[참조결정] 국심1989서0646
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOOOOO외 3필지 합계 1343.54㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’93.3.8과 ’93.3.17 두차례에 걸쳐 OOO산업(주)·OO제2주택조합·OO지역주택조합에 양도한 후 ’94.5.31 실지거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다. < 쟁점토지 내역 > 지 번 지목 면 적 양 도 일 양 수 인 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOOOOO 임야 500.46㎡ ’93.3.17 OO주택(주) 같은동 OOOOOOOO 임야 66.58㎡ ’93.3.17 OO제2주택조합 OO지역주택조합 같은동 OOOOOOO 임야 59.42㎡ ’93.3.17 OO제2주택조합 OO지역주택조합 310㎡ ’93.3.17 OO주택(주) 같은동 OOOOOOOO 임야 407.08㎡ ’93.3. 8 OO주택(주) 처분청은 ’95.1.16 청구인이 확정신고시 신고한 실지거래가액이 제출한 증빙서류에 의하여 확인되지 아니한다는 이유로 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 93년 귀속 양도소득세 84,671,680원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.3.17 심사청구를 거쳐 ’95.7.10 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 실지거래가액으로 양도소득금액 확정신고를 하였으나, 처분청에서는 쟁점토지의 인근 부동산 중개업소에 가격상황확인결과 쟁점토지의 실지거래가액이 객관성이 없다는 이유로 이를 부인하고 공시지가에 의하여 결정고지하였다. 소득세법 제23조 제4항 및 동법 시행령 제170조 제4항에 의하면 토지·건물을 양도하고 실지거래가액에 의하여 신고한 자는 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액으로 결정하게 되어있는 것인바, 거래자마다 거래내용이 다를 수 있는 부동산 거래를 일부 중개소에 문의한 자료에 의하여 실지거래가액을 부인하고 공시지가에 의거 고지결정한 처분은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 ’89.5.8 취득하여 ’93.3.17 양도하고 실지거래가액에 의한 ’94.5.31 확정신고를 한 사실은 양도소득세 과세표준확정신고서에 의하여 확인되고 처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류를 부인하고 개별공시지가에 의하여 양도소득세를 결정고지 하였다. 먼저 청구인이 제시한 양도가액이 객관성이 있는 가액인지 여부에 대하여 살펴보면 93년 3월 당시의 시가에 대하여 서울특별시 서대문구 OO동 OOOO에 사업장을 둔 OO중개사 소장 공인중개사 OOO과 같은동 OOOO OOO OOO공인중개사 소장 공인중개사 OOO이 확인한 바에 의하면 양도당시 쟁점토지의 시가는 평당 1백만원에서 1백 2십만원이었음을 시가조사복명서에 의하여 알 수 있다. 한편 청구인이 제시한 양도당시 증빙가액은 평당 52만원으로 당시시가의 약 50%에 불과하다. 다음으로 증빙제시가액과 개별공시지가를 비교하여 보면 양도당시 증빙제시가액은 약 2억 4천 7백만원이나 개별공시지가는 약 3억 50만원이다. 이는 특별한 사정이 없는 한 토지거래는 개별공시지가보다 약 30%정도 상회하는 것이 흔히 경험할 수 있는 일이나 쟁점토지의 경우 오히려 공시지가보다도 훨씬 못미치게 거래되었다고 함은 믿기 어렵다. 따라서 청구인이 제시한 양도가액은 신빙성이 없어보이므로 제시한 증빙을 부인하고 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다고 판단된다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 고지결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
- 나. 관련 법령 소득세법 제23조 제4항, 같은법 제45조 제1항 제1호, 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 및 제3호를 종합하여 보면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액은 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 제외하고는 기준시가에 의하도록 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 양도자가 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 실지거래가액으로 결정하게 되나, 관련증빙의 신빙성을 인정할 수 없는 경우 기준시가에 의하여 결정하는 것인바(같은뜻 국심 89서646 ’89.7.24) 청구인이 확정신고시 신고한 실지거래가액이 관련증빙에 의하여 입증되는지 여부에 대하여 살펴보면 첫째, 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 확인할 수 있는 증빙으로 매매계약서 사본을 제시하고 있을 뿐이며 취득가액에 대하여는 매매계약내용에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있다. 둘째, 처분청의 시가조사복명서에 의하면 쟁점토지의 양도당시 평당가액은 청구인이 신고한 가액의 약 2배에 해당하는 평당 1,000,000원에서 1,200,000원인 것으로 하여 조사복명하고 있으며, 공시지가도 청구인의 실지양도가액을 상회하는 것으로 나타나고 있으나, 청구인은 처분청의 시가조사복명서상에 나타난 가액 및 공시지가에 비하여 낮은 가액으로 양도할 수 밖에 없었던 사유가 있었는지에 대하여 이렇다할 해명을 하지 못하고 있다. 셋째, 당심에서 청구인에게 요구한 취득 및 양도당시의 매매계약서 원본과 기타 청구인주장을 객관적으로 입증할 만한 증빙자료의 제시요구에 대하여 본건 심리일 현재까지 제시한 사실이 없다. 위의 사실관계를 종합하여 보면 청구인이 주장하는 실지거래가액이 청구인이 제시한 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
- 라. 따라서 심판청구 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.