건설업을 주업으로 영위하는 청구법인이 매매목적으로 소유하고 있는 상가용 부동산을 비업무용 부동산으로 판정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구법인은 종합건설을 영위하고 있는 법인으로서 ’87.7.30 부산광역시 중구 OO동 OO OO 대지 4,145.8㎡에 상가용 건물 19,842.09㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 ’93.12.31 현재까지 계속 분양중에 있다. 처분청은 청구법인이 보유하고 있는 쟁점건물의 미분양점포(이하 “쟁점미분양건물”이라 한다)를 그 건물의 사용검사일로부터 3년이 경과되었다 하여 비업무용 부동산으로 판정하고 쟁점미분양건물과 그 부속토지가액에 상당하는 차입금이자와 그에 대한 유지관리비를 손금불산입하여 ’90.1.1～’93.12.31(4개) 사업년도의 법인세 과세표준을 경정한 다음 ’95.3.3 청구법인에게 다음과 같이 법인세 1,110,121,710원을 결정고지하였다.

• 다 음 - (단위: 원) 사업년도 손 금 불 산 입 금 액 고지세액 합 계 차입금이자 유지관리비 ’90.1.1～12.31 ’91.1.1～12.31 ’92.1.1～12.31 ’93.1.1～12.31 405,722,751 1,003,622,021 682,612,812 303,488,151 371,097,433 928,386,665 635,288,290 294,587,939 34,675,318 75,235,356 47,324,522 8,900,212

• - 982,637,830 127,483,880 합 계 2,395,495,735 2,229,360,327 166,135,408 1,110,121,710 청구법인은 이에 불복하여 ’95.4.28 심사청구를 거쳐 ’95.7.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인이 쟁점건물을 신축한 ’87년 당시의 법인세법 시행규칙에는 준공후 분양되지 아니한 건물을 비업무용부동산으로 보는 규정이 없었으며, ’90.4.4 개정된 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제12호에서 주택과 건물의 신축판매용 토지는 공사착공을 업무에 사용하는 것으로 보도록 규정하여 이미 준공된 미분양상가 등은 비업무용부동산에 해당되지 아니하고, 또한 ’94.11.8 개정된 시행규칙에서 건설업자가 신축한 건물로서 사용검사일부터 3년이 경과하지 아니한 부동산에 대하여는 비업무용부동산에서 제외하도록 규정하였으므로, 위 개정된 시행규칙이 시행되기전에는 미분양상가는 비업무용부동산에 해당되지 아니하는 바, 쟁점미분양 건물을 비업무용부동산으로 판정하여 이 건 법인세를 부과한 당초처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 ’90.4.4 신설된 구법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제12호의 규정을 보면, 매매용 부동산은 원칙적으로 비업무용부동산에 해당되는 것이며, 다만, 부동산 매매업을 주업으로 영위하는 법인이 취득한 부동산과 주택신축판매업 법인이 취득한 주택신축용 토지로서 취득후 2년이 경과되지 아니한 것(주택 등 건물의 신축판매업용 부동산의 경우에는 토지를 취득한 후 2년이내에 착공한 것으로서 공사진행중에 있는 것)은 제외한다고 규정하고 있는 바, 청구법인은 부동산 매매업이 아닌 건설업을 영위하는 법인으로 부동산 매매업이 주업이 아닌 건설업 법인은 이 단서규정에 해당되지 아니하므로 주택신축용 토지 이외의 토지 등은 취득시부터 비업무용부동산에 해당된다고 보아야 할 것(국세청 법인 46012-2929 ’93.9.27 외 다수)이나, 다만, 동 시행규칙이 건설업자가 신축한 건물로서 사용검사일부터 3년이 경과되지 아니한 건물과 그 부속토지는 비업무용 부동산에서 제외하도록 ’94.11.8자로 재무부령 제2006호에 의거 개정되었고, 동 부칙에서 개정일 이후 결정하는 과세표준 및 세액분부터 적용하도록 규정하고 있으므로, 청구법인의 쟁점미분양 부동산을 전시한 법인세법 시행규칙 제18조 제4항 제9호 및 동 부칙 제3항의 규정에 의거 사용검사일부터 3년이 경과된 시점부터 비업무용부동산으로 판정하여 그 부동산가액에 상당하는 지급이자와 유지관리비를 손금불산입한 당초처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구는 건설업을 주업으로 영위하는 청구법인이 매매목적으로 소유하고 있는 상가용 부동산을 비업무용 부동산으로 판정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령

