, 청구인등이 쟁점부동산을 200,000,000원(이중 청구인지분 100,000,000원)에 양도한 사실이 제소전화해조서등에 의하여 확임됨에도 이를 부인하고 이 건 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장의견 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액이 200,000,000원이라고 주장하면서 매매계약서 및 화해조서를 제출하고 있으나, 첫째 청구인과 청구외 OOO이 150,000,000원을 차용하고 발행한 (OOO 명의) 약속어음의 지급기일은 90.6.1 임에도 청구외 OOO, OOO은 어음의 만기이전이고 차용한 날로부터 8일밖에 경과되지 않은 90.5.9자로 화해신청한 사실이 청구인이 제출한 화해조서에 의해 확인되는 점, 둘째, 사채 150,000,000원의 차용당시 계약서를 제출하지 못하고 있는 점, 셋째, 청구인은 90.5.1자로 청구외 OOO, OOO로부터 차용하였다고 주장하면서도 90.5.1자로 200,000,000원에 쟁점부동산을 OOO, OOO에게 양도하기로 한 매매계약서를 제출하고 있는 점, 넷째, 청구인이 주장하는 거래가액(200,000,000원)이 개별공시지가(641,922,000원)의 31.1%에 불과한 점 등을 모아보면, 청구인이 주장하는 거래가액은 일반적인 상식과 사회통념상 받아들이기 어렵고, 한편, 청구인은 취득 당시의 증빙서류로 등기권리증의 매도증서를 제출하고 있으나, 매도증서상의 취득가액 45,450,389원은 지방세 과세시가표준금액과 일치하고, 그 당시 매도증서상의 매매금액은 과세시가표준액으로 기재하는 것이 일반적인 관행이었던 점으로 보아 등기권리증에 첨부된 매도증서상의 금액을 실지거래가액으로 보기는 어렵다. 따라서 청구인은 쟁점토지(쟁점부동산의 1/2지분)를 양도하고 과세표준확정신고를 하였으나, 청구인이 제출한 서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 처분청이 이 건 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세함은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점: 쟁점토지의 양도차익을 신고내용 부인하고 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호(93.12.31 개정되기 전의 것)의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 양도소득과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 위 규정에 의하면 양도자가 과세표준확정신고시까지 양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 않거나 신고를 하더라도 증빙서류를 제출하지 않거나 제출된 증빙서류에 의하여는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제23조 제4항 단서, 제45조 제1항 제1호 단서의 위임에 따라 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 예외적 경우를 규정하고 있는 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 거래에는 해당되지 아니하므로 원칙에 따라 양도가액과 취득가액 모두를 기준시가에 의하여 계산하여야 할 것인 바, 자산에 관한 양도차익예정신고시 제출한 취득시와 양도시의 실지거래가액에 관한 증빙서류가 허위로 작성된 것이어서 이것으로서는 실지거래가액을 확인할 수 없고 그외 과세표준확정신고시까지 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니한 경우에는 위 확정신고기간 경과 후에 실지거래가액이 확인되었다 하지 아니한 경우에는 위 확정신고기간 경과 후에 실지거래가액이 확인되었다 하더라도 그 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 없고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다고 풀이된다.(국심 95서2948, 95.9.20 외 다수 같은 뜻)

• 다. 신고한 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는지 청구인은 쟁점부동산을 담보로 90.5.1 청구외 OOO, OOO(쟁점부동산의 매수인들임)로 부터 금 150,000,000원을 90.5.20 변제하는 것으로 빌렸다가 그 변제기일까지 변제하지 못하여 추가로 50,000,000원만을 지급받고 쟁점부동산을 양도하였으므로 쟁점부동산의 실지양도가액이 200,000,000원임을 주장하며 그 증빙으로 90.5.1자 양도계약서, 90.6.29자 서울지방법원 남부지원의 화해조서를 제시하나, 첫째 위 차용금 150,000,000원에 대한 자금수수 및 이자율등을 밝히지 못하고 있고 둘째 위 금액을 90.5.20 변제조건으로 90.5.1 차용하고서 불과 8일만에 그것도 변제기일이 도래하기도 전인 90.5.9자로 법원에 화해신청하여 90.6.29 화해조서를 작성한 후 동 조서에 의하여 90.12.31 소유권이전등기를 경료해준 사실과 셋째 쟁점부동산이 국토이용관리법상 토지거래 허가지역에 속한 점 등을 종합하여 보면 청구인등이 쟁점부동산을 양도함에 있어 토지거래허가를 받지 아니하고 편법으로 소유권이전등기 하고자 화해조서를 작성하였을 것으로 추정되는 점에서 청구인이 제시한 위 증빙을 믿기 어렵다. 따라서 쟁점부동산을 개별공시지가(641,922,000원)의 31%에 불과한 200,000,000원에 양도하였다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.
