[요지]
② 부동산의 양도가액을 토지와 건물가액으로 안분계산함에 있어 감정평가액에 비례하여 안분계산함이 타당하므로 이를 다투는 청구주장에 이유 있음.
[요지]
② 부동산의 양도가액을 토지와 건물가액으로 안분계산함에 있어 감정평가액에 비례하여 안분계산함이 타당하므로 이를 다투는 청구주장에 이유 있음.
[참조결정] 국심1994서2370
[주 문]
1. OO세무서장이 95.3.16 청구인에게 한 94년 제1기분 부가가치세 66,919,820원의 부과처분은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO외 1필지 소재 대지 178.6㎡ 및 건물 835.8㎡의 양도금액(1,200,000,000원)을 자산별 감정평가액(토지864,424,000원, 건물 268,839,200원)의 비율로 안분계산하여 건물의 공급가액을 계산하여 당해 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 부과처분에 대한 심판청구는 이를 기각한다.
[이 유] 1.사실 및 처분개요
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 쟁점①토지를 취득하여 연립주택을 신축·분양할 목적으로 건축허가를 득하였으나 운용자금 부족으로 단순히 토지만을 나지상태로 양도하였음에도 처분청이 그 지상연립주택까지 신축·양도한 것으로 보아 이 건 종합소득세를 과세함은 부당하다.
(2) 쟁점②건물을 임대사업에 공할 목적으로 신축하여 2년 가까이 임대하다가 자금사정상 쟁점②부동산을 94.5.12 청구외 OOO에게 12억에 양도하였으니, 쟁점②부동산의 양도소득에 대하여는 양도소득세를 과세함이 타당하며, 〈예비적 청구〉 설사 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세하는 경우에 해당된다 해도 청구인이 쟁점②부동산을 1,147,612,500원(토지매입금액: 820,000,000원, 건물신축공사비: 327,612,500원)에 취득하여 12억원에 양도한 사실이 장부 및 제증빙에 의하여 확인되므로 쟁점②부동산의 매매차익을 실지조사 결정하여야 함에도 처분청이 추계조사 결정함은 부당하다.
(3) 93.2.15자 OO감정평가법인이 평가한 자산별 감정가액(토지: 864,424,000원, 건물 268,839,200원 계 1,113,263,200원)이 있으니 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 제3호의 규정을 적용하여 총 양도가액 1,200,000,000원을 위 감정평가액의 비율로 안분계산하여 건물분공급가액을 경정하여야 한다.
(1) 청구주장(1)에 대하여 청구인은 86년도 이후 수차례에 걸쳐 연립주택등을 신축·판매하여 온 사실이 처분청의 조사서에 의하여 확인되고 있고 매수인인 청구외 OOO의 확인서와 처분청의 탐문조사서에 의하면 청구인이 쟁점①토지뿐만 아니라 지상 연립주택까지 신축·양도한 사실이 확인되고 있어 처분청이 청구인을 주택신축판매업자로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 데 잘못이 없다.
(2) 청구주장(2)에 대하여 청구인이 위와같이 주택 및 상가신축 판매업을 영위하고 있음이 확인되고 있어 쟁점②부동산의 양도도 일시적으로 임대에 공한 것일 뿐 사실상 부동산매매업을 영위한 것으로 보일 뿐만 아니라 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부나 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때에는 추계조사 결정하여야 하는 바(소득세법 시행령 제169조), 청구인은 쟁점②부동산을 양도하고 이에 따른 양도차익이나 소득금액을 신고한 사실이 전혀 없을 뿐만 아니라 상가신축에 대한 비용도 구체적으로 입증되고 있지 아니하여 처분청이 소득금액을 추계조사 결정한 데 달리 잘못이 없다.
