토지중 청구인지분에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부(기각)

[주 문] [이 유]

1. 처분개요 청구인은 청구외 OOO, OOO와 공동으로 경기도 OO시 OO구 OO동 OOOOOO 소재 대지 1,380㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.9.16 OOOO개발공사(현재는 OOOO공사로 개명)로부터 분양받아 94.4.25 청구외 OOO, OOO에게 양도하고 그중 3분의 1인 480.2㎡(이하 “청구인지분”이라 한다)에 대하여 94.5월 취득가액 145,475,000원, 양도가액 633,333,330원으로 양도차익을 신고한후 94년 귀속 양도소득세 162,633,980원을 납부한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 신고한 가액이 인근토지시세와 현저한 차이가 있다 하여 그 가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 94년 귀속 양도소득세 273,420,510원중 청구인이 기납부한 162,633,980원을 차감한 110,786,530원을 95.2.16 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.11 심사청구를 거쳐 95.7.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인등 3인은 청구외 OOO, OOO에게 쟁점토지를 1,900,000,000원에 양도하였고 이 금액이 통장사본등 금융자료에 의하여 입증되므로 이를 실지거래가액으로 인정하여 양도소득세를 부과해야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지의 양도가액이라고 주장하는 1,900,000,000원은 ㎡당 1,400,000원으로 쟁점토지의 바로 인접한 토지의 양도가액인 ㎡당 2,200,000원 및 인근토지 시세인 ㎡당 2,100,000원에 비하여 현저하게 저렴하고 기준시가와 비교하여도 87%에 불과할 뿐만 아니라 저가로 양도되어야 할 특단의 사유도 없으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정하기는 어렵고, 따라서 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지중 청구인지분에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 구 소득세법 제23조 제1항 제1호는 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 양도소득으로 보도록 규정하고 있고, 같은법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호는 토지 또는 건물의 양도 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 “대통령령이 정하는 경우”를 제2호와 제3호에서 규정하고 있는 바 제3호는 “양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있다.
• 다. 청구인 주장 실지양도가액을 인정할 수 있는지에 대하여 본다.

(1) 청구인은 청구외 OOO, OOO와 공동으로 OOOO개발공사로부터 쟁점토지를 분양받았는바, 그 취득가액은 공신력있는 기관이 작성한 분양계약서에 의하여 396,700,000원으로 확인되고 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 그러나, 쟁점토지의 양도가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 있는바, 청구인이 주장하는 양도가액 1,900,000,000원이 정당한지에 대하여 살펴본다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 매매계약서와 매매계약서상의 매매대금 1,900,000,000원이 입금된 공유자중 1인인 OOO명의의 OO은행 새시대종합통장 사본(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)을 당심판소에 증빙으로 제시하면서 1,900,000,000원이 쟁점토지의 실지양도가액이라고 주장하고 있다. 전시 통장사본에 의하면 94.3.15 청구인으로부터 자기앞수표로 300,000,000원, 94.3.24 자기앞수표로 881,700,000원 및 현금으로 18,300,000원등 900,000,000원(자기앞수표 300,000,000원은 매수인중 1인인 OOO으로부터 입금), 94.3.25 자기앞수표로 700,000,000원등 총 1,900,000,000원이 입금된 것이 확인되고, 당심판소가 청구인의 의뢰를 받아 위 자기앞수표의 발행은행에 수표조회한바에 의하면 94.3.15 입금된 300,000,000원은 청구인이 매수자인 OOO, OOO으로부터 각각 OO은행 발행 150,000,000원의 수표를 교부받아 94.3.10 청구인의 OOO협동조합 통장(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)에 입금시켰다가 94.3.15 인출하여 OOO협동조합 발행 300,000,000원의 자기앞수표로 입금한 것이고, 94.3.24 입금된 금액중 281,000,000원은 매수자인 OOO, OOO이 OO상호신용금고 복리정기예수금을 중도해약하고 OO은행 발행 자기앞수표로 교부받아 공유자인 OOO에게 지급한 것이며, 94.4.25 입금된 700,000,000원은 OO은행 발행 자기앞수표로 매수자인 OOO, OOO의 배서가 되어 있는 것으로 보아 동 OOO, OOO이 OOO에게 지급한 것으로 보인다. 위와 같은 사실을 종합하여 보면 전시 통장에 입금된 총 1,900,000,000원중 318,300,000원의 지급자가 누구인지 여부가 불분명할 뿐, 나머지 금액은 매수인인 OOO, OOO에 의하여 지급된 것으로 확인되고, 위 318,300,000원도 공유자중 1인인 OOO명의의 통장에 입금된 것으로 보아 이 또한 OOO, OOO에 의하여 지급된 것으로 일응 추정된다고 하겠다.