• 라. 신고한 취득가액이 실지거래가액으로 확인되는지 청구인은 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액이 45,450,389원(이 중 청구인지분은 22,734,194원)임을 주장하며 그 증빙으로 부동산등기권리증에 첨부된 매도증서를 제시하고 있으나, 동 금액은 지방세법상의 과세시가표준액에 불과함이 확인되고 있어 이를 실지거래가액으로 인정할 수는 없다.
• 마. 쟁점토지의 양도차익 계산방법 이 건의 경우 청구인이 신고한 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없는 경우에 해당되므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정함은 적법·타당하다고 판단된다.

[이 유]

1. 사실관계 및 처분개요 청구인이 청구외 OOO과 공동으로 서울특별시 구로구 OOOOO외 8필지 소재 토지 11,399㎡(이하 “쟁점부동산”이라고 한다)를 80.3.3 청구외 OOO로부터 취득하여 90.12.31 청구외 OOO 외 1인에게 양도한 후 91.5.31 처분청에 과세표준확정신고를 함에 있어 청구인이 양도한 쟁점부동산의 1/2지분(이하 “쟁점토지”라고 한다)의 양도차익을 실지거래가액(양도가액: 100,000,000원, 취득가액: 22,725,194원)으로 계산하여 신고한 데 대하여, 처분청은 위 신고가액중 양도가액이 ’90년 개별공시지가(320,961,000원)의 31.1%에 불과하여 그 신빙성을 인정할 수 없다하여 신고내용을 부인하고 기준시가(개별공시지가)로 양도차익을 계산하여 95.1.16 청구인에게 90년 귀속분 양도소득세 61,250,600원 및 동방위세 12,250,620원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.3.16 심사청구를 거쳐 95.7.15 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인과 청구외 OOO(이하 “청구인등”이라고 한다)은 80.2.29 쟁점부동산을 공동으로 취득하여 공유하던 중 90.5.1 청구외 OOO, OOO(쟁점부동산의 매수인들임)로부터 금 150,000,000원을 90.5.20 까지 변제하는 조건으로 차입하면서 이에 대한 담보로 위 차입금을 90.5.20까지 변제하지 못할 경우에는 50,000,000원을 추가지급 받음과 상환으로 쟁점부동산의 소유권을 위 OOO, OOO에게 이전하여 주기로 약정한 사실이 있고 그 후 당사자들 간에 위 약정내용을 명확히 하기위하여 90.5.9 서울지방법원 남부지원에 제소전화해신청한 사실이 있는바, 청구인등이 90.5.20까지 위 차입금 150,000,000원을 변제하지 못함에 따라 위 제소전화해 내용에 따라 90.6.26 청구외 OOO, OOO로부터 50,000,000원을 지급받고 동인들에게 90.12.31 쟁점부동산의 소유권을 이전등기 경료하여 주었는 바, 청구인등이 쟁점부동산을 200,000,000원(이중 청구인지분 100,000,000원)에 양도한 사실이 제소전화해조서등에 의하여 확임됨에도 이를 부인하고 이 건 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장의견 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액이 200,000,000원이라고 주장하면서 매매계약서 및 화해조서를 제출하고 있으나, 첫째 청구인과 청구외 OOO이 150,000,000원을 차용하고 발행한 (OOO 명의) 약속어음의 지급기일은 90.6.1 임에도 청구외 OOO, OOO은 어음의 만기이전이고 차용한 날로부터 8일밖에 경과되지 않은 90.5.9자로 화해신청한 사실이 청구인이 제출한 화해조서에 의해 확인되는 점, 둘째, 사채 150,000,000원의 차용당시 계약서를 제출하지 못하고 있는 점, 셋째, 청구인은 90.5.1자로 청구외 OOO, OOO로부터 차용하였다고 주장하면서도 90.5.1자로 200,000,000원에 쟁점부동산을 OOO, OOO에게 양도하기로 한 매매계약서를 제출하고 있는 점, 넷째, 청구인이 주장하는 거래가액(200,000,000원)이 개별공시지가(641,922,000원)의 31.1%에 불과한 점 등을 모아보면, 청구인이 주장하는 거래가액은 일반적인 상식과 사회통념상 받아들이기 어렵고, 한편, 청구인은 취득 당시의 증빙서류로 등기권리증의 매도증서를 제출하고 있으나, 매도증서상의 취득가액 45,450,389원은 지방세 과세시가표준금액과 일치하고, 그 당시 매도증서상의 매매금액은 과세시가표준액으로 기재하는 것이 일반적인 관행이었던 점으로 보아 등기권리증에 첨부된 매도증서상의 금액을 실지거래가액으로 보기는 어렵다. 