상속재산중 쟁점부동산의 가액을 상속개시 4개월후 양도한 실지거래가액으로 평가할 수 있는지의 여부(기각)

[참조결정] 국심1995서2497

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인 OOO, 동 OOO, 동 OOO (별지명세참조, 이하 “청구인들”이라 한다)은 1993.11.7 피상속인 OOO의 사망으로 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 소재 대지 657.2㎡ 및 타인소유 토지인 같은곳 OOOOOOOO 양지상 7층건물 4,684.01㎡의 2분의1지분 2,342㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)등 피상속인의 재산을 상속받고, 쟁점부동산의 1/2을 상속개시 6개월내인 1994.3.9 청구외 OOO에게 양도한 실지거래가액 2,532,000,000원으로 쟁점부동산 전체를 5,064,000,000원으로 평가하여 1994.5.6 상속세 신고를 하였다. 처분청은 청구인들이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액 5,064,000,000원을 신빙성이 없다하여 부인하고 쟁점부동산중 토지는 1994.1.1기준 감정평가법인의 감정가액 5,159,020,000원으로 평가하고, 건물은 1992.7.25 건축시 도급금액등 총취득가액을 기준으로 작성된 장부가액에서 건물준공일로부터 상속개시일까지의 감가상각비를 공제한 금액 1,255,047,800원 합계 6,414,067,800원으로 평가하여 1995.3.2 청구인들에게 1993년도분 상속세 3,763,692,070원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1995.4.19 심사청구를 거쳐 1995.6.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 처분청은 쟁점부동산을 평가하면서 토지는 1994.1.1 기준 감정가액으로, 건물은 장부가액을 시가로 보아 평가하였으나 쟁점부동산의 2분의 1이 1994.3.9 매매된 사실이 있고 이는 상속개시일로부터 6개월 이내이므로 이를 시가로 보아 평가하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 건물이 위치하고 있는 두 필지 토지중 한 필지는 1994.1.1기준의 개별공시지가 표준지로서 감정평가법인이 감정평가한 사실이 있고, 또한 쟁점부동산의 2분의 1이 1994.3.7 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있으나 감정평가의 기준일이 매매일보다 상속개시일과 더 근접하므로 상속세법기본통칙 39...9 제2항에 의하여 토지는 감정가액(㎡당 7,850천원)을 시가로 본 처분은 타당하고, 건물은 신축한지 불과 1년 4개월 밖에 경과되지 아니하여 자산가치의 변동이 거의 없는 상태이므로 그 신축가액에서 신축일부터 상속개시일까지의 감가상각비를 차감한 장부가액으로 평가한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 상속재산중 쟁점부동산의 가액을 상속개시 4개월후 양도한 실지거래가액으로 평가할 수 있는지의 여부를 다투는데 있다.
• 나. 관련법령 상속세법 제9조 제1항은 『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다. 다만 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일 당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액은 증여당시의 현황에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제5조 제1항에서 『법 제9조 제1항의 규정에 의한 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다』라고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에서 『유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

1. 토지의 평가

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공지시가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 OO 지가 (이하 “개별공시지가”라 한다)에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. (생략) 1의2. 건물의 평가
• 가. 나목의 경우를 제외하고는 지방세법 시행령 제80조의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다』라고 규정되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 건물이 위치하고 있는 두 필지 토지중 한 필지인 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOOO 토지는 건설부가 지정한 1994.1.1기준의 개별공시지가 표준지로서 OO감정평가법인 및 OO감정평가법인이 감정한 감정가액(㎡당 7,850,000원)이 존재하고 있고, 또한 쟁점부동산의 2분의 1이 상속개시일(1993.11.7)로부터 6개월 이내인 1994.3.7 청구외 OOO에게 2,532,000,000원에 양도한 사실이 처분청이 제출한 심리자료에 의거 확인된다.

(2) 청구인들은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도한 실지거래가액을 시가로 보아 환산한 5,064,000,000원으로 평가하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인들이 주장하는 실지거래가액은 쟁점부동산의 토지와 건물을 합한 가액이고 동 ㎡당 가격이 7,705,417원(5,064,000,000원/657.2㎡)으로 동 가격은 쟁점부동산중 토지만의 1993.1.1기준 개별공시지가 8,870,000원 및 1994.1.1기준 개별공시지가 7,800,000원 보다도 낮은 가격이어서 시가로 인정하기에는 신빙성이 부족하다고 판단되고, 또한 상속세법 제9조 제1항에서 규정하는 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하는 것이지만 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력 있는 감정기관이 감정평가한 가액도 시가로 볼 수 있다고 할 것이다.(대법원 92누 8897, 93.4.13 같은 뜻임)

(3) 그렇다면 이 건과 같이 상속개시후 6개월 이내에 2개 이상의 시가가 존재하는 경우에는 상속개시일과 근접한 기간의 감정가액이나 실지거래가액을 시가로 보는 것이 보다 합리적이라고 판단되므로(국심 95서2497, 1996.5.8 같은뜻임) 처분청이 쟁점부동산중 토지를 1994.1.1기준 감정가액 5,159,020,000원으로 평가한 처분은 타당하다고 판단된다. 그리고 이 건 건물은 1992.7.25자로 준공되어 신축한지 1년 4개월 밖에 경과되지 아니하여 자산가치의 변동이 거의 없는 상태로 보여지므로 처분청이 신축가격을 기초로한 장부가액에서 신축일부터 상속개시일까지의 감가상각비를 공제하여 1,255,047,800원으로 평가한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별 지】 청구인 명세 청 구 인 주 소 OOO OOO OOO 경기도 고양시 OO동 O OOO 서울시 강남구 OO동 OOOOO OOOO OOOOOO 서울시 종로구 OO동 OOOO