(3) 청구주장(3)에 대하여 청구인이 쟁점②부동산을 양도시 토지와 건물을 구분하여 양도한 사실이 없어 처분청이 건물에 대한 과세표준을 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항 단서 규정에 의하여 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산한 데 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점①토지를 나지상태로 양도하였는지 아니면 그 지상에 연립주택을 신축하여 함께 양도하였는 지의 여부
(2) 쟁점②부동산(토지, 건물)의 신축 양도가 부동산매매업에 해당되는 지와 예비적청구로서 매매차익을 실지조사결정할 수 있는 지의 여부
(3) 쟁점②부동산의 양도가액중 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다하여 지방세법상의 과세시가표준액의 비율로 안분계산하여 건물분 부가가치세를 과세한 처분의 당부
(1) 관계법령 소득세법 제4조(소득의 구분) 제1항 제1호, 제20조(사업소득) 제1항 제5호 및 같은법 시행령 제33조(건설업의 범위) 제2항의 규정에 의하면 주택을 신축하여 판매하는 사업은 이를 건설업으로 보아 종합소득세를 과세하도록 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점①토지를 취득한 후 그 지상에 주택을 신축코자 건축허가를 받았으나 자금사정상 주택을 신축치 못하고 쟁점①토지만을 나지상태로 양도하였음에도 처분청이 그 지상주택까지 신축하여 양도한 것으로 보아 이 건 과세함은 부당하다고 주장하나, 처분청이 이건 과세근거로 삼은 쟁점①토지의 매수인인 청구외 OOO의 확인서 기재에 의하면 청구인으로부터 쟁점①토지와 그 지상주택 90평을 금520,000,000원에 취득한 것으로 나타남에도 청구인이 위 매수인의 확인서가 사실과 달리 작성되었음을 입증하지 못하고 있는 반면, 청구인이 87년도에 18세대의 연립주택을 신축·양도하는등 94년까지 수차례에 걸쳐 주택과 상가를 신축·양도한 사실이 국세청 전산출력자료에 의하여 확인되는 점에 비추어볼 때 청구인이 쟁점①토지만을 양도했다고는 보기 어렵고, 그 지상주택까지 신축하여 판매한 것으로 인정된다. 따라서 이 건 처분이 부당하다는 청구주장은 이유없다고 판단된다.
(1) 주청구 (쟁점②부동산의 신축·양도가 부동산매매업에 해당되는 지) (가) 관계법령 소득세법 제20조(사업소득) 제1항 제8호에서 “부동산업에서 발생하는 소득”을 사업소득으로 열거하고 있고 같은법시행령 제36조(부동산업의 범위) 제3호에서 부동산업을 부동산매매업으로 규정하고 있는 바, 부동산매매로 인한 소득을 소득세법상의 사업소득으로 볼 것인지 또는 단순한 양도소득으로 볼 것인지의 구별은 그 매매행위를 “업”으로 하는 것인지의 여부에 그 일반적인 기준이 있다 할 것이고 그 구체적인 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모나 횟수에 비추어 어느정도의 계속성, 반복성을 가지고 있는지의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려야 할 것이다.(국심94서2370, 94.8.29외 다수 같은 뜻) (나) 사실관계 및 판단
1. 청구인이 쟁점②건물을 92.6.24 준공하여 이를 그 부수토지와 함께 94.5.12 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대해서는 다툼이 없다.