따라서 청구인은 쟁점토지(쟁점부동산의 1/2지분)를 양도하고 과세표준확정신고를 하였으나, 청구인이 제출한 서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 처분청이 이 건 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세함은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점: 쟁점토지의 양도차익을 신고내용 부인하고 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호(93.12.31 개정되기 전의 것)의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 양도소득과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 위 규정에 의하면 양도자가 과세표준확정신고시까지 양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 않거나 신고를 하더라도 증빙서류를 제출하지 않거나 제출된 증빙서류에 의하여는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제23조 제4항 단서, 제45조 제1항 제1호 단서의 위임에 따라 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 예외적 경우를 규정하고 있는 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 거래에는 해당되지 아니하므로 원칙에 따라 양도가액과 취득가액 모두를 기준시가에 의하여 계산하여야 할 것인 바, 자산에 관한 양도차익예정신고시 제출한 취득시와 양도시의 실지거래가액에 관한 증빙서류가 허위로 작성된 것이어서 이것으로서는 실지거래가액을 확인할 수 없고 그외 과세표준확정신고시까지 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니한 경우에는 위 확정신고기간 경과 후에 실지거래가액이 확인되었다 하지 아니한 경우에는 위 확정신고기간 경과 후에 실지거래가액이 확인되었다 하더라도 그 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 없고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다고 풀이된다.(국심 95서2948, 95.9.20 외 다수 같은 뜻)

• 다. 신고한 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는지 청구인은 쟁점부동산을 담보로 90.5.1 청구외 OOO, OOO(쟁점부동산의 매수인들임)로 부터 금 150,000,000원을 90.5.20 변제하는 것으로 빌렸다가 그 변제기일까지 변제하지 못하여 추가로 50,000,000원만을 지급받고 쟁점부동산을 양도하였으므로 쟁점부동산의 실지양도가액이 200,000,000원임을 주장하며 그 증빙으로 90.5.1자 양도계약서, 90.6.29자 서울지방법원 남부지원의 화해조서를 제시하나, 첫째 위 차용금 150,000,000원에 대한 자금수수 및 이자율등을 밝히지 못하고 있고 둘째 위 금액을 90.5.20 변제조건으로 90.5.1 차용하고서 불과 8일만에 그것도 변제기일이 도래하기도 전인 90.5.9자로 법원에 화해신청하여 90.6.29 화해조서를 작성한 후 동 조서에 의하여 90.12.31 소유권이전등기를 경료해준 사실과 셋째 쟁점부동산이 국토이용관리법상 토지거래 허가지역에 속한 점 등을 종합하여 보면 청구인등이 쟁점부동산을 양도함에 있어 토지거래허가를 받지 아니하고 편법으로 소유권이전등기 하고자 화해조서를 작성하였을 것으로 추정되는 점에서 청구인이 제시한 위 증빙을 믿기 어렵다. 따라서 쟁점부동산을 개별공시지가(641,922,000원)의 31%에 불과한 200,000,000원에 양도하였다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.
• 라. 신고한 취득가액이 실지거래가액으로 확인되는지 청구인은 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액이 45,450,389원(이 중 청구인지분은 22,734,194원)임을 주장하며 그 증빙으로 부동산등기권리증에 첨부된 매도증서를 제시하고 있으나, 동 금액은 지방세법상의 과세시가표준액에 불과함이 확인되고 있어 이를 실지거래가액으로 인정할 수는 없다.
• 마. 쟁점토지의 양도차익 계산방법 이 건의 경우 청구인이 신고한 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없는 경우에 해당되므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정함은 적법·타당하다고 판단된다.