[참조결정] 국심1994서0371
[주 문]
1. 개포세무서장이 95.2.2 청구인에게 한 90년 귀속 양도소득 세 14,529,550원과 동 방위세 2,908,130원 합계 17,437,680원의 부과처분은 충청북도 OO시 OO동 OOOOOO 대지 241㎡의 90년 개별공시지가를 170,000원/㎡(당초처분시 330,000원/㎡)으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 사실 및 처분개요 청구인은 90.12.5 충청북도 OO시 OO동 OOOO 대지 241㎡ 및 그 지상주택 78.03㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 소유권을 청구외 OOO에게 매매를 원인으로 이전 등기 하였고, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도후 소득세법에서 정하고 있는 기한내에 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 않았다 하여 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산(양도가액: 83,147,530원 취득가액등: 15,960,576원 양도차익: 67,186,954원)하여 95.2.2 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 14,529,550원 및 동 방위세 2,908,130원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.4.3 심사청구를 거쳐 95.7.11 이 건 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인의 주장 청구인은 쟁점부동산을 취득하여 20년이상 보유하다가 쟁점부동산의 전면에 연립주택이 건축되어 햇볕이 들지 않고 진입도로가 비좁아 90.11.20 청구외 OOO에게 당시의 개별공시지가(당초 ㎡당 330,000원이었으나 이 건 과세일이후 ㎡당 170,000원으로 감액 경정됨) 보다 낮은 32,000,000원을 받고 양도하였는바, 쟁점부동산의 경우 기준시가에 의한 양도차익(67,186,954원)이 실지양도가액 32,000,000원을 초과하니 실지양도가액을 한도로 양도차익을 계산하여 과세하여야 한다.
- 나. 국세청장의 의견 청구인은 쟁점부동산을 32,000,000원에 양도하였다고 주장하며 부동산매매계약서등을 제시하고 있으나 부동산매매계약서는 중개인도 없이 작성된 것이어서 신빙성이 없으므로 청구인이 주장하는 32,000,000원을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 인정하기 어렵다. 따라서, 이 건의 경우 양도당시 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 데 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 이 건의 쟁점은 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 확인되는지 여부 가리는데 있다.
- 나. 소득세법 제23조(양도소득) 제4항 단서 및 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 단서와 같은법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제3호에 의하면 토지 및 건물의 양도가액과 취득가액은 거래당시의 기준시가에 의하되, 다만 양도자가 소득세법 제95조에 의한 자산양도차익예정신고 또는 같은법 제100조에 의한 과세표준확정신고를 할 때에는 제출하는 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 그에 의하도록 되어 있다. 또한 기준시가에 의해 양도차익을 계산할지라도 양도차익은 확인된 실지양도가액을 초과할 수 없다는 것이 당심판소(국심 94서371, 94.4.7외 다수) 및 대법원의 확립된 견해이다.
- 다. 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액이 32,000,000원이므로 기준시가에 의해 과세할지라도 양도차익은 32,000,000원이 되어야 한다고 주장하면서 그 증빙으로 쟁점부동산의 매매계약서 및 청구외 OOO의 중개사실확인서와 청구인의 예금통장 등을 제시하고 있는데 첫째로 쟁점부동산의 매매계약서는 중개인도 없이 쌍방간에 임의로 작성된 것이고 검인날인도 되어 있지 않으며 확인서는 이 건 불복후에야 청구외 OOO가 중개했다고 확인하는 내용이나 그가 중개인이었는지 여부도 확인되지 않고 있고, 위 예금통장에 의해서도 거래금액중 일부(잔금 25,000,000원)의 입금일 수 있다는 개연성만 추정될 뿐 거래금액 전체가 확인되지 않고 있으며 둘째로 청구인의 주장과 같이 쟁점부동산이 인접 다른 곳에 비해 불리한 위치에 소재하며 매매가격이 어느 정도 낮을 수 있다고 인정한다 하여도 90년 당시의 개별공시지가가 토지만 하여도 79,530,000원(수정된 개별공시지가로 계산하여도 40,970,000원)이고 건물가액(과세시가표준액기준)까지 포함하면 83,147,530원(수정개별공시지가 기준시 44,587,530원)인데 그 48.5%(수정지가기준 71.8%) 밖에 안 되는 32,000,000원에 쟁점부동산을 양도하였다는 점이 일반상식으로 이해가 되지 않으며, 셋째로 쟁점부동산에 대해서 양도일(90.12.5)로부터 7개월 후인 91.7.3 청구외 OO신용협동조합이 근저당권을 설정하였는데 그 때 채권최고액은 90,000,000원으로 되어 있음이 등기부등본에 의하여 확인된다. 사실이 이러하다면 청구인이 주장하는 실지양도가액 32,000,000원은 관련 증빙자료에 의해 확인되지 않는 경우에 해당된다 할 수 있어 이를 양도차익의 한도로 할 수는 없다 할 것이다. 다만, 쟁점부동산중 토지에 대한 90년 개별공시지가가 이 건 부과처분일 이후인 95.4.13 하향조정(당초 330,000/㎡→경정 170,000㎡)된 사실이 관련기록 및 OO시에 대한 당심판부의 공문조회(OO시 지적58320-1135, 95.10.31) 결과 확인되므로 당해 토지의 양도차익을 경정고지된 개별공시지가에 의하여 재계산하여야 할 것이다.(국심 93중858, 93.6.23 외 다수 같은 뜻) 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장에 이유없으나 처분내용에 일부 잘못이 있어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.