(3) 그러나, 쟁점토지와 면적이 거의 비슷하고 위치도 바로 인접한 경기도 OO시 OO구 OO동 OOOOOO 소재 대지 1,384.4㎡가 쟁점토지의 양도일로부터 불과 7개월 후인 94.11.22 청구인이 쟁점토지의 양도가격이라고 주장하는 1,900,000,000원보다 1,200,000,000원이나 비싼 3,100,000,000원에 OO상호신용금고에 매도되었음을 감안하면 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가격 1,900,000,000원은 지나치게 저렴한 가격이라고 하지 않을 수 없다. 또한, 처분청이 인근 부동산중개소에 탐문조사한 결과에 의하더라도 인근토지시세가 ㎡당 2,100,000원으로 청구인이 주장하는 쟁점토지의 ㎡당 가격 1,400,000원을 훨씬 상회하고 있다. 그러한데도, 청구인은 쟁점토지를 여건이 거의 유사한 인접토지보다 1,200,000,000원이나 낮게 양도해야할 설득력있는 이유를 설시하지 못하고 있다.

(4) 그러하다면, 이 건의 경우 청구인이 제출한 쟁점토지의 매매계약서와 전시 통장사본에 의하여 매수인인 OOO, OOO으로부터 1,900,000,000원을 수령한 사실은 인정되지만, 인접토지의 양도가격이나 인근 토지시세등에 비추어 볼 때, 위 통장에 입금된 금액이 청구인이 매수인들로부터 수령한 양도대금의 전부라고 단정하기는 어렵고, 따라서 청구인이 주장하는 실지양도가액을 부인하고 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이라고 할 수는 없다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 청구외 OOO, OOO와 공동으로 경기도 OO시 OO구 OO동 OOOOOO 소재 대지 1,380㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.9.16 OOOO개발공사(현재는 OOOO공사로 개명)로부터 분양받아 94.4.25 청구외 OOO, OOO에게 양도하고 그중 3분의 1인 480.2㎡(이하 “청구인지분”이라 한다)에 대하여 94.5월 취득가액 145,475,000원, 양도가액 633,333,330원으로 양도차익을 신고한후 94년 귀속 양도소득세 162,633,980원을 납부한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 신고한 가액이 인근토지시세와 현저한 차이가 있다 하여 그 가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 94년 귀속 양도소득세 273,420,510원중 청구인이 기납부한 162,633,980원을 차감한 110,786,530원을 95.2.16 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.11 심사청구를 거쳐 95.7.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인등 3인은 청구외 OOO, OOO에게 쟁점토지를 1,900,000,000원에 양도하였고 이 금액이 통장사본등 금융자료에 의하여 입증되므로 이를 실지거래가액으로 인정하여 양도소득세를 부과해야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지의 양도가액이라고 주장하는 1,900,000,000원은 ㎡당 1,400,000원으로 쟁점토지의 바로 인접한 토지의 양도가액인 ㎡당 2,200,000원 및 인근토지 시세인 ㎡당 2,100,000원에 비하여 현저하게 저렴하고 기준시가와 비교하여도 87%에 불과할 뿐만 아니라 저가로 양도되어야 할 특단의 사유도 없으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정하기는 어렵고, 따라서 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지중 청구인지분에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 구 소득세법 제23조 제1항 제1호는 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 양도소득으로 보도록 규정하고 있고, 같은법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호는 토지 또는 건물의 양도 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 “대통령령이 정하는 경우”를 제2호와 제3호에서 규정하고 있는 바 제3호는 “양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있다.
• 다. 청구인 주장 실지양도가액을 인정할 수 있는지에 대하여 본다.

