자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] [이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOO 소재 대지 136㎡ 및 건물 160.06㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1986.12.30 취득하여 1989.12.26 양도하였으며, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 1990.1.29 자산양도차익예정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다는 사유로 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고 1995.4.17 청구인에게 1989년도 귀속분 양도소득세 12,531,380원 및 동 방위세 2,506,270원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.4.26 심사청구를 거쳐 1995.7.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO로부터 135,000,000원에 취득한 후 청구외 OOO에게 143,000,000원에 양도하여 양도차익이 없으며, 법령에서 정한 신고기한내에 양도시의 매매계약서와 거래상대방 확인서등 실지거래가액을 알 수 있는 증빙자료를 제출하였음에도 불구하고 처분청은 청구인이 가등기의 방법으로 잔금이행담보를 하였다는 사유로 인정하지 않고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산 취득시의 가액이 시가에 비해 특별히 고가로 거래될 만한 사유가 없어 보임에도 불구하고 기준시가의 283%에 해당하는 금액에 취득한 것으로 신고하였고, 취득가액에 대한 증빙자료로 제시한 양도자의 확인서 외에 실지거래가액을 입증할 수 있는 매매계약서 및 금융자료등 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 양도시의 매매계약서에는 부동산의 매매거래시 관행상 입회하는 중개인의 표시가 없고 달리 그 거래가액을 확인할 만한 입증자료가 없어 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지 아니하므로 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호와 같은법 제45조 제1항 제1호의 가목에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수있는 경우를 규정하면서 그 제3호(93.12.31 개정되기 전의 것)에 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하고 있다.
• 다. 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

(1) 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 135,000,000원에 취득하였다고 주장하며 그 근거로 청구인에게 쟁점토지를 매도한 청구외 OOO의 사실확인서를 제시하고 있으나 청구주장 취득가액은 특별한 사유도 없이 기준시가 대비 283.2%에 해당하여 신빙성이 부족할 뿐 아니라 동 매매계약서 및] 대금 지급관련 금융자료등 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 할 것이며,

(2) 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 143,000,000원에 양도하였다고 주장하며 그 근거로 양도시의 매매계약서와 매수자 OOO의 사실확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 쟁점부동산을 보유한 1987년부터 1989년 까지의 기간중에는 부동산가격이 급등하는 시기이었음에도 청구인이 쟁점부동산을 135,000,000원에 취득하여 143,000,000원에 양도하여 약 5.9% 상승된 가액으로 양도하였다는 주장은 신빙성이 없다 할 것이며, 청구인은 쟁점부동산 양도대금 중 계약금과 중도금을 수령한 후 매수자에게 소유권이전등기를 하여주고 잔금지급이행담보를 위하여 잔금수령시 까지 쟁점부동산에 가등기를 하였다고 주장하고 있으나 매매계약서에는 가등기에 관한 내용이 없어 동 매매계약서의 진실성을 인정하기 어렵고 달리 실지양도가액을 확인할 수 있는 대금지급 관련 금융거래자료등 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 양도시의 실지거래가액 또한 확인되지 않는다 할 것이다.

(3) 따라서 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다 할 것이므로 쟁점부동산 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOO 소재 대지 136㎡ 및 건물 160.06㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1986.12.30 취득하여 1989.12.26 양도하였으며, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 1990.1.29 자산양도차익예정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다는 사유로 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고 1995.4.17 청구인에게 1989년도 귀속분 양도소득세 12,531,380원 및 동 방위세 2,506,270원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.4.26 심사청구를 거쳐 1995.7.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO로부터 135,000,000원에 취득한 후 청구외 OOO에게 143,000,000원에 양도하여 양도차익이 없으며, 법령에서 정한 신고기한내에 양도시의 매매계약서와 거래상대방 확인서등 실지거래가액을 알 수 있는 증빙자료를 제출하였음에도 불구하고 처분청은 청구인이 가등기의 방법으로 잔금이행담보를 하였다는 사유로 인정하지 않고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산 취득시의 가액이 시가에 비해 특별히 고가로 거래될 만한 사유가 없어 보임에도 불구하고 기준시가의 283%에 해당하는 금액에 취득한 것으로 신고하였고, 취득가액에 대한 증빙자료로 제시한 양도자의 확인서 외에 실지거래가액을 입증할 수 있는 매매계약서 및 금융자료등 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 양도시의 매매계약서에는 부동산의 매매거래시 관행상 입회하는 중개인의 표시가 없고 달리 그 거래가액을 확인할 만한 입증자료가 없어 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지 아니하므로 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호와 같은법 제45조 제1항 제1호의 가목에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수있는 경우를 규정하면서 그 제3호(93.12.31 개정되기 전의 것)에 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하고 있다.
• 다. 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

(1) 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 135,000,000원에 취득하였다고 주장하며 그 근거로 청구인에게 쟁점토지를 매도한 청구외 OOO의 사실확인서를 제시하고 있으나 청구주장 취득가액은 특별한 사유도 없이 기준시가 대비 283.2%에 해당하여 신빙성이 부족할 뿐 아니라 동 매매계약서 및] 대금 지급관련 금융자료등 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 취득시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 할 것이며,

(2) 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 143,000,000원에 양도하였다고 주장하며 그 근거로 양도시의 매매계약서와 매수자 OOO의 사실확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 쟁점부동산을 보유한 1987년부터 1989년 까지의 기간중에는 부동산가격이 급등하는 시기이었음에도 청구인이 쟁점부동산을 135,000,000원에 취득하여 143,000,000원에 양도하여 약 5.9% 상승된 가액으로 양도하였다는 주장은 신빙성이 없다 할 것이며, 청구인은 쟁점부동산 양도대금 중 계약금과 중도금을 수령한 후 매수자에게 소유권이전등기를 하여주고 잔금지급이행담보를 위하여 잔금수령시 까지 쟁점부동산에 가등기를 하였다고 주장하고 있으나 매매계약서에는 가등기에 관한 내용이 없어 동 매매계약서의 진실성을 인정하기 어렵고 달리 실지양도가액을 확인할 수 있는 대금지급 관련 금융거래자료등 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 양도시의 실지거래가액 또한 확인되지 않는다 할 것이다.

(3) 따라서 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다 할 것이므로 쟁점부동산 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.