부동산의 분양대금중 건물가액이 구분되지 아니한 것으로 보아 지방세법상 과세시가표준액 비율에 의하여 건물가액을 산정하여 부가가치세 과세표준으로 한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구법인은 경기도 성남시 분당구 O O OO O O O O 소재 상가 건물 2,086.22㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축분양하여 건물분 부가가치세를 납부함에 있어, 분양수입금액의 62%를 건물가액으로 다음과 같이 구분계산하여 이를 과세표준으로 신고하였다. (단위: 원) 기 분 분양수입금액 과 세 표 준 비 고 93.1기 93.2기 계 2,174,969,300 3,884,833,587 6,059,802,887 1,348,480,966 2,408,596,824 3,757,077,790 과세표준은 분양수입 금액의 62% 처분청은 특별조사 결과 청구법인이 신고한 위 과세표준이 객관적으로 타당성 있는 근거자료에 의하여 산출된 금액이 아니고 임의로 구분된 금액이라고 보아 청구법인의 신고내용을 부인하고 지방세법상 토지 및 건물의 과세시가표준액 비율인 11.1 대 88.9의 비율에 의하여 안분계산한 건물가액을 과세표준으로 결정하여, 95.1.16 청구법인에게 다음과 같이 부가가치세를 결정고지 하였다. (단위: 원) 기 분 분양수입금액 과 세 표 준 고 지 세 액 93.1기 93.2기 계 2,174,969,300 3,884,833,587 6,059,802,887 1,933,547,709 3,453,617,059 5,387,164,768 77,434,310 143,349,840 220,784,150 청구법인은 이에 불복하여 95.3.17 심사청구를 거쳐 95.7.20 심판청구를 하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 부동산매매업(상가 신축분양)을 영위하는 법인으로서 쟁점부동산을 신축 분양하면서 분양가액을 토지와 건물로 각각 구분하지 아니하고 전체금액으로 분양하고, 이에 따른 건물부분에 대한 부가가치세를 계산함에 있어서 토지의 실지취득가액과 건물의 건설원가와의 합계액에서 건설원가가 차지하는 비율을 쟁점부동산의 총공급가액에 곱하여 산출된 금액을 건물의 공급가 액으로 하여 부가가치세를 신고 납부하였는바, 이는 부가가치세법시행령 제48조의 2(과세표준의 안분계산) 제3항 및 제4항 제2호의 규정에 의하여 적법하게 안분계산하여 신고납부한 것인데도, 이를 부인하고 지방세법상 과세시가표준액 비율에 의하여 건물가액을 안분계산하여 이 건 부가가치세를 추징한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구법인은 부동산 매매업을 영위하는 법인으로 93년도중 쟁점부동산을 신축분양하면서 분양가액을 토지와 건물로 구분하지 아니하고 전체금액으로 분양하였음은 불복이유서에서 시인하고 있고, 건설중인 상가를 선분양함에 따라 토지와 그 토지에 정착될 건물등을 함께 공급함에 있어서 토지와 그 건물등은 별개의 물건이나, 청구법인은 토지와 지상 건물을 하나의 물건으로 보고 매매대금총액만 공급받는 자와 합의하고 그 범위내에서 임의로 구분(토지취득가액과 건물예상공사원가로 추정된 합계액의 비율 38:62로 부가가치세 과세표준을 안분계산함)하여 신고함으로써 객관적으로 타당성 있는 개별물건의 실지거래가액으로 볼 수 없다. 특히 청구법인이 실지거래가액으로 주장하는 장부가액은 실지 증빙자료(예치물건중 디스켓등)에서 확인된 거래금액과는 상이할 뿐 아니라, 당초부터 공급받는 자가 대부분 최종소비자 또는 과세특례자 및 면세사업자인 점을 이용하여 토지가액을 높게 하고 건물가액을 상대적으로 낮게 산정함으로써 부가가치세를 부당하게 과소 신고한 사실이 인정되는바 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항에 의거 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 부가가치세 과세표준을 산정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 분양대금중 건물가액이 구분되지 아니한 것으로 보아 지방세법상 과세시가표준액 비율에 의하여 건물가액을 산정하여 부가가치세 과세표준으로 한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제21조 제1항 제3호에서 『사업자의 부가가치세 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때에는 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액을 조사에 의하여 경정한다』고 규정하고 있다. 한편, 같은법시행령 제48조의 2 제3항에서 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서 『제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다. 1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액 2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다. 3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실 및 판단

(1) 청구법인은 쟁점부동산을 신축하여 실수요자별로 분양함에 있어 건물가액과 토지가액을 구분하지 아니하고 합계금액만 표시하여 분양하고 부가가치세 과세표준인 건물분 공급가액을 분양수입금액의 62%로 하여 부가가치세를 신고하였음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청이 청구법인의 위 건물분 공급가액 산정이 객관적인 근거에 의하지 아니한 임의로 산출된 공급가액이라는 이유로 부인하고 지방세법상 과세 시가표준액 비율에 의하여 건물가액을 산정하여 이 건 부가가치세를 결정고지 하자, 청구법인은 토지의 실지취득가액 3,384,234,000원과 건설원가 5,750,965,000원과의 합계액 9,135,199,000원에서 건설원가가 차지하는 비율에 의하여 건물분 공급가액을 분양수입금의 62%로 산정하였으므로 위 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항 및 제4항 제2호의 규정에 적합한 산정이라고 주장하고 있으나, 토지의 실지취득가액이 3,384,234,000원이고 건설원가가 5,750,965,000원임을 토지 취득시 매매계약서·건물신축공사 도급계약서 및 공사대금 관련 세금계산서등 신빙성 있는 자료에 의하여 입증하지 못하고 있고, 청구법인이 제시하는 피분양자별 분양 장부의 경우 분양금액을 건물분과 토지분으로 구분하여 기재되어 있으나 그 분양내역이 처분청에서 징취하여 예치중인 디스켓에 입력된 분양내역과 상이하여 이를 청구주장에 대한 증거로 채택하기는 어렵다.

(3) 이상의 법령의 규정과 사실을 종합해볼 때, 쟁점부동산 분양수입금중 건물가액이 토지 및 건물의 실지취득가액 비율에 의하여 구분된다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠으므로, 지방세법에 의한 토지 및 건물의 과세시가표준액 비율에 의하여 건물가액을 산정하고 이를 과세표준으로 하여 이 건 부가가치세를 결정고지한 처분은 적법하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구법인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.