(1) 청구인은 청구외 OOO, OOO와 공동으로 OOOO개발공사로부터 쟁점토지를 분양받았는바, 그 취득가액은 공신력있는 기관이 작성한 분양계약서에 의하여 396,700,000원으로 확인되고 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 그러나, 쟁점토지의 양도가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 있는바, 청구인이 주장하는 양도가액 1,900,000,000원이 정당한지에 대하여 살펴본다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 매매계약서와 매매계약서상의 매매대금 1,900,000,000원이 입금된 공유자중 1인인 OOO명의의 OO은행 새시대종합통장 사본(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)을 당심판소에 증빙으로 제시하면서 1,900,000,000원이 쟁점토지의 실지양도가액이라고 주장하고 있다. 전시 통장사본에 의하면 94.3.15 청구인으로부터 자기앞수표로 300,000,000원, 94.3.24 자기앞수표로 881,700,000원 및 현금으로 18,300,000원등 900,000,000원(자기앞수표 300,000,000원은 매수인중 1인인 OOO으로부터 입금), 94.3.25 자기앞수표로 700,000,000원등 총 1,900,000,000원이 입금된 것이 확인되고, 당심판소가 청구인의 의뢰를 받아 위 자기앞수표의 발행은행에 수표조회한바에 의하면 94.3.15 입금된 300,000,000원은 청구인이 매수자인 OOO, OOO으로부터 각각 OO은행 발행 150,000,000원의 수표를 교부받아 94.3.10 청구인의 OOO협동조합 통장(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)에 입금시켰다가 94.3.15 인출하여 OOO협동조합 발행 300,000,000원의 자기앞수표로 입금한 것이고, 94.3.24 입금된 금액중 281,000,000원은 매수자인 OOO, OOO이 OO상호신용금고 복리정기예수금을 중도해약하고 OO은행 발행 자기앞수표로 교부받아 공유자인 OOO에게 지급한 것이며, 94.4.25 입금된 700,000,000원은 OO은행 발행 자기앞수표로 매수자인 OOO, OOO의 배서가 되어 있는 것으로 보아 동 OOO, OOO이 OOO에게 지급한 것으로 보인다. 위와 같은 사실을 종합하여 보면 전시 통장에 입금된 총 1,900,000,000원중 318,300,000원의 지급자가 누구인지 여부가 불분명할 뿐, 나머지 금액은 매수인인 OOO, OOO에 의하여 지급된 것으로 확인되고, 위 318,300,000원도 공유자중 1인인 OOO명의의 통장에 입금된 것으로 보아 이 또한 OOO, OOO에 의하여 지급된 것으로 일응 추정된다고 하겠다.

(3) 그러나, 쟁점토지와 면적이 거의 비슷하고 위치도 바로 인접한 경기도 OO시 OO구 OO동 OOOOOO 소재 대지 1,384.4㎡가 쟁점토지의 양도일로부터 불과 7개월 후인 94.11.22 청구인이 쟁점토지의 양도가격이라고 주장하는 1,900,000,000원보다 1,200,000,000원이나 비싼 3,100,000,000원에 OO상호신용금고에 매도되었음을 감안하면 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가격 1,900,000,000원은 지나치게 저렴한 가격이라고 하지 않을 수 없다. 또한, 처분청이 인근 부동산중개소에 탐문조사한 결과에 의하더라도 인근토지시세가 ㎡당 2,100,000원으로 청구인이 주장하는 쟁점토지의 ㎡당 가격 1,400,000원을 훨씬 상회하고 있다. 그러한데도, 청구인은 쟁점토지를 여건이 거의 유사한 인접토지보다 1,200,000,000원이나 낮게 양도해야할 설득력있는 이유를 설시하지 못하고 있다.

(4) 그러하다면, 이 건의 경우 청구인이 제출한 쟁점토지의 매매계약서와 전시 통장사본에 의하여 매수인인 OOO, OOO으로부터 1,900,000,000원을 수령한 사실은 인정되지만, 인접토지의 양도가격이나 인근 토지시세등에 비추어 볼 때, 위 통장에 입금된 금액이 청구인이 매수인들로부터 수령한 양도대금의 전부라고 단정하기는 어렵고, 따라서 청구인이 주장하는 실지양도가액을 부인하고 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이라고 할 수는 없다.