(1) 법인세법 시행규칙 제18조 제3항(’90.4.4 개정된 것)에서 『영 제43조의2 제5항에서 비업무용 부동산이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산을 말한다』라고 규정하면서, 그 제12호에서는 『매매용부동산. 다만, 부동산매매업을 주업으로 하거나 주택신축판매업을 하는 법인이 취득한 매매용부동산(주택신축판매업의 경우에는 주택신축용 토지에 한한다)으로서 취득후 2년이 경과되지 아니한 것(주택 등 건물의 신축판매업용 부동산의 경우에는 토지를 취득한 후 2년 이내에 착공한 것으로서 공사진행 중에 있는 것)을 제외한다』라고 규정하고 있다.

(2) 같은법 시행규칙 제18조 제4항에서 『다음 각호의 1에 해당하는 부동산은 제3항의 규정에 불구하고 비업무용 부동산으로 보지 아니한다』라고 규정하면서, 그 제9호(’90.4.4 개정된 것)에서 『주택신축업자가 신축한 주택으로서 준공일부터 3년이 경과되지 아니한 주택과 그 부속토지』를 규정하고 있었는 바, 위 제9호의 규정은 ’94.11.8 『제3항 제12호의 단서의 주택신축판매업자, 건설업자 또는 아파트형 공장의 설치자가 신축한 건물로서 사용검사일로부터 3년이 경과되지 아니한 건물과 그 부속토지(제3항 제2호의 규정에 의한 기준면적이내의 부속토지에 한한다)』라고 개정되었으며, 위 개정규정은 같은법 시행규칙 부칙(’94.11.8 재무부령 제2006호) 제4항에서 『이 규칙 시행후 결정하는 과세표준 및 세액분부터 적용』하도록 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 관계기록에 의하면, 청구법인은 건설업을 주업으로 하는 법인으로서 쟁점건물을 분양할 목적으로 신축(’87.7.30 준공)하여 ’93.12.31 현재까지 분양하고 있으며, ’90년부터 ’93년까지의 년도별 미분양 현황은 다음과 같이 확인된다. 년 도 미 분 양 면 적 토 지 (㎡) 건 물 ’90.12.31현재 ’91.12.31 ’92.12.31 ’93.12.31 1,028.48 1,028.48 955.26 339.51 4,897.78 4,897.78 4,548.64 1,616.58

(2) 처분청은 부동산매매업이 주업이 아닌 청구법인이 ’87.7.30 신축하여 미분양 상태로 보유하고 있는 쟁점미분양건물에 대하여, ’94.11.8 개정된 법인세법 시행규칙 제18조 제4항 제9호 및 그 시행규칙 부칙 제4항의 규정에 의거 쟁점부동산의 준공일로부터 3년이 경과되는 ’90.7.31부터 비업무용 부동산으로 판정하여 이 건 법인세를 과세하였음이 확인된다.

(3) 위와 같은 사실관계와 관련법령을 종합하여 보면, 청구법인은 부동산 매매업을 주업으로 하지 아니하고 건설업을 주업으로 하는 법인이므로, 청구법인이 매매목적으로 신축하여 보유하고 있는 상가건물과 그 부속토지에 대하여는 ’94.11.8 개정된 법인세법 시행규칙 제18조 제4항 제9호의 규정이 적용되기 전에는 같은법 시행규칙 제18조 제3항 제12호의 규정에 따라 그 건물의 취득시부터 비업무용 부동산으로 보아야 할 것이나, 위 개정된 시행규칙이 적용되는 ’94.11.8 이후부터는 그 건물의 사용검사일부터 3년이 경과되는 날부터 비업무용 부동산으로 보아야 할 것이다. 이 건의 경우, 쟁점미분양건물은 청구법인이 매매목적으로 신축하여 ’87.7.30 준공한 사실에 다툼이 없으므로 그 건물의 준공일로부터 3년이 경과되는 ’90.7.31부터 비업무용 부동산에 해당된다고 할 것인 바, 처분청의 이 건 법인세 과세처분은 달리 잘못이 없다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.