2. 청구인은 쟁점②건물을 임대사업에 공할 목적으로 92.6.24 신축하여 이를 임대하다가 자금사정상 부득이 양도하였다고 주장하나, 이를 인정할만한 증빙제시가 없는 반면, 앞서본 바와 같이 청구인이 87년도에 18세대의 연립주택을 신축하여 판매하는등 94년까지 수차례에 걸쳐 주택과 상가를 신축하여 판매한 사실이 확인되는 점에서 쟁점②건물 역시 처음부터 임대사업에 공할 목적으로 신축하였다고는 보기 어렵고 단순히 판매목적으로 신축하였다가 일시적으로 임대사용한 후 판매한 것으로 봄이 타당하다 할 것이어서 처분청이 청구인을 부동산매매업자로 보아 쟁점②부동산의 매매소득에 대하여 종합소득세를 과세한데 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 예비적 청구에 대하여 (쟁점②부동산의 매매차익을 실지조사결정할 수 있는 지) (가) 관계법령 소득세법 제92조와 제94조 같은 법 시행령 제142조 제1항 및 제169조 제1항의 규정을 종합하여 보면, 부동산매매업자의 매매차익은 원칙적으로 당해토지등의 실지매매가액에서 실지취득가액등의 필요경비를 공제하여 실지조사결정하여야 하고, 예외적으로 과세표준을 계산할 수 있는 장부나 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때에는 매매가액에 소득표준율을 곱하여 추계조사 결정하여야 함을 알 수 있다. (나) 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점②부동산을 1,147,612,500원 (토지매입금액: 820,000,000원, 건물신축공사비 327,612,500원)에 취득한 사실이 90.12.4자 토지취득계약서와 91.3.5자 공사도급계약서(도급금액 265,000,000원, 수급자: 주식회사OO공업공사)에 의하여 확인됨에도 처분청이 이를 부인하고 쟁점②부동산의 매매차익을 소득표준율에 의하여 추계조사결정함은 부당하다고 주장하므로 살피건대, 청구인이 토지의 취득가액(820,000,000원)에 대한 증빙으로 위 계약서이외에 달리 제시하는 증빙이 없고 건물신축공사비의 경우 총공사비 327,612,500원중 265,000,000원은 청구외 주식회사 OO공업공사에 도급준 금액이고 나머지 금액은 청구인이 직영한 공사비임을 주장하나 직영공사비에 대한 증빙이 전혀 없고, 도급공사비(265,000,000원)에 대한 계약서 역시 수급자인 위 법인이 건설업면허 대여업체로 판명되어 90.12.10 건설업면허가 취소된 법인인 점에서 신빙성이 없다. 따라서 청구인이 제시한 위 증빙만으로는 쟁점②부동산의 매매차익을 계산할 수 없다 할 것이어서 처분청이 쟁점②부동산의 매매차익을 소득표준율에 의하여 추계조사결정한 데 잘못이 없다고 판단된다.
(1) 관계법령 부가가치세법 시행령 제48조의 2(과세표준의 안분계산) 제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.”고 규정하고 있고, 동조 제4항에서 “제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의하다.”고 규정하면서, 그 제1호에서 “주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액”, 그 제2호에서 “토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.” 그 제3호에서 “지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”이라고 규정하고 있는 바, 위 규정의 취지는 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어 토지가액과 건물가액을 실지거래가액으로 계산함을 원칙으로 하되 그 토지, 건물가액의 구분이 불분명하다고 하더라도 분양가액, 장부가액, 감정가액등이 있는 경우에는 지방세법에 의한 과세시가표준액보다 이들을 우선 적용토록 하므로써 보다 실지 거래가액에 가까운 합리적인 방법으로 안분계산토록 하는 데 있다. (국심 93서1300호, 93.9.11 같은 뜻)
(2) 사실관계 및 판단 (가) 청구인이 쟁점②부동산을 청구외 OOO에게 양도함에 있어 자산별(토지·건물) 양도가액을 구분하지 않고 일괄하여 1,200,000,000원에 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (나) 청구인이 제시한 쟁점②부동산에 대한 93.2.15자 OO감정평가법인의 평가서를 보면 감정평가시점이 쟁점②부동산의 공급계약일(94.5.6)로부터 1년 3개월 전인 93.2.15이고 청구외 주식회사 OO상호신용금고가 담보 목적으로 감정의뢰하여 평가 작성된 것으로 그 객관성을 부인하기 어려운 자료인데, 쟁점②부동산 중 토지가액은 864,424,000원으로 건물가액은 268,839,200원으로 각 평가한 것으로 확인된다. (다) 사실이 위와 같다면 이 건의 경우 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(OO감정평가법인)이 감정평가한 가액이 있는 경우에 해당되므로 쟁점②부동산의 양도가액(1,200,000,000원)을 토지와 건물가액으로 안분계산함에 있어 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항 단서의 규정을 적용할 수 없고 같은조 제4항 제3호의 규정을 적용하여 감정평가액에 비례하여 안분계산함이 타당하므로 이를 다투는 청구주장에 이유